Hasta hace unos años, los bienes inmuebles parecían ser la única inversión prácticamente libre de depreciación. Sin embargo, el estudio de Clapes UC "Crime and (Price) Punishment in the Chilean Real Estate Market: The Case of Santiago" advierte sobre el impacto delictual en los precios de casas y departamentos en la capital.

Tras cruzar datos inmobiliarios con los de la Subsecretaría de Prevención del Delito entre 2007 y 2018, los investigadores concluyeron que, como era de esperarse, efectivamente el crimen afecta de manera negativa la plusvalía de las propiedades.

Sin embargo, no todos los delitos afectan de la misma manera.

Nathaly Andrade, investigadora Clapes y coautora del estudio, explica que sus resultados sugieren que "el robo a lugares habitados y los delitos contra la propiedad son aquellos con los mayores efectos negativos. Robo de vehículos y peleas públicas tienen efectos de menor tamaño, en términos relativos".

Eso sí, los datos recabados por el sondeo advierten que el efecto en precio tarda entre alrededor de 6 meses y 1 año de ocurrido el crimen. Y el impacto económico de corto plazo se internaliza de manera distinta si es una casa o un departamento.

Según el estudio, los precios de los departamentos son más sensibles a los crímenes, con efectos más rápidos y prolongados en comparación con las casas. "El mercado de departamentos tiende a ser más líquido, es decir, la compra y venta de apartamentos es más fácil, lo que supone que los precios reaccionan de manera más pronunciada a cambios en el crimen", profundiza Andrade.

Teodosio Cayo, socio fundador de la asesora inmobiliaria Arenas y Cayo, aclara que este fenómeno se produce por el uso que se le da a los distintos tipos de propiedades. "La mayoría de las casas no están destinadas al arriendo. En cambio, los departamentos sí, por lo que son de más movimiento inmobiliario, sufriendo las bajas de precio más rápido", cuenta. Arenas y Cayo se ha dedicado a mapear las zonas de riesgo policial para sus clientes, logrando sectorizar los "puntos rojos" de cada comuna.

En San Miguel, por ejemplo, hay dos zonas muy específicas en ejes principales: las avenidas Salesianos y La Marina, al intersectar con la Autopista Central, es notorio el efecto precio.

Lo ratifica Cristián Valenzuela, gestor de ventas de Propiedades San Miguel: "En todas las calles de la comuna que tienen acceso directo a la 'Panamericana' están asaltando mucho", y los efectos en los precios de los inmuebles colindantes se nota. "En 2018 un departamento de un dormitorio con estacionamiento se arrendaba en un promedio de $350 mil; hoy, este departamento alcanza los $300 mil como máximo. Uno de dos dormitorios con estacionamiento y bodega, hoy no pasa los $400 mil de arriendo, cuando antes el mínimo eran $ 450 mil. Mientras que uno de tres dormitorios, pasó de tener un arriendo promedio de $500 mil, a uno de $410 mil", ejemplifica Valenzuela. Una aritmética simple lleva a concluir una caída de entre el 10% y el 20% en esta zona.

La tarea de las inmobiliarias

Más allá de la afectación que acarrea la delincuencia, la demanda general por propiedades no decae, por lo que las inmobiliarias finalmente incorporan esa variable en su oferta.

Maximiliano Cuadra, gerente general de ICalma Inmobiliaria, asegura que el efecto de la delincuencia y el crimen "tiene dos aristas: cuando se analiza un terreno para construir y cuando surge con el proyecto ya construido".

Y sostiene que el proceso previo a la construcción es el más importante. A través de un análisis de las zonas en las que construirán, levantan información a través de softwares especializados, evalúan factores como la cantidad de personas con prontuarios en el sector, y caracterizan demográficamente el barrio. "Por ejemplo, cerca de los centros comerciales y malls hay más delincuencia, y por ello tratamos de alejarnos un poco. Lo mismo sucede en terrenos muy próximos a los metros", explica.

Sin embargo, una vez construido el proyecto, las herramientas se acotan. "Lo que se puede hacer en este ámbito es incrementar las medidas de seguridad en los primeros pisos de los edificios, pues en ellos se genera una mayor sensación de riesgo", detalla Cuadra.

Para la consultora Arenas y Cayo, la delincuencia se volvió una variable muy importante para el mercado inmobiliario. "Ahora se empezarán a ver rejas más altas, cercos eléctricos, portones dobles para evitar portonazos, etc. Porque el arribo de la delincuencia al sector de un proyecto es factor en contra para la inmobiliaria; es perder calidad de vida para el comprador", explica Cayo.