Un análisis sobre el mercado del arriendo en el Gran Santiago realizado por la plataforma inmobiliaria Toctoc.com -con datos de la Casen- identificó cuáles son las comunas que concentran una proporción importante del total de hogares en arriendo. De los datos se desprende que de los 641.000 hogares arrendatarios que hay en la Región Metropolitana, 147.000 están en Santiago Centro, seguido de 45.000 en Independencia y 33.000 en Las Condes y Ñuñoa, respectivamente. Santiago Centro es la tercera comuna más poblada de la capital, con una población que supera los 400.000 habitantes (en el segundo lugar está Maipú, y en primero Puente Alto, con más de 500.000 habitantes, respectivamente, según el Censo 2017).

Su superficie es de 22.0 km2. Se trata de un sector bastante demandado por jóvenes profesionales, universitarios, y también por familias pequeñas. Muchos de ellos buscan estar cerca de sus fuentes laborales, y también de sus centros de estudios. Es un área que tiene súper buena conectividad y goza de muchos servicios (centros comerciales, bancos, farmacias). Todos estos factores la hacen ser una localidad muy apetecida por quienes buscan estar cerca de todo. De hecho, 67% de quienes viven ahí arriendan una propiedad. En el caso de Independencia el 81% de los que residen en ese sector alquila, y eso se explica por el tamaño de su población. Se trata de una comuna de 100.000 habitantes, y su superficie es de 7.0 km2.

Por la modernización

Daniel Serey, gerente de estudios de Toctoc.com, dice que el boom por esta comuna comenzó hace unos 15 años atrás, con la reconversión de Santiago hacia el norte. 'Comienzan a renovarse los barrios de algunas comunas de Santiago, y se impulsa la construcción en altura. El fuerte de ventas estuvo entre 2005 y 2015'.

Esto dio pie para que muchos inversionistas comenzaran a comprar propiedades en esa comuna. 'Empezaron a aparecer un montón de edificios que eran mucho más baratos que lo que uno podía encontrar en el centro. Lo que hizo que muchos inversionistas y también las personas que habitan en esa comuna compraran departamentos para destinarlos como arriendo. Fue una buena inversión: muy rentable en su minuto, dado que había mucha demanda por arriendo.

La mayoría de los que compraron fueron inversionistas hormigas. También fueron apareciendo edificios multifamily'. Hace hincapié en que esta demanda por arriendos está dada por la cercanía que tiene esta comuna con el centro. 'Independencia siempre ha sido una comuna que ha concentrado un tráfico importante de personas que buscan arriendos en nuestro sitio. Su atractivo es que tiene estaciones de Metro y está muy cerca de Santiago'. Según sus datos, un departamento en arriendo de un dormitorio y un baño se puede conseguir desde $250.000. Los de dos dormitorios y dos baños se encuentran desde los $320.000 hasta los $550.000. 'Los precios varían según la cantidad de metros cuadrados, como también del tipo de departamento', argumenta.

Sergio Arcos, gerente general de Reistock. com, complementa que al tratarse de edificios de alta densidad -la mayoría son torres de 24 pisos- los gastos comunes también suelen ser más baratos. 'Los valores de los gastos comunes van entre los $80.000 o $100.000. Además, tiene bajos costos de arriendo dentro del promedio de lo que significa vivir en Santiago, y eso ha generado un aumento en la demanda de los departamentos. Por ende, una de las zonas más baratas para vivir termina siendo Independencia. Por otro lado, la apertura del Metro en ese lugar generó una reducción importante en los tiempos de desplazamiento hacia polos laborales o el centro industrial'.

Residentes temporales

Teodosio Cayo, gerente general de Arenas & Cayo, añade que los compradores en esta comunas son inversionistas pequeños y medianos, quienes principalmente adquieren unidades en proyectos nuevos que se están desarrollando.

'Por otra parte, los ingresos individuales de algunas personas no les permiten acceder a la vivienda propia, y es por eso que buscan arrendar un departamento', plantea. 'También hay otro factor relevante y es que los residentes de la comuna son en un alto porcentaje población flotante: inmigrantes, estudiantes, personas que trabajan y se desplazan hacia otras zonas.

La comuna les da buena conectividad hacia el área industrial, como también residencial y comercial', agrega. Serey también menciona que quienes viven en esta comuna son familias del segmento C3, que ganan entre $800.000 y $1.2 millones; también hay otro porcentaje bastante significativo de gente que está entre los $500.000 y $800.000. 'Son personas que no pueden optar a un crédito hipotecario y tienen que arrendar. Son profesionales jóvenes. Muchos arriendan departamentos mariposas con amigos para abaratar gastos'.