Hace dos años, la penetración del e-commerce sobre las ventas del comercio en Chile era de solo 7%. En 2020, en medio de la pandemia, esa cifra saltó al 11%, mientras que a nivel mundial es el 18%. En 2021, las ventas online alcanzarían los US$ 11.592 millones, un alza anual superior al 20%, y representarían 13% de la facturación del comercio, para escalar al 20% el próximo ejercicio, indica un reciente análisis de la Cámara de Comercio de Santiago (CCS).

El despliegue logístico asociado a ese fenómeno está empujando la demanda por bodegas y también de terrenos para construir estos recintos en la Región Metropolitana, señalan estudios de firmas de servicios inmobiliarios. Según datos de Cushman & Wakefield, la vacancia —o espacios disponibles— en el mercado de bodegas disminuyó a 4,2% en enero-marzo pasado desde el 5,89% registrado al cierre de 2020. Incluso, el año pasado, la vacancia alcanzó un peak de 9,75% en el segundo trimestre, debido a que el inicio de operaciones del centro de distribución El Peñón, de Walmart, generó el fin de grandes contratos.

La menor vacancia a marzo estuvo impulsada por el arriendo de 105.000 m² en el segmento clase B, lo que equivale al 46% de toda la superficie arrendada durante el año anterior (230.940 m²), indica Cushman & Wakefield. Añade que el stock actual de bodegas es de 3,74 millones de m{+2}. 'Las ventas online han aumentado de manera importante durante la pandemia por el covid-19, activando una mayor demanda por este tipo de superficie y un interés por parte de las empresas en permanecer más tiempo del habitual, lo que podría generar mayores inversiones a futuro en un mismo centro logístico. A la vez, se ha evidenciado un creciente interés en espacios flexibles que permitan un crecimiento a la medida', comenta Víctor Muñoz, market research assistant de Cushman & Wakefield. Mathieu Méot, industrial & logistics broker de dicha firma, agrega que 'la necesidad surge hoy en la última milla y en la carrera por lograr una entrega ágil. Para ello se requiere de bodegas de última milla, dark stores y minibodegas'.

El precio de arriendo en el primer trimestre se situó en 0,112 UF por m{+2}, un alza de 3,7% frente al valor observado en diciembre pasado. Cushman & Wakefield prevé que ingresen 126.134 m² de bodegas en el primer semestre de 2021, siendo 112.000 m² clase A, ubicados en el submercado norte, incluyendo un proyecto en expansión de Mercado Libre. Con relación a la demanda de terrenos para desarrollar centros de almacenamiento, CBRE, compañía de servicios inmobiliarios, destaca que entre finales de 2020 y principios de 2021 se ha visto una preferencia en la compra de suelos y construcción de bodegas en el submercado sur de la capital, en las comunas de San Bernardo y Lo Espejo. Rubén Rioseco, senior industrial consultant de CBRE, comenta que el interés por esas zonas se explica —entre otros— porque ofrecen mano de obra y, a la vez, mercado.

También comenta que 'a raíz del deseo de los proveedores de retail por tomar posiciones inmediatas a los centros de distribución de los grandes de esta industria, algunos desarrolladores de centros logísticos han incrementado sus posiciones en el sector. Ejemplo de ello es la adquisición reciente de más de 600.000 metros cuadrados de suelo industrial'. De todos modos, Rioseco señala que 'no todo es positivo', ya que solo un porcentaje muy menor de ese suelo cuenta con calificación industrial y urbanizaciones adecuadas. Esto, añade, 'dificulta el desarrollo potencial de la zona e inhibe la presencia de grandes parques o loteos industriales'. CBRE destaca, igualmente, que la zona norte de Santiago sigue siendo atractiva para los grandes desarrolladores de centros logísticos. Sin embargo, también señala escasez de suelo calificado como industrial.