La tabla que acompaña esta nota muestra las comunas con más ventas de propiedades en el Gran Santiago y también cuáles son los salarios que se requieren para adquirir un departamento nuevo en ellas al primer semestre del 2021. Los datos se desprenden de un reciente análisis de la plataforma de inteligencia inmobiliaria InfoInmobiliario de Toctoc.com, que recoge información catastral de los proyectos de los desarrolladores. El informe evidencia que los departamentos nuevos se encuentran entre las 2.100 UF hasta las 4.500 UF, por lo que habría que ganar un sueldo superior al $1.000.000. Pero en Chile no todas las personas reciben esos salarios. De hecho, de acuerdo a los datos de la Encuesta Casen, el ingreso autónomo promedio del hogar (que refiere a la renta de cónyuges o de más personas de la familia) es de $1.006.211.

'Los siete primeros deciles quedan bajo el millón de pesos. Estamos hablando de un mercado inmobiliario que apunta al 30% más rico de Chile: un 70% queda excluido, y no les alcanza el ingreso del hogar para acceder a una vivienda. Es decir, el 70% de los hogares gana menos de $1.000.000. Es un mercado inmobiliario segregador', plantea el director del Instituto de Estudios Urbanos de la UC, Luis Fuentes. Además del sueldo, otra traba que frena la adquisición de un inmueble es el tema del pie. Hoy los bancos otorgan un financiamiento de hasta 80%, dificultando la tarea de reunir el 20% para la cuota inicial de la vivienda.

'Hubo un periodo en que el crédito abarcaba el 90%, y no el 80%, incluso otorgaban el 95%, y eso hacía más fácil juntar el pie. Se trata de un elemento importante para el otorgamiento del crédito. Si no tiene pie, es difícil que se lo den. El pie que se pide equivale más o menos a 12 o 15 sueldos (o más). Es difícil juntar eso: no puedes vivir 12 o 15 meses sin ingresos. Si quiere comprar un departamento, tendría que ahorrar entre cinco a diez años para generar el pie', reconoce Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers. También está el tema de las altas tasas de interés. 'Hace dos o tres años teníamos tasas con el 2% y 3% de interés anual, hoy están entre 3% y 5%, y eso significa que el dividendo sube sensiblemente. Por otro lado, también hay un tema de riesgos: los bancos están más restrictivos. Cuando hay inestabilidad laboral, y no se ve un crecimiento del país, que también afecta al mercado laboral, los bancos por definición se tienden a poner más cuidadosos y restrictivos en otorgar el crédito', agrega Gleisner.

¿Y de qué manera se puede acceder a un crédito? 'Si sólo al 30% de la población le alcanza para tener una renta suficiente para optar a uno, la única forma sería complementando renta, sino es muy difícil. También es importante contar con un empleo estable, y con contrato indefinido para ser atractivos para el banco', responde Luis Fuentes. Nicolás Herrera, consultor inmobiliario senior de Toctoc.com, coincide: 'Lo primero es poder contar con un respaldo para pagar el dividendo. Los bancos te van a pedir que a lo menos tengas el 25% de tu sueldo se destine al dividendo. Muchas veces los jefes de hogar no logran tener el monto, y lo que hacen es complementar renta. Pueden hacerlo con su pareja, esposa, o algún familiar, y así se puede generan un pozo común, y son ambos los que acceden al crédito, convirtiéndose en propietarios de la unidad de manera conjunta', precisa.

Más inversionistas

Los inversionistas inmobiliarios son un grupo que ha crecido sustancialmente en los últimos años. De acuerdo a los datos del Instituto de Estudios Urbanos de la UC y la consultora Inciti, un 43% de las compras de departamentos son realizadas por inversionistas y un 57% lo hace para vivir. 'Es impresionante esa cifra: hace unos cinco años los inversionistas representaban un 18%.

Ha habido un crecimiento gigantesco. Muchas inmobiliarias están ofreciendo sus proyectos a inversionistas, dado que representan casi el 50% de las ventas', manifiesta Fuentes. Herrera dice que en las comunas con precios más bajos concentran el interés de los inversionistas: 60% de las compras son realizadas por ellos. 'En algunos casos es de 50% y 50%. Y en otros es más alto: en Independencia el 70-80% es inversionista, versus 20-30 de personas que buscan para vivir.

En Estación Central pasa lo mismo, aunque en el último tiempo ha bajado la cuota de inversionistas y se está trasladando a comunas como La Cisterna, Independencia, y La Florida'. Para Herrera, La Cisterna es una comuna bastante interesante en cuanto a precios. 'Se encuentra dentro de los rangos razonables para el pago del dividendo, que es el 22% de los ingresos. Estación Central también es atractiva'. Concuerda Gleisner: 'Son atractivas en cuanto a precios. La media que se ofrece en la oferta es hasta unos 55 metros cuadrados de superficie, que pueden ser dos dormitorios, dos baños, más cocina'.