Hoy, una de las tendencias de los centros de logísticos, o condominos lógisticos, es avanzar hacia una mayor sofisticación. Y es que cada vez son más las empresas que exigen calificaciones de sustentabilidad, incorporación de energías renovables (geotérmicas, fotovoltaicas, etc.), elementos de seguridad como sprinklers, pavimentos ultraplanos acordes a nuevas tecnologías de apilamiento, zonas comunes cómodas y amigables para el personal, servicios de alimentación adecuados, etc.
'Sin embargo, un número importante de este tipo de centros no parece estar procesando o consciente de estas exigencias futuras, lo que dará espacio a quienes sí adopten mayores requerimientos en sus desarrollos', destaca Rubén Rioseco, Senior Industrial Consultant de CBRE.
El ejecutivo explica que los centros logísticos corresponden a iniciativas independientes que, por regla general, no son parte de la estructura o infraestructura propia de los parques industriales en que se localizan. 'No obstante, dado que un centro logístico precisa de suelo industrial urbanizado, ambos desarrollos resultan ser a menudo coincidentes'.
El surgimiento de los primeros parques industriales en la Región Metropolitana se dio a fines de la década de los 80, mientras que a principios de los 90 hubo un crecimiento exponencial de este tipo de oferta, cubriendo amplias zonas del sector norte de la ciudad. En las mismas fechas aparecieron los primeros centros logísticos, pero con un ritmo de crecimiento extremadamente moderado que solo se consolidaron una década más tarde con la entrada de un mayor grupo de desarrolladores.
Infraestructura
La oferta histórica básica de un centro logístico contempla perímetros cerrados, calles de circulación interna, áreas verdes, patios de camiones y, en especial, instalaciones de bodegas con oficinas multiusuario que operan de manera independiente, pero bajo la modalidad de condominio, lo que permite a una administración central, servicios de seguridad, vigilancia, orden, aseo y, en algunos casos, alimentación.
'En el caso de grandes centros logísticos, la evolución del mercado tendió a dejar de lado la oferta de unidades preconcebidas para dar paso a unidades a medida. En tanto, la evolución de la tecnología de apilamiento ha permitido sacar mayor provecho a la volumetría, dando espacio a mayores alturas, por lo que se ha pasado de seis metros a alturas superiores a los 10 metros', comenta Rioseco.
Y es así como las características de un centro logístico varían en función del modelo propio de cada desarrollador y de aspectos como conectividad y tiempos de desplazamiento de puntos de origen y destino de carga, en tanto que la ubicación o no en un parque industrial no resulta relevante al momento del diseño. 'Como consecuencia de la insuficiencia de suelo con calificación industrial y la ausencia de políticas orientadas a cubrir ese déficit, en la actualidad la oferta de parques industriales es muy baja', acota.
Espacios eficientes
Las empresas que operan en centros logísticos buscan satisfacer sus necesidades de espacios eficientes para el procesamiento, almacenaje y distribución de los productos que comercializan, sin tener que atender a cuestiones secundarias, pero importantes, como la mantención de las instalaciones y la seguridad de los recintos, tareas cuya responsabilidad recae en los proveedores del recinto.
Al respecto, Rubén Rioseco señala que en la actualidad la oferta de centros logísticos es transversal y variada, de modo que cualquier empresa, independientemente de su tamaño, tiene cabida en un centro a su medida. 'Hoy, existen centros logísticos que ofrecen unidades para pymes, en tanto que la oferta de mercado es liderada por grandes desarrolladores que ofrecen un variado set de alternativas para grandes empresas tanto locales como internacionales'.
A pesar de ello, agrega, que este tipo de centros cuenta con dos filtros de admisión importantes. 'El primero es la prohibición de actividades de manufactura, salvo menores y muy acotadas, y el segundo y más importante, salvo en el caso de centros especializados, es la prohibición de almacenamiento de materias inflamables, contaminantes o peligrosas'.