Los millennials, la ola migratoria y el alto precio de las viviendas no han hecho más que fomentar el mercado de arriendo de departamentos en todo Chile. Y con ello, ha florecido un nicho de negocios, el de los 'asesores de inversión inmobiliaria', empresas —o tan solo personas en algunos casos—, dedicadas a juntar al inversionista con todas las partes de este negocio: con la inmobiliaria, para comprar un departamento; con el banco, para el crédito, y luego buscarle arrendatario y administrar ese arriendo, para terminar el ciclo de inversión, poniendo a la venta el inmueble y obtener la plusvalía.

Sin embargo, fue el propio Banco Central (BC) el que puso una alerta. 'Existen riesgos asociados que deben ser monitoreados y tomados en cuenta por los agentes que optan por invertir en activos inmobiliarios; la falta de información centralizada sobre la rentabilidad de dicha inversión, la ausencia de un registro consolidado de deudas, y la exposición a eventuales shocks de precios de vivienda son solo algunos de los elementos a considerar', dijo en su último Informe de Estabilidad Financiera, en mayo.

De hecho, los deudores con más de un crédito hipotecario representan cerca del 30% de la cartera de vivienda bancaria, mientras aquellos que tienen dos o más propiedades en la misma región representan 20% del total.

Pero como el mercado del arriendo sigue al alza —según el BC con datos Casen, solo en la Región Metropolitana el porcentaje de personas que arrienda la vivienda donde vive pasó de 36% a 48% entre 2003 y 2017—, varios han querido tomar su tajada. Incluso grandes bancos de inversión han levantado fondos de renta residencial: Asset, BTG, Credicorp, LarrainVial, Compass, Ameris, entre otros. El modelo de ellos, en términos generales, consiste en levantar fondos vía emisión de cuotas para luego asociarse con una inmobiliaria y levantar edificios destinados solo para arriendo.

Cómo funcionan los 'asesores'

Pero en el mundo de los asesores, el modelo y las formas de ganancia son distintos. Estas empresas, no reguladas, firman convenios con una serie de inmobiliarias, que les entregan un mandato para poder vender sus departamentos. Por cada unidad que logran colocar los asesores se quedan con una comisión que promedia el 2%, que paga la inmobiliaria. Los asesores buscan inversionistas, personas comunes y corrientes, por lo general profesionales que bordean los 30 años, con una situación crediticia saludable, que una vez que escogen el proyecto que más les convence, tienen la opción de pagar en hasta 36 cuotas —con cheques y tarjeta de crédito— el pie del departamento, directo a la inmobiliaria.

Una vez comprado el inmueble, los asesores se encargan de colocar el departamento en arriendo, evaluar al posible arrendador y, luego, cobrar la prima mensual y asegurarse de que pague las cuentas básicas y gastos comunes, además de cerciorarse que el estado de la vivienda esté lo más óptima posible al momento de entregarlo. En esta parte del negocio, el inversionista inicial puede incluso que no reciba pago alguno mensual, porque lo que se busca es equiparar el precio del arriendo al valor del dividendo. Aquí los asesores, al igual que los corredores de propiedades tradicionales, cobran el 50% del valor del arriendo por una sola vez cuando logran colocar el departamento, y un 8% mensual por la administración de la propiedad.

La última parte del ciclo de inversión ocurre aproximadamente a los dos o tres años desde la compra del departamento, que se ha mantenido arrendado durante este tiempo. El asesor lo pone en venta, a un precio mayor que el de la compraventa original. Así, el inversionista se queda con un remanente luego de pagar el crédito hipotecario. Por lo general, dicen los asesores consultados, la ganancia neta es de 300 UF por cada departamento, unos $8,2 millones, y con esa ganancia se aconseja comprar más departamentos.

'Siempre tener más departamentos va a ser más rentable, pero todo depende de la capacidad del cliente', dice Manuel Maneiro, gerente general de Capitalizarme Rent, compañía que nació en 2014 y ha sido una de las pioneras y más grandes del mercado en este tipo de asesorías. 'En promedio, la ganancia al vender el departamento es de 18-19% y, generalmente, esos inversionistas usan esa ganancia para comprar más departamentos. Vendes uno, y das el pie para tres', agrega Maneiro.

'En promedio, tenemos dos a tres propiedades por cliente. Como modelo de negocio preferimos que no compren más de tres propiedades, para que puedan calificar en un banco', apunta Emersson Toloza, socio y gerente de Patrimonio Inmobiliario, otra de las actoras en este mercado.

Sobre los riesgos identificados por el Banco Central, Maneiro cree que no son tales, y que el flujo migratorio no cesará. 'Que la oferta supere a la demanda es un riesgo, pero la ventaja es que Chile tiene 1,2 millón de inmigrantes que se sumaron a la población en los últimos cinco años. Eso significa que va a seguir habiendo demanda, y los inmigrantes están teniendo hijos chilenos, los que luego van a demandar viviendas también', dice.

Hasta del aspecto tributario se preocupan estos asesores. 'Si compras y vendes departamentos en un tiempo menor a un año, vas a ser clasificado como un vendedor habitual por el SII, como una personas que te dedicas a esto y te van cobrar impuestos adicionales. Nosotros recomendamos vender año por medio', reconoce Toloza.

Bancos felices, gremio constructor no tanto

Así como no ha dejado indiferente al Banco Central, el tema tampoco ha pasado inadvertido por los gremios. Juan Armando Vicuña, vicepresidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), dice que ellos mismos lo han ido a conversar con el ente rector. 'Como Cámara no avalamos este negocio, porque se basa en poca información que tenemos del cliente y le recomendamos a nuestros asociados que no traspasen la venta a estos intermediarios y que ellos mismos hagan una evaluación completa de sus clientes', apunta.

Según ha apuntado el regulador —secundado por la CChC y los bancos—, el sistema muchas veces entrega créditos a ciegas, porque los bancos solo conocen las deudas que tienen los clientes en otros bancos, pero no las que mantienen con las mutuarias, tales como compañías de seguros que entregan crédito hipotecario. Un tema que el sistema consolidado de deuda podría solucionar.

Hasta ahora, este boom de departamentos para inversión solo ha resultado en crecimiento para la banca y las constructoras. Según cifras de la Comisión para el Mercado Financiero, el stock de operaciones de crédito hipotecario entregado por los bancos a marzo de 2010 alcanzaba los US$ 31.396 millones. En marzo de este año supera los US$ 70.974 millones. Es que la guerra entre los propios bancos ha sido feroz. Durante junio , el Santander salió a ofrecer un crédito para millennials con un plazo para pagarlo de 40 años. Justo un producto a la medida para el público de los asesores de inversión. 'Nosotros hemos logrado tener ejecutivos de bancos que se dedican exclusivamente a tramitar créditos hipotecarios para nuestros clientes', dice Maneiro, de Capitalizarme Rent.

'En 2016, los bancos estuvieron más restrictivos, pero ahora no. Hasta bancos tradicionales, como Itaú o el Chile, me están dando créditos al 90%', apunta Toloza, de Patrimonio Inmobiliario. De hecho, en mayo, la tasa promedio de los créditos hipotecarios rompió un récord y alcanzó el 2,9% y durante junio siguió su trayectoria a la baja.

Desde la Asociación de Bancos, su gerente de estudios, Luis Opazo, cree que 'es importante el mensaje del Banco Central de que los actores de mercado evalúen e internalicen apropiadamente los posibles factores de riesgo'.