El negocio inmobiliario de destinar edificios completos para el arriendo, conocido como multifamily, ha tomado fuerza en Chile en los últimos cuatro años, y los grandes inversionistas —fondos, family offices, aseguradoras e inmobiliarias— están apostando por esta actividad, particularmente en la Región Metropolitana. Entre 2015 y 2019, la cantidad de torres de departamentos que operan en esta área prácticamente se cuadruplicó, pasando de nueve inmuebles a los actuales 33 que están listos (28 al cierre del año pasado) o en fase de producción. Con eso, este tipo de viviendas en altura suman 8.053 unidades, mientras que hace cuatro años eran 2.195 unidades.

Así lo revela un análisis de la firma global de servicios inmobiliarios CBRE, que para este catastro considera edificios construidos y destinados íntegramente para el arriendo y cuya propiedad es de solo un inversionista. Exigencias bancarias para acceder a un crédito hipotecario, como el elevado pie; el alto valor de compra de las viviendas y el déficit habitacional que se ha visto aumentado por la demanda de los inmigrantes, son algunos factores que están favoreciendo a este mercado.

A esto se suma el interés de inversionistas por buscar activos de renta ligados al sector vivienda, diferentes al más tradicional, como son los rubros de oficinas y el industrial. Ingrid Hartmann, senior research manager de CBRE, comenta que 'los inversionistas, en su constante búsqueda de oportunidades, recogen las nuevas tendencias de tenencia de vivienda, estilo de vida de las nuevas generaciones y migración, todos factores que aumentan la demanda por arriendo, encontrando en multifamily una real oportunidad'. Hartmann agrega que 'además, hay hitos que apoyan la decisión del inversionista para embarcarse en este tipo de proyectos, como las restricciones bancarias de acceso a crédito, IVA a la vivienda nueva, aumento de exigencias posterremoto 2010 y escasez de suelo.

Todos factores que se traducen en un incremento sustancial del valor de la vivienda'. Ignacio García, socio y gerente general de Assetplan, la mayor administradora de edificios de renta residencial del país, coincide en que muchas personas se ven 'forzadas a arrendar, más que antes', debido a que los bancos exigen un mayor pie para otorgar un crédito. Añade que hoy en Chile existe una población con un poder adquisitivo que le permite, a más temprana edad, optar por una vivienda independiente a la de su familia. 'Hace algunos años, la gente solía salir recién de sus casas cuando se casaba', señala. En cuanto a las proyecciones de este negocio, García anticipa que de acuerdo a las asesorías que han efectuado, a 2022 se verían cerca de 100 edificios multifamily en Santiago, es decir, el triple del volumen actual. Hartmann afirma que 'es difícil estimar la producción' para los próximos cinco años. Sin embargo, anticipa que para lo que resta de 2019 y durante 2020 se sumarían alrededor de cuatro mil unidades al actual stock de 8.053 unidades. Respecto de los valores de arriendo, la comuna de Santiago, que concentra 55% de los proyectos, las tarifas llegan a 0,34 UF por m2 al mes, siendo la zona más cara.

Le siguen Ñuñoa y Quinta Normal, con 0,33 UF por m2 en cada caso; y más atrás está San Joaquín, con 0,32 UF por metro cuadrado. Las tasas de ocupación en la primera mitad de este año son altas en general en todas las comunas. Por ejemplo, en Santiago llegan al 88,6%, mientras que en Ñuñoa alcanzan el 99%, según los datos de CBRE. El informe agrega que las inmobiliarias Su Ksa y Euro son importantes operadores del rubro en Chile. Entre las características de estos edificios, destacan espacios comunes más amplios, ascensores especiales para mudanzas y mayores medidas de seguridad. En Estados Unidos, cerca de un tercio de la inversión inmobiliaria se destina a multifamily, mercado donde este negocio es inmensamente más grande, con un ingreso de unidades de 359 mil unidades anuales en los últimos 54 años.