La proliferación de proyectos de renta residencial o multifamily —edificios destinados en su totalidad al arriendo— observada en la Región Metropolitana se está transformando en uno de los principales motores de la industria inmobiliaria de la capital, que descubrió en este nicho de negocio una fuente de rentabilidades estables y de largo plazo, con niveles de riesgo medio a bajo.

Así lo revela un estudio realizado por la División Real Estate Finanzas Corporativas y Transacciones de BDO, en colaboración con Inciti.com, análisis que comprobó que, a junio de este año, se registraba un total de 9.259 unidades de departamentos ligadas a proyectos multifamily en la región. De esta cifra, el 89% se concentra en las comunas de Santiago, Independencia y Estación Central, lo que se explica en los atributos de centralidad de dichas comunas. Es más, Santiago Centro por sí solo sumaba el 58,7% de las unidades en oferta de la Región Metropolitana (Independencia y Estación Central participan con 23,3% y 6,9% de las unidades, respectivamente).

El estudio liderado por BDO se realizó tomando en cuenta información entregada por sitios web, permisos de edificación, recepciones finales, brochure informativo de cartera de inversión de fondos de renta residencial, antecedentes entregados por el conservador de bienes raíces y bases de datos elaboradas por Inciti, entre otras fuentes.

Sobre esta base, se estableció que un 97% de las unidades en oferta son de 2 o menos dormitorios, aunque en los últimos meses los departamentos de 1 dormitorio y un baño han aumentado su
participación, alcanzando un 46,9% del universo catastrado. La oferta de más de tres dormitorios predomina en la zona oriente de la Región Metropolitana.

El informe comprueba que los proyectos en promedio están asociados a edificios con una altura promedio de 17 pisos. Las comunas del sector pericentral (Santiago, Estación Central e Independencia) promedian 18 pisos, mientras que en el resto el promedio asciende a 13 pisos, mostrando por lo tanto un fenómeno de mayores densidades en las comunas primeramente citadas. Refuerza esta conclusión el hecho de que el sector pericentral promedia 294 unidades por proyecto, en tanto que en Ñuñoa, Providencia y Las Condes el promedio por proyecto es de solo 65 unidades.

Respecto a las superficies de los departamentos, en las comunas de Santiago, Independencia y Estación Central el promedio de cada unidad es de 35,6 m2, y en Providencia y Las Condes llega a 59,9 m2. El informe destaca que a medida que los proyectos se alejan del área pericentral, se observan menores densidades y mayores superficies por unidad.

A su vez, en relación a los precios promedio de los arriendos en el Gran Santiago, se determinó que a junio los proyectos multifamily llegan a valores de 0,32 UF/m2. En las comunas del sector oriente de la capital suben a 0,38 UF/m2, indica el estudio.

POSIBILIDADES FUTURAS

Ahora, ¿hacia dónde evoluciona este mercado?
Alfredo Alcaíno, socio y gerente de Ventas y Nuevos Negocios de Assetplan, explica que el principal factor que impulsa el crecimiento de los proyectos multifamily en Santiago es el aumento de hogares unipersonales (o baja en la tasa de habitantes por hogar), seguido por un déficit habitacional, menor capacidad de adquirir vivienda propia dado altos montos de pie, llegada de extranjeros, movilidad social y vivir cerca de los lugares de trabajo. Todos estos factores hacen que la gente esté más dispuesta a pagar por un arriendo.

Comenta también que hoy el principal mercado es el segmento de ingresos medios, arriendos entre $300.000 a $400.000, pero están entrando nuevos edificios para un segmento de mayores recursos e ingresos más altos, que pueden pagar arriendos desde los $500.000 e incluso más.

Agrega que es una tendencia con grandes posibilidades de crecimiento en Santiago, pues los terrenos están cada vez más escasos, lo que hace que las inmobiliarias se cuestionen si es que quieren vender el proyecto al inversionista retail o tomar la alternativa de contratar a un operador para arrendarlo, rentar el activo por más tiempo y luego salir a vender el flujo a un institucional, logrando un retorno mayor y por más tiempo de su inversión.

Por su parte, Rodrigo Boetsch, gerente general de Inmobiliaria Boetsch, señala que esta es una tendencia que se irá expandiendo por distintas zonas, aunque con énfasis en ciertos sectores.
'Desde el punto de vista de la Región Metropolitana, comunas con elevados niveles de conectividad —léase metro— y acceso a una amplia gama de servicios, corren con ventaja para el desarrollo de proyectos multifamily.

En ese ámbito, Santiago Centro responde perfectamente a este perfil, más aún ahora que su conectividad mejoró con las líneas 3 y 6, y la futura Línea 7'.
Indica que esta oferta tiene un rol clave para satisfacer la demanda de personas jóvenes, solteros, en pareja o familias en formación, que disfrutan de un estilo de vida urbano, donde puedan movilizarse a pie o en metro a sus principales destinos.