La tasa de interés más seguida del planeta, la del bono del Tesoro de EE.UU. a 10 años, trajo alivio durante buena parte de 2024, considerando que muchas tasas a nivel global siguen esa referencia. Esto, hasta que la imagen de Donald Trump llegando a la Casa Blanca se instaló en el mercado: aranceles y recortes de impuestos elevarían la inflación, y la Reserva Federal podría tener que poner en pausa su proceso de recortes de tasas. Un pronóstico que golpeó al mercado de deuda.
Y si bien se ha observado un tenue alivio, el nuevo escenario es complejo para las tasas hipotecarias locales. “Nuestras tasas largas dependen fuertemente de lo que pase con el mercado de renta fija norteamericano, por tanto es probable que se mantengan en los niveles que hemos observado este año y su descenso sea lento el próximo”, dice Natalia Aránguiz, socia y gerente de estudios de Aurea Group. “Es un duro golpe para el sector inmobiliario”.
El panorama hacia 2025 no se ve alentador para las tasas hipotecarias. En el mercado, varios creen que en el mejor de los casos se observará un contenido retroceso desde los niveles actuales y lejos del promedio de 2% de hace cinco años. Hay, con todo, algunas excepciones a esa mirada.
Las tasas hipotecarias en UF alcanzaron su mínimo del año la semana del 18 de noviembre, tras caer a un promedio de 4,40% anual. Pero repuntaron a la semana siguiente hacia 4,42%. Esto, evidenciando un momento complejo del sector.
“En 2024, las tasas hipotecarias han mostrado volatilidad, influenciadas por persistencia inflacionaria, los movimientos de política monetaria y efectos rezagados ante retiros de fondos de pensiones y estímulos fiscales”, dice Mauro Villalón, head de Portfolio Solutionsen Itaú. Y espera que mantengan una tendencia incierta al corto plazo.
La culpa del nuevo escenario no recae solo en la llegada de Trump. El mercado de renta fija, advierte Aránguiz, se vio “tremendamente dañado por los retiros, el enfriamiento (de la actividad) y mayores riesgos en la economía”, dice. Y la menor profundidad “es lo que ha impedido observar tasas como las del 2019”.
“Dependemos más del financiamiento externo, por lo que estamos más expuestos a shocks externos y a las políticas de Trump”, agrega Felipe Alarcón, economista asesor de EuroAmerica. Espera tasas hipotecarias de entre 4% y 4,5% en 2025.
“La información que hemos ido conociendo apunta a un escenario donde las tasas se mantienen cercanas a sus niveles actuales”, dice Mauricio Carrasco, académico de la U. de los Andes. Y dadas las incertezas hacia el próximo año, dice que los sesgos serían al alza.
Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, cree que mantendrán una “moderada tendencia a la baja”. Espera tasas de entre 4,3% y 4,5% para 2024. Y de entre 3,8% y 4% al término de 2025.
Felipe García, director de Tinsa para el Cono Sur, recuerda que hace 5 años las tasas promediaban 2%. Ahora, espera un cierre de 2024 en torno a 4,4%- 4,45%. Y para 2025, “no debiéramos tener un empeoramiento de las condiciones actuales”.
No todos ven un escenario negativo. “Los bonos del Banco Central a 5 años están transando entre 2,30% y 2,40%, y a 20 años están al 2%, o sea, tenemos una curva invertida”, dice Gonzalo Covarrubias, socio de Link Capital. Esto, a su juicio, evidencia “mucho apetito” de inversionistas institucionales por la parte larga de la curva. “De hecho, vimos una transacción grande la semana pasada por 9 millones de UF que colocó Celulosa Arauco al 2,89%”, dice. Este bono fue comprado principalmente por fondos de pensiones y compañías de seguros. “Esa tasa del 2,89% es muy baja si se compara con niveles que se veían hace unos pocos meses”, sostiene. Una señal de que las tasas hipotecarias deberían bajar: “Los bancos deberían financiarse a una tasa parecida. Por lo tanto, deberían poder prestar también créditos hipotecarios a tasas más competitivas”.
Externo
Felipe Alarcón, economista asesor de EuroAmerica, dice que “dependemos más del financiamiento externo, por lo que estamos más expuestos”.