AL igual como ocurrió con el país en general y con los mercados financieros en particular, en 2019 la industria de la renta inmobiliaria vivió un antes y un después con la crisis social que comenzó el pasado 18 de octubre.

Desde hace un par de años que los inversionistas institucionales (AFP y family office) y de alto patrimonio venían entrando con mayor fuerza, principalmente a través de fondos de inversión, a los denominados activos alternativos buscando mayores niveles de retornos que los que ofrecen los instrumentos tradicionales, como acciones y bonos. En ese sentido, un área en la que han puesto mayor énfasis han sido los activos inmobiliarios dedicados a la renta, incluyendo el mercado de oficinas, la renta comercial, industrial y residencial.

En ese contexto, durante los primeros tres trimestres de 2019 se observó un mercado dinámico, con baja vacancia y grandes transacciones, donde las tasas de rentabilidad esperada se movieron a niveles de 4% a 5%.

Todo ello cambió abruptamente con el estallido, debido a la violencia que se desató generando incertidumbre en los inversionistas, elevando el riesgo país y afectando a diversos activos dedicados para la renta.

'El cuarto trimestre, ante el sustancial aumento de la incertidumbre, las tasas esperadas de rentabilidad tuvieron un alza de 5,5% a 6,5%, que restringe necesariamente la oferta: hay menos negocios atractivos a tasas de descuento mayores', indica Reinaldo Gleisner, consultor del área de Brokerage de la consultora inmobiliaria Colliers International.

Con o sin crisis, el segmento que más destacó, según algunos actores y expertos, fue la renta residencial o multifamily, edificios completos administrados por una sola mano. Al cierre de septiembre, este negocio registró un hito importante: completó 43 edificios en operación que superaban los 10.000 departamentos.

PROYECCIONES 2020.

Tras el buen año que tuvo el negocio de la renta inmobiliaria, los actores y expertos tienen distintas miradas sobre lo que podría pasar en 2019.

'Todavía es muy pronto para poder asignarle nuevas tasas de descuento a los activos, dado que aún hay mucha incertidumbre jurídica, pero de todas maneras se verá un ajuste en las tasas de retorno', advierte Nicolás Silva, director de activos inmobiliarios de BTG Pactual Chile, uno de los mayores actores del sector.

En una visión diferente, Rodrigo Makuc, director del área de Finanzas Corporativas de Colliers, proyecta que este año 'la renta inmobiliaria seguirá siendo un atractivo y conveniente producto de inversión. Esperamos que las tasas de retorno sean superiores a las registradas este año. Esto debido al aumento de la tasa de financiamiento que hemos visto en el último tiempo y el aumento en la oferta de productos de inversión observada los últimos dos meses del año'.

Nicolás Herrera, socio División Real Estate, área Finanzas Corporativas de la consultora BDO, por su parte, cree que 'podría existir un rebalanceo del portafolio de mercado hacia activos menos riesgosos, como la renta residencial, que podría ser visto como un refugio en tiempos de turbulencia. Se espera que las tasas en el mediano plazo se mantengan en las magnitudes del primer trimestre del año 2019. En tanto, en el largo plazo, es de esperar que las rentabilidades presenten leves bajas, lo cual generaría incrementos en los precios de los activos'.

En Grupo Patio, otro de los mayores actores de la industria, Gregorio Sepúlveda, gerente de Patio Capitales, estima que en 2020 se dará una separación por el tipo de perfiles de los inversionistas, entre los de corto y largo plazo. 'Quienes tenemos una mirada en el largo plazo, estamos seguros que podremos detectar oportunidades y consolidar aún más nuestros portafolios de activos', remarca.

Sepúlveda agrega que el nivel de las tasas de retornos dependerá de la actividad de los compradores de activos. 'A principios del año 2019 había más compradores que vendedores, por lo que el precio subía y la tasa de retorno bajó, hoy vemos menos presión por el lado comprador y eventualmente habrá más vendedores, especialmente en activos más chicos en manos de pequeños inversionistas', detalla.