Se están comenzando a apoderar de algunas zonas de Santiago. Los edificios exclusivamente pensados para renta, conocidos bajo el concepto de multifamily, mostraron un explosivo aumento en 2018.

Cifras de la consultora CBRE, muestran que el stock de unidades en este segmento de negocios creció un 34% durante el año pasado, totalizando 6.464 departamentos en la Región Metropolitana.

El ritmo de crecimiento de estos desarrollos -donde un solo actor, generalmente un fondo de inversión, se queda con todo el inmueble y lo administra- se pegó un salto en 2017 y hoy hay 30 torres repartidas en la ciudad. Para este año, se prevé el ingreso de otros 10.

El senior research manager de CBRE, Horacio Morales, señala que el buen desempeño del mercado ha reforzado el interés de los inversionistas inmobiliarios por seguir creciendo en este nicho.

'Tal como dio cuenta el último anuario inmobiliario elaborado por CBRE y la Asociación Chilena Administradoras de Fondos de Inversión (Acafi), un 70% de los fondos de inversión indicó que planea invertir en el mercado multifamily local durante el 2019', dice Morales.

Los inversionistas coinciden. BTG Pactual ingresó el 2012 al mercado de renta residencial y en 2018 lanzó el último fondo de inversión para este tema, el que ya tiene un portafolio de cuatro edificios (más de mil unidades de departamentos) y duplicará su cartera, pues tiene otros cuatro en proceso de compra, donde está en due diligence.

Uno de los pioneros del mercado fue AssetPlan, operadora de edificios que nació en 2011 y a día de hoy cuenta con 16 multifamily operativos. El gerente de marketing y ventas, Gonzalo Ramírez, señala que es un nicho atractivo porque 'da retornos anuales cercanos al 6%, además de una eventual plusvalía que en los últimos años ha sido muy alta (superior al 5%), lo que es un premio adicional al inversionista'.

Agrega que, según información recopilada de asesorías que realizan a inmobiliarias, en los próximos cinco años los edificios para renta en Santiago romperán la barrera de los tres dígitos.

Otro actor relevante en la industria es Greystar, gigante en renta inmobiliaria a nivel mundial y que aterrizó el 2017 en el país. Actualmente ya tiene dos desarrollos y está trabajando en seis iniciativas más.

A juicio del gerente general, Tom Livelli, el multifamily es una clase de activo inmobiliario que ofrece la mejor relación riesgo-rendimiento, en gran parte porque 'la vivienda es una necesidad básica y existe una importante diversificación de riesgo crediticio', al contar un activo con muchos arrendatarios.

La ocupación de los edificios de renta residencial es un indicador de lo saludable de dicho mercado. Desde Colliers International explican que desde que se levantó el primer desarrollo de este tipo en 2013, la ocupación se ha ubicado siempre sobre el 90%. Al cierre del año pasado, alcanzó el 96,3%.

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Menos compras y mayor inmigración
En el despegue que ha tenido este joven mercado influyó la combinación de aspectos económicos y socioculturales. Los expertos coinciden en que tanto el alza de los valores de venta de viviendas, que se ha traducido en que una gran parte de la población no pueda acceder a la compra de una vivienda, ha impulsado el mercado de arriendo.

Además, la inmigración ha aumentado y se ha visto que al menos durante los primeros años de la llegada de un extranjero, no suelen comprar viviendas. También la mayor flexibilidad que exigen los millennials está inclinando la balanza para comenzar a ganar espacio ante desarrollos tradicionales.

Según el análisis realizado por Colliers, un 57% de las unidades de multifamily están en Santiago Centro. La gerente del área de Estudios, Soledad Silva, señala que una ubicación céntrica y con buena conectividad es clave para este segmento, lo que explica la alta presencia que hay en esa comuna.

'Santiago históricamente ha concentrado la mayor oferta laboral de la región, es la comuna más céntrica de la ciudad, lo que permite una excelente conectividad con el resto de las comunas, por lo que es lógico pensar que concentre también la mayor oferta de multifamily', dice Silva.