Una solución que vino a 'democratizar' el acceso a viviendas para arriendo es la definición que utilizan los expertos de la industria inmobiliaria para referirse a los edificios multifamily, inmuebles que en su totalidad son utilizados para renta residencial, sin la posibilidad de ser adquiridos por sus habitantes de forma definitiva.

Ocho son las comunas de la Región Metropolitana en donde se puede encontrar este formato, donde Ñuñoa (0,35 UF/m2), Santiago centro (0,32 UF/m2) y San Joaquín (0,30 UF/ m2) poseen los cánones de arriendo más alto, según un estudio realizado por Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios. Les siguen San Miguel (0,29 UF/m2), Estación Central (0,29 UF/m2) y La Florida (0,27 UF/m2), todas zonas que se caracterizan por una alta demanda (ver infografía).

Luis Ignacio Montalva, gerente de Administración de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, explica que 'en el caso de Ñuñoa, se debe a que este sector ha crecido exponencialmente en el desarrollo de viviendas, oficinas y locales comerciales. Irarrázabal se ha erigido como una arteria comercial consolidada que se vio aún más fortalecida con la presencia de las estaciones de metro de las líneas 4 y 3'.

En tanto, Santiago Centro, Estación Central e Independencia son comunas emergentes, con desarrollos bastante consolidados y demandados, por lo que inversionistas apuntan a construir en estas zonas ante la escasez de suelo y la población flotante, entre ella, inmigrantes. Desde Assetplan, firma administradora de este tipo de viviendas, señalan que los multifamily se asientan en los ejes del metro y zonas con mayores servicios y oportunidades laborales.

'Tienen como consecuencia la mayor demanda de arriendos y, por lo mismo, se entiende que sea en estas zonas en donde se ubiquen esos formatos'. El estudio considera las ocho comunas que concentran esta oferta con 32 inmuebles de renta residencial, donde cada operador gestiona la administración de entre uno y siete edificios. En total son 8.624 departamentos, donde Santiago Centro concentra el 43% (unos 3.700) y Estación Central el 26%. Mayores dimensiones

GANAN TERRENO Las tipologías de esta oferta inmobiliaria apuntan a jóvenes profesionales y familias pequeñas que no están en posición de adquirir una vivienda definitiva. 'En estos proyectos, las tipologías se orientan hacia departamentos de pocos dormitorios, entre los 25 m2 y 50 m2', dicen desde Assetplan. Pero debido a la alta demanda de este formato y al aumento sostenido del precio de las viviendas, cada vez están ganando más terreno los departamentos de mayor tamaño y mejores prestaciones.

Nicolás Herrera, socio de Finanzas Corporativas y Transacciones de la División Real State de BDO, dice que el comportamiento de la oferta desde sus inicios (2010) ha sido estable, pero ya se visualizan cambios: 'Hoy las unidades de un dormitorio representa más del 56% del total, aunque se aprecia que la oferta de tres dormitorios ha evolucionado de ocho unidades ofertadas en 2015 a 336 unidades a la fecha, representando un 4% del total, ubicadas en La Florida e Independencia'.

Los expertos concuerdan en que la evolución del mix obedece a la expansión del modelo multifamily, que busca capturar un mayor mercado en personas que privilegian la ubicación, conectividad y prestación de servicios. En cuanto a los gastos comunes, y al igual como sucede con los valores de arriendo, los montos más altos están en Ñuñoa con 0,08 UF/m2, mientras que en Santiago, La Florida y Quinta Normal llegan a 0,06 UF/m2.

Según Montalva, los proyectos de edificios destinados exclusivamente al arriendo son una tendencia inmobiliaria que se viene gestando en Chile en los últimos años. 'Es un negocio bastante rentable, ya que grupos de dos o más de estos proyectos pertenecen a un solo dueño y, además, han sido edificados en comunas donde existe alta demanda habitacional'. Desde BDO señalan que para los próximos cuatro años se espera que las unidades de renta residencial dupliquen su stock disponible.

'Esto podría estar explicado por modificaciones culturales (millennials), demográficas (migrantes), así como regulatorias (ley de arriendo), factores que generan mayores ventajas para los desarrolladores de este producto, por sobre los denominados ‘inversionistas hormiga’', comenta Herrera, quien añade que 'en términos de inversión, destaca la fuerte liquidez actual presente en el mercado producto de las bajas tasas de interés.

Esto posibilitaría que fondos de inversión, family offices o institucionales como compañías de seguros o AFP vean en los edificios multifamily una excelente alternativa de inversión'. Montalva coincide con esta proyección, debido a los anteproyectos y permisos de edificación aprobados y a los nuevos inversionistas que podrían ingresar al negocio. Con esos antecedentes, dice que la cantidad de unidades podría aumentar 106% en esas mismas ocho comunas en seis años.