El regreso del trabajo presencial, luego de un período de mayor intensidad del teletrabajo tras la pandemia, junto al positivo desempeño de la demanda en Las Condes son algunos de los factores que explican que el mercado de oficinas de la Región Metropolitana cierre 2024 con el mayor nivel de ocupación de los últimos cuatro años.
La tasa de vacancia o espacios desocupados del mercado de oficinas Clase A —alto estándar y buena ubicación— concluye este año en 9,98%, la menor cifra desde 2020, según datos de la firma de servicios inmobiliarios CBRE. Esto, considerando un inventario total de edificios de trabajo de esas características que suma 2,01 millones de metros cuadrados.
Un informe de Colliers también confirma que para un cierre de año, la vacancia actual es la más baja en cuatro ejercicios. En este caso la cifra es de 10,3%, sobre un catastro de 2,5 millones de m2 de oficinas Clase A.
Pese al avance, las cifras de disponibilidad promedio de la RM son el doble de las observadas en 2019 (ver infografía), antes del impacto del estallido, la pandemia y el deterioro de la economía.
Las razones
CBRE señala que el mejor desempeño en la ocupación global se explica por los buenos resultados de la demanda en el submercado de Las Condes, que cerró el ejercicio con una vacancia de 7,11%, menor al 7,84% del tercer trimestre. En particular, destaca el eje Apoquindo, que solo tiene un 4,9% de m2 libres, seguido de Nueva Las Condes, con 5,73%.
La mayor demanda en Las Condes responde a varios factores. Ingrid Hartmann, senior research manager de CBRE, explica que varias empresas implementaron el teletrabajo tras la pandemia, sistema que cuando pasó la crisis sanitaria se transformó en labores híbridas (jornadas en la oficina y telemáticas). Pero afirma que ahora existe una fuerte tendencia de las compañías de volver a la presencialidad, aunque con flexibilidades para sus trabajadores.
Hartmann sostiene que de acuerdo con lo que han indagado, el regreso a las oficinas se debe a que las firmas habían notado una menor productividad, que esperan recuperar con sus equipos en los edificios. Añade que en muchos casos, los trabajadores no disponen en sus casas de los espacios adecuados para laborar y eso merma el rendimiento.
Matías Bucci, subgerente de Estudios Inmobiliarios de Colliers, coincide en que la recuperación de la demanda en la zona oriente se debe al 'retorno gradual al trabajo presencial'. Esto ha generado que las grandes empresas vuelvan a requerir superficies sobre los 900 m2, añade.
El centro sigue débil
Otro factor de la mayor demanda en Las Condes es la continua migración de arrendatarios desde el centro de Santiago a la zona oriente. Ello, debido a los problemas de seguridad y comercio informal que presenta el corazón capitalino.
Santiago Centro terminó 2024 con una vacancia de 14,6%, según Colliers, y de 16,15%, de acuerdo con CBRE. Estos valores son muy superiores al cerca de 2% que exhibía esta zona antes del inicio de la pandemia, en marzo de 2020.
De todos modos, en el centro capitalino se mantiene una demanda importante de parte del sector gubernamental.
Tendencias y proyecciones
El 2024 cerró con una actividad de arriendo de 120.000 m2 en la RM, según CBRE, que podría ser semejante a ocho edificios de oficinas, considerando el promedio —15.000 m2— de los que se desarrollan. Los precios de arriendo cayeron 3,4% en octubre-diciembre frente al trimestre previo, promediando las 0,458 UF por m2, según CBRE. Esto se debe a que se han arrendado previamente los espacios más caros y quedan disponibles oficinas de otros valores más moderados.
Colliers indica que el valor medio de arriendo es de 0,48 UF por m2, idéntico al del tercer trimestre.
Para 2025, Colliers prevé una recuperación de los valores promedio en 'submercados consolidados'. En cuanto al desarrollo de espacios, estima una producción de unos 55.000 m2 distribuidos en El Bosque-El Golf, Nueva Las Condes y Nueva Apoquindo.
Los expertos proyectan que la vacancia seguirá cayendo el próximo año. En cuanto a nueva oferta, Hartmann solo detecta que está pendiente que entren al mercado espacios de cuatro proyectos en la zona oriente, entre ellos, saldos del Costanera Center.
Advierte que debido a la baja producción de nuevos edificios, la merma en permisos de edificación aprobados y la recuperación de la demanda, al 2030 podría generarse una escasez de oficinas.