Un estudio de Cushman & Wakefield buscó dimensionar el tamaño del mercado de oficinas premium de cada una de las ciudades de Sudamérica.

Para ello, se calculó el ratio de metros cuadrados de oficinas por cada 1.000 habitantes. Y los resultados son llamativos: Santiago lidera el ranking con 234, seguido por Bogotá, con 167; Lima, con 161, y São Paulo, con 151. Mientras, en la parte más baja está Buenos Aires, con un ratio de 96.

Herman Faigenbaum, director general de Cushman & Wakefield Cono Sur, explica que la cantidad de edificios de oficinas que tiene una ciudad 'sirve para medir y entender la cantidad de inversión en activos de largo plazo que tiene cada país y las condiciones del sistema financiero, ya que las inversiones de capital intensivo tienen gran dependencia del mismo'.

Agrega Karina Longo, gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield Cono Sur, que Santiago tiene un inventario de oficinas premium de 1,67 millones de m{+2}, que supera al de Lima, Bogotá y Buenos Aires, pues es un mercado que ofrece muy buenas condiciones para la inversión a largo plazo. Es decir, tiene buena accesibilidad a fuentes de financiamiento y un mercado estable, principal atractivo para realizar este tipo de inversiones.

'Además, Chile cuenta con un sistema de ahorro muy sólido con base en las AFP, el cual en un gran porcentaje debe invertirse localmente, lo que aporta mayor tracción a la demanda de activos de largo plazo'.

De todas formas, Gustavo Valenzuela, director de Brokerage de Cushman & Wakefield Chile, explica que 'este sólido sistema de ahorro supone una barrera de entrada para capitales extranjeros y presiona a la baja el retorno de la inversión en capital intensivo; esto podría limitar el crecimiento del mercado, y hacer que los inversores locales busquen mercados extranjeros con similitud de condiciones para invertir y mejores retornos'.

Baja la producción

Por otra parte, señalan los datos de Cushman & Wakefield que entre 2014 y 2018, São Paulo y Lima fueron las ciudades que tuvieron la mayor producción de nueva superficie, seguidas por Bogotá y Santiago.

Buenos Aires, indican 'ha quedado atrás no solo por las condiciones políticas y económicas inestables de los últimos años, sino también porque la financiación para inversiones a largo plazo es muy escasa, y justamente el mercado de oficinas es de capital intensivo, donde se necesita financiación para desarrollar'.

Pero, pese a todo, 'Buenos Aires cuenta con el mayor volumen de metros en desarrollo y en proyecto para los próximos cinco años, lo que valida el potencial que tiene el mercado de oficinas para los desarrolladores. Sin embargo, si bien tiene la mayor cantidad proyectada, se combina con el menor producido, dadas las dificultades que tienen los inversores para llevar adelante sus proyectos en un mercado sin financiación', afirman.

Santiago, en tanto, que continuará con su baja producción de nueva superficie, sumaría entre 2019 y 2023 más de 200.000 m{+2} de oficinas premium, una cifra que representa la mitad de lo que se construyó entre 2014 y 2018.

Por otro lado, explican, 'al observar el ciclo del mercado, en Santiago, los precios de arriendos pedidos (19,5 US$/m{+2}/mes) son relativamente inelásticos. Hoy, a pesar de la baja vacancia, se observa un acotado aumento de la renta, ya que son otras las condiciones contratadas que cambian, por ejemplo, se acortan los meses de gracia, se encarece el financiamiento, y se restringe la flexibilidad de salida. También se reduce el descuento entre el precio de cierre y el precio de lista, achicando el margen de negociación'.