Variados son los factores que han encarecido el valor de los departamentos nuevos en el Gran Santiago en los últimos años. Pero entre los principales que persistentemente mencionan en el sector inmobiliario, están la escasez de terrenos y las restricciones a las densidades y alturas de las construcciones en diversas comunas de la ciudad. A lo anterior se añaden tramitaciones de proyectos largas y oposiciones de comunidades u organismos del Estado.

El precio promedio por metro cuadrado de los departamentos nuevos en el Gran Santiago se ha duplicado durante esta década. Así lo refleja un estudio de la firma de auditoría y consultoría BDO, que analizó el comportamiento de los valores, el tamaño y la oferta de las viviendas en altura en la capital en el período 2011-2019. Mientras a inicios de la década, el m2 de un departamento en el Gran Santiago costaba una media de 32,5 UF, este año esa cifra fue de 65,1 UF, es decir, un incremento del 100%. El informe revela que la zona oriente registra un precio promedio de 87,2 UF por m2 en viviendas en altura, siendo el más caro de la ciudad y 87% superior al de 2011. En el sector pericentral (ver lista de comunas en infografía), el aumento en la década es de 95%, situándose hoy en 57,2 UF el m2. Al revisar, en tanto, el precio total promedio de las unidades, este alcanza actualmente a 4.337 UF, 78,6% mayor que a inicios de la década.

Pero hoy son 5,3% más pequeñas respecto de 2011, siendo en 2019 la superficie media de 62,3 m2. El estudio también alude a la oferta de departamentos, que este año alcanza las 121.821 unidades, mientras que en 2011 eran poco más de 98 mil. En ese año, Santiago Centro (42%) y Ñuñoa (11%) concentraban el 53% de la oferta capitalina, mientras que hoy son cuatro las comunas que explican el 55%, sumándose a las anteriores, Estación Central y San Miguel. 'Al inicio de la década, la comuna de Santiago, a raíz de las políticas de repoblamiento de áreas centrales y el subsidio de renovación urbana, se presentaba como un nicho interesante para la inversión inmobiliaria. En el transcurso del tiempo y producto de los cambios normativos, los desarrolladores han tenido que identificar nuevos emplazamientos', explica Nicolás Herrera, socio de Finanzas Corporativas & Transacciones de BDO.

Los factores

Respecto de los motivos del encarecimiento de los precios de las viviendas, Nicolás Herrera comenta que, 'sin duda, la dificultad de los desarrolladores por encontrar suelo en áreas urbanas ha impactado en el incremento'.

Agrega que también son factores relevantes, 'la presencia de un creciente grupo de inversionistas hormigas e institucionales que adquieren unidades como inversión y el aumento de población migrante, entre muchos otros'. El gerente general de Empresas Socovesa, Mauricio Varela, comenta que hoy existe una demanda fuerte de parte de la población por acceder a viviendas en buenas ubicaciones, aspecto que —añade— se enfrenta a deficiencias en la planificación de las ciudades, la que se realiza de forma fragmentada en cada comuna.

'En general, tenemos problemas de escasez de suelo para hacer proyectos en densificación y eso explica por qué han subido tanto los precios de las viviendas', indicó hace unos días, tras una junta de accionistas. El gerente general de Paz Corp, Ariel Magendzo, señala que el avance de los precios es un fenómeno que se observa en las ciudades más relevantes del mundo. 'Si tienes el suelo restringido, la válvula de escape que hace subir los precios es el terreno', comenta. Magendzo indica que una de las soluciones podría ser aumentar la densificación, pero advierte que es complicado lograr un equilibrio en ese aspecto, pues, quienes ya habitan las zonas potenciales para implementarla no quieren nuevas construcciones.