La atractiva utilidad que han evidenciado las propiedades en los últimos años ha impulsado a los desarrolladores inmobiliarios y fondos de inversión a poner sus fichas en el negocio de renta residencial en Chile. Primero fue la Región Metropolitana y ahora -ante el alza en el valor de los terrenos en la capital- la mirada está puesta en regiones.

Los también llamados edificios multifamily son inmuebles de un solo dueño o inversionista institucional, orientados a la renta de las múltiples unidades habitacionales que los componen. Con ellos se busca satisfacer la demanda de aquellas personas que no pueden o no quieren comprar una propiedad. Por lo general son jóvenes, estudiantes y extranjeros.

'Por las características de este tipo de activo es más fácil replicar en otras ciudades. Sobre todo, si en esas comunas también hay importantes déficits de vivienda. Además, la disponibilidad de terrenos es mayor y a menor costo que en la Región Metropolitana', dice Felipe Bertolino, Research Consultant de JLL Chile.

Juan Pablo Amenábar, gerente del Área de Multifamily y HTL de Colliers, apunta que las principales ciudades en donde se podría propiciar el desarrollo y operación de este tipo proyectos son Antofagasta e Iquique, dado el dinamismo del negocio minero en el último tiempo. Agrega que Viña del Mar y Concepción representan otros posibles polos de desarrollo, principalmente por el atractivo que tienen como ciudades para establecerse.

El fundador de Kayco International, Marcos Kaplún, complementa que ahora los compradores de multifamily han puesto sus ojos en provincias donde, dice, se consiguen precios de terrenos más baratos y, por ende, se pueden cobrar arriendos más económicos. 'Ya están en Iquique, Antofagasta, La Serena, Viña del Mar, Concón, Rancagua, Talca, Concepción y Puerto Montt', afirma el experto.

'Vemos que el acceso al arriendo no es está encapsulado en Santiago, sino que es una realidad en todo Chile, en un contexto de déficit habitacional importante. En ese sentido, el que haya demanda de viviendas de renta a nivel nacional es una oportunidad para el segmento multifamily que, además, cuenta con todas las condiciones para hacer frente a dicha necesidad', destaca Carlos O’Rian, presidente de KMA Asset e ICalma Inmobiliaria.

Destaca que, en general, los proyectos multifamily se concentran en ciudades con mayor cantidad de habitantes y, por lo tanto, mayor demanda, pero también se pueden dar casos en comunas más pequeñas por situaciones puntuales, como características laborales o educacionales. Alfredo Alcaino, socio de Assetplan, dice que la preferencia por arriendos va a seguir en aumento debido a factores culturales y sociodemográficos.

'Estamos viendo mucho interés de inmobiliarias e inversionistas en desarrollar este tipo de edificios en regiones. Nos han contactado para que asesoremos en el diseño y evaluación de proyectos', afirma el directivo, quien añade que el teletrabajo va a empujar el desarrollo de estas propiedades en regiones, ya que muchos optarán vivir en distintas ciudades y teletrabajar desde ahí.

Agustín Palacios Bacqué, gerente general de Real Assets, dice que ciudades del sur, como Puerto Montt, por ejemplo, prácticamente no tienen oferta de arriendo o ésta es muy baja. 'Los precios de compra de unidades son bastante más bajos que los departamentos de renta en Santiago; por ende, la rentabilidad tiende a ser mayor y más atractiva de lo que es la renta inmobiliaria en la Región Metropolitana, en general', señala.

El modelo en Santiago

Según los expertos, la expansión de este modelo de negocio a regiones se debe, principalmente, al alza en el precio del suelo en Santiago y a las mayores restricciones para la construcción de edificios.

'Si bien todo proyecto tiene un riesgo asociado, con experiencia por parte de los desarrolladores en este modelo de negocio el riesgo se reduce', indica Bertolino.

Pese a todo, el experto destaca que el desarrollo del modelo sigue siendo atractivo en la capital. 'El mercado multifamily aún no es lo suficientemente profundo, por lo que aún hay espacio para proyectos de renta que se comporten bien y entreguen una correcta e interesante rentabilidad. Aún vemos espacio para que ingresen nuevos proyectos, ya que el mercado sigue siendo incipiente en esta clase de activos', afirma.

Según los datos que manejan, hoy se están mirando con buenas perspectivas comunas más pericéntricas tales como Cerrillos, Conchalí y La Cisterna, ya que tienen una buena conectividad por la red de metro, buen nivel de equipamiento, y son una buena alternativa para quienes buscan arrendar.

A ello se suma la factibilidad normativa de edificios con un número atractivo de unidades, como Estación Central, San Miguel, La Cisterna y La Florida', afirma el ejecutivo de JLL Chile.

Y destaca que el cap rate promedio de este tipo de activos se ubica en torno al 4%, pero va desde el 3% al 7%, dependiendo de varios puntos relevantes. 'En Chile, la cantidad de unidades bajo el formato de multifamily recién llega al 0,2% del total, y se espera que para 2024 esta cifra recién se ubique en torno al 0,4%.

En Estados Unidos, por ejemplo, a la fecha esta cifra se ubica en el 3,1% aproximadamente', explica Bertolino.