para construir viviendas en la Región Metropolitana ha estado en el debate público en los últimos años, en particular en el sector inmobiliario. Ello, especialmente porque se ha señalado que la escasez de suelo es uno de los factores del encarecimiento de las casas y departamentos. Pero un estudio de Toctoc- .com, plataforma inmobiliaria —ligada a Iconstruye— que entrega periódicamente informes a firmas y gremios del rubro, detectó con datos concretos cuál es la cantidad de terrenos potenciales que quedan para desarrollar viviendas en el Gran Santiago. La conclusión general es que hay disponibles 3.405 hectáreas que podrían albergar a 1.103.283 viviendas nuevas de un tamaño promedio de 64 m2. La cifra surge al revisar las trece comunas (ver infografía) más demandadas en materia inmobiliaria, que representan 72% de las ventas en unidades y 80% en valor (UF).

Para los cálculos se consideraron predios que pueden ser adquiridos para desarrollar viviendas por parte de las inmobiliarias o bien estas ya los poseen. Se trata de suelo con normativa de construcción —plan regulador comuna— mayor o igual a cuatro pisos, descartándose propiedades con edificios y edificaciones educacionales, de salud y culto. A la vez, no se consideraron sitios 'islas', es decir, que no suman más de mil metros cuadrados, y tampoco los que ya contuvieran proyectos, permisos o anteproyectos de edificación. 'Anda dando vuelta la idea de que no hay tierra, pero suelo hay, aunque quizás es difícil obtenerlo por su precio', comenta el gerente general de Toctoc.com, Nicolás Gumucio. El ejecutivo añade que hoy 'todas las inmobiliarias están buscando terrenos en la misma esquina, por ello los valores se encarecen y da la sensación de que no hay suelo'.

En cuanto a la propiedad del suelo disponible, el análisis indica que el 66% está en manos de particulares, el 23% es de empresas, 8% de sociedades inmobiliarias —no solo desarrolladoras de viviendas—, mientras que 3% pertenece al sector público. Además, 43% del suelo disponible está en zonas de buena o casi buena accesibilidad. El estudio indica que 62% de las viviendas se podrían construir en cuatro comunas: La Florida, Quinta Normal, Recoleta y Santiago bajo las actuales normativas. El informe dejó fuera del análisis a Estación Central y La Cisterna, 'porque no hay certezas sobre lo que pasará con sus planes reguladores', comenta Gumucio. Del total de viviendas, 36% podría levantarse en proyectos de cuatro a siete pisos de altura, un porcentaje similar en edificios de 8 a 12 pisos y 27% en iniciativas de más de 12 pisos.

El informe señala que, considerando las ventas anuales del sector, las viviendas potenciales a construir —y los predios— se consumirían en un plazo cercano a los 50 años. El análisis de Toctoc.com indica que si solo se considera el 'suelo demandado', es decir, donde se concentra la oferta residencial y, a la vez, la demanda por tierra de parte de las inmobiliarias, los sitios disponibles suman 886 hectáreas, donde se podrían construir 450 mil nuevas viviendas. Estas serían las primeras en edificarse, señala Gumucio. Pese a que el estudio revela que aún queda suelo disponible, el ejecutivo sostiene que la planificación de Santiago 'no está bien', ya que 'tener zonas con buena accesibilidad y una baja densidad no suena razonable'.