MI METRO CUADRADO
Ñuñoa, comuna ubicada al nororiente de Santiago, es un ejemplo del boom inmobiliario que han experimentado algunas zonas de la capital durante la última década. Según datos entregados por la plataforma TocToc.com, entre los años 2011 y 2018 el precio promedio de los departamentos nuevos en el sector creció un 53%, pasando de 2.804 UF a 4.296 UF, y las unidades vendidas por año casi se triplicaron, aumentando de 1.376 en 2011 a 3.915 en 2018.

Jonathan Orrego, director de Estudios de TocToc.com, señala que 'Ñuñoa es actualmente la comuna con mayor conectividad de la ciudad. Tiene cinco líneas de metro (considerando la nueva Línea 8 a La Florida), atributos urbanos imbatibles y, a diferencia de comunas como Santiago o Recoleta, parte de los compradores son familias que sí tienen hijos y buscan en la oferta educacional y en las áreas verdes una decisión de compra de largo plazo'.

Otra cifra de TocToc.com que muestra el importante desarrollo inmobiliario de la comuna es la cantidad de proyectos realizados por año. En 2011 fueron 28 los proyectos que entraron en venta, mientras que en 2018 se llegó a 62 obras que se sumaron a la oferta, lo que representa un alza de 121%.

Cristóbal Promis, gerente de Proyectos de Almagro, inmobiliaria con presencia en la comuna hace más de 30 años, destaca que pese a que la zona ha tenido un desarrollo inmobiliario importante en los últimos años, lo ha hecho sin sacrificar su carácter residencial, permitiendo la conservación de su vida de barrio e impulsando la mantención y desarrollo de sus áreas verdes.

Promis agrega que 'esto, sumado a la multiplicidad de servicios disponibles y una ubicación privilegiada cercana al centro de Santiago, son algunas de las razones por la que las personas la siguen prefiriendo por sobre otras zonas de la capital'.

Por su parte, Rodrigo Barros, socio director de Inmobiliaria Grupo Espacios, dice que Ñuñoa es una comuna emergente en donde aún se conserva la vida de barrio y con buena conectividad, lo que la convierte en un lugar que reúne todos los atributos para que la gente quiera vivir ahí.

PRECIOS SEGUIRÍAN aumentando en los próximos años

El Plan Regulador Comunal (PRC) de Ñuñoa ha sido revisado en 17 ocasiones desde 1993, destacando los cambios ejecutados a partir de 2016 con la modificación N° 14, que inició la disminución de las alturas permitidas para la construcción de edificios y que continuó con las modificaciones N° 15 y 16, que redujeron las alturas de edificación y densidad en los barrios interiores de la comuna a tres y cinco pisos. Además, hoy está en discusión la modificación N° 18, la que mantiene congelado el PRC desde agosto del año pasado.

En relación con las modificaciones ya aprobadas, y a la que está en curso, desde la Municipalidad de Ñuñoa detallaron que las alturas máximas permitidas corresponden al siguiente porcentaje del territorio comunal: 1,3% hasta 15 pisos; 10,58%, de 10 a 14; 14,77%, de 5 a 8; 65,35%, de 3 a 5, y 8%, al Plan Regulador Metropolitano de Santiago y equipamiento.

Jonathan Orrego, de TocToc.com, explica que con el actual plan regulador queda suelo disponible para construir 138 mil viviendas nuevas. En tanto, afirma que de aprobarse la modificación N° 18 se podrán construir 96.308, lo que significa que el cambio elimina la posibilidad de construir más de 37 mil unidades.

Orrego agrega que 'no solo se pueden construir menos viviendas, sino que también con menor densidad y altura. Con el actual PRC se pueden construir 70 mil viviendas desde 7 pisos y con el cambio, este número baja a 27 mil unidades, siendo este el principal cambio de la modificación'.

Además, el analista manifiesta que, aunque hay que seguir estudiando los impactos de los cambios al PRC, esto al parecer ya ha tenido un fuerte impacto en los precios del suelo. En la zona sur, por ejemplo, el año 2017 el suelo se cerró a 27 UF/m2 y el año 2018 se empinó a los 35 UF/m2, lo cual es un alza que augura aumentos en los precios de las viviendas en los nuevos desarrollos.

José Velasco, gerente general de Inmobiliaria Actual, compañía que ha desarrollado más de 35 proyectos en la comuna, afirma que en Ñuñoa 'los precios indudablemente han subido y mucho, y no se ve que vayan a bajar. En el entendido que el plan regulador está en modificación, el cual regulará la altura de futuros proyectos, lo que hará que en un par de años más disminuya la oferta y, por ende, se eleven los precios'.

Por su parte, Carolina Büchi, directora ejecutiva de Imagina, precisa que 'dados los cambios normativos y el mayor precio del suelo, los valores de los departamentos han ido en aumento. En lo inmediato, la comuna seguirá teniendo bastante oferta dado, que previo al congelamiento de su plan regulador, se ingresaron gran cantidad de anteproyectos y sus índices de oferta en relación a la demanda se mantienen sanos. Pero a futuro la oferta será más restringida, lo que se traducirá en efectos sobre el precio'.

En tanto, Rodrigo Barros, de Inmobiliaria Grupo Espacios, manifiesta que 'lo que no ha ayudado en nada al alza continua de precios ha sido la modificación del plan regulador, dejando prácticamente la comuna completa limitada solo a tres pisos de altura. Los atributos de Ñuñoa son grandes, va a seguir con demanda, pero en ningún caso masiva como fue en los últimos 10 años'.