Un departamento de un dormitorio y un baño, con un precio de arriendo promedio de $300 mil, es el producto más demandado por personas de entre 25 y 45 años en el mercado conocido como multifamily, negocio inmobiliario que consiste en destinar edificios completos para el arriendo, que son manejados por un solo operador. Este sector, que ha tomado fuerza en Chile en los últimos años empujado por grandes inversionistas —fondos, family offices, aseguradoras e inmobiliarias—, no ha exhibido deterioros en indicadores de morosidad, incobrabilidad, valores de renta o nuevos contratos, afirma Alfredo Alcaíno, socio y director ejecutivo de Assetplan, la mayor administradora de renta residencial del país, que trabaja con los dueños de las propiedades.

La firma tiene bajo su tutela cerca de 9.500 departamentos —4.500 unidades más que en 2017—, correspondiendo la mitad a su cartera de inversionistas individuales u 'hormigas' y la otra parte al sistema multifamily, donde registra una participación en torno al 50% en el mercado de la Región Metropolitana. Alcaíno sostiene que en períodos de deterioro económico, el negocio del multifamily resiste mejor respecto de la renta de oficinas o comercio, como ocurrió —dice— en Estados Unidos para la crisis subprime, donde la renta residencial tiene una participación del 47% en el mercado global del arriendo de viviendas. En Chile, es el 1%. Por ello, Alcaíno afirma que los inversionistas siguen mostrando interés en el multifamily. Sin embargo, señala que estarán monitoreando la evolución de la cesantía, pues si sube podría deteriorar los indicadores del rubro. En este escenario, los negocios de Assetplan han seguido avanzado.

Destacan sus próximas operaciones en el sector oriente de Santiago y su expansión a Perú a partir de marzo. A la vez, a través de su área de transacciones tiene hoy el mandato de inmobiliarias para vender cuatro edificios en Santiago que fueron construidos por ellas y los quieren destinar a la renta residencial. Se trata de operaciones que sumarían US$ 160 millones que se concretarían desde marzo. 'Los fondos que operan en renta residencial siguen con apetito y hemos firmado acuerdos de confidencialidad para su participación en estas operaciones', comenta Alcaíno. Los activos a la venta son dos torres en Ñuñoa, de 800 y 400 unidades; un edificio de 230 departamentos en Estación Central, y otro de 400 viviendas en La Cisterna.

Internacionalización y asociaciones

Respecto de Perú, el socio de Assetplan señala que en 2019 viajaron a ese país a explorar el mercado, y a partir de marzo próximo dos ejecutivos de la empresa se van a radicar en esa nación para impulsar negocios. 'Perú es un mercado menos desarrollado que Chile en renta residencial, hay dificultades de financiamiento para edificios multifamily, pero existe una tendencia hacia el arriendo ante los altos precios para comprar una vivienda', afirma Alcaíno.

'Una ventaja es que allá hay inmobiliarias chilenas que nos pueden ayudar en la entrada, pero también apuntamos a empresas peruanas', agrega. En la zona oriente de Santiago, en tanto, Assetplan comenzará operando este año dos activos en Providencia y dos en Las Condes.

Para el primer semestre de este año, la compañía tiene contratos cerrados para asumir la administración de 10 nuevos edificios —que suman 1.715 departamentos— que se añaden a la cartera de 20 torres que opera en el área de multifamily. Assetplan también está empujando acuerdos con fondos para invertir como socio en proyectos de cerca de US$ 50 millones y también junto a family offices iniciativas por US$ 100 millones. Alcaíno explica que una alianza con un fondo de inversión existen dos terrenos comprados, en La Florida y Santiago Centro, para desarrollar edificios para renta. En tanto, con una family office la apuesta es impulsar tres torres.