10 .45 de la mañana. Bueno, uno de los momentos tal vez más estresantes y decisivos para muchas personas o familias es la compra de una propiedad. Es un escenario marcado por tasas altas, créditos hipotecarios complejos y un mercado que suele hablar en difícil. Muchas personas toman decisiones sin entender completamente lo que están firmando o todas las implicancias que tiene el hecho de adquirir una primera vivienda. Entonces, para tener recomendaciones, tips, le queremos agradecer a José Jesús Velázquez, ingeniero industrial y CEO de Envi Gestión Inteligente. ¿Cómo está? José Jesús. Hola, Pablo. Buen día. Buen día. Gusto en saludarlo. Oiga, este es un temazo porque hay mucha gente, especialmente gente joven, que dice, bueno, voy a invertir, me quiero comprar un departamento o una casa, pero ¿qué me conviene más? ¿Qué tipo de crédito? ¿En qué me fijo en las tasas? Para que le hagamos un brief y un contexto a la gente. Sí, bueno, en líneas generales, el sueño de la casa propia acá en Chile siempre ha jugado un factor fundamental. En la decisión de la vida cotidiana de todos, ¿no? En líneas generales, el sueño de comprar una casa propia siempre ha demarcado un hito importante para los ciudadanos. Ya, y en eso, ¿qué es lo que primero nos debemos fijar o recomendaciones? El tipo de tasa, si es fija, si es variable, la cantidad de años, para que vayamos armando la historia. Sin duda alguna, yo creo que lo primero, todas las personas que quieren comprar una propiedad. La sugerencia inicial es educarse y poder determinar qué quieren, ¿no? Muchas veces queremos comprar una propiedad, pero no tenemos claro en sí qué deseamos, como tener el plan, panorama claro y siempre mantenerse informado antes de iniciar cualquier proceso de compra. Perfecto, ya. Supongamos, vamos a ir por un departamento, dos dormitorios, dos baños, pensando además en las personas jóvenes que quieren invertir y comprar su primer departamento. Bien, lo primero que tienen que fijarse, básicamente, es saber si pueden adquirirlo a través de la renta que le exige la institución financiera. Estamos en un buen momento a nivel histórico para la compra de propiedades por la ley del subsidio al dividendo. Esto vino a bajar promedio las tasas de crédito hipotecario de un 5 % que estuvo al inicio del año pasado hasta un 3 ,2 % tasa real, con que cerramos en diciembre y en enero. Inclusive tasa del 3 ,18, esto hace que la renta sea mucho menor, y esta familia que desea comprar esta propiedad hoy tiene una gran oportunidad porque esta tasa es más baja, y a la tasa ser más baja, la renta, ya empiezan a haber otros actores donde pueden involucrarse. Y eso implica un promedio de renta, digo un promedio porque puede haber una variable, pero un promedio para tener una idea. Mira, por una 3 .000 UF. Por una 3 .000 UF, eso puede hacer rentas de 1 .600 .000, 1 .500 .000 pesos, puede ser complementada, dos personas que ganen 850 .000 pesos, para un departamento promedio de 3 .000 UF, es bastante relativo decir si esto es de 1 o de 2 porque esto va a depender de la zona, pero en promedio puede ser el desde en este momento con este tipo de tasas, este tipo de beneficios. Perfecto. ¿Cuánto también se mantiene esto de la tasa fija, tasa variable? Sí, el mercado de las tasas lo determina cada institución financiera, sin embargo sigue existiendo las tasas fijas y las tasas variables, pero en promedio ya desde el año pasado estamos trabajando ya con tasas fijas, en promedio casi toda la industria está trabajando con tasas fijas y ahora con la ley del subsidio, el dividendo, esto llega a ser fijo. Esta tasa que te di en promedio del 3 .2 al 3 .8 % son fijas. Sí, perfecto. Obviamente todo va dependiendo, como decías tú, estimado José Jesús Velázquez, qué es lo que quiero, dónde lo quiero, porque también ahí influye si está o no, no sé, por ejemplo, cercanía de un metro aumenta la plusvalía de la vivienda, qué renta tengo, qué tasa voy a preguntar en varios bancos, ¿no es cierto? Un error bastante común, Pablo, es básicamente lo que aspiro, ¿no? Ya. Mucha gente desea comprar... Una propiedad, mira, quiero comprarme una propiedad, te voy a decir, una comuna... Es relativa, ¿no? Yo quiero comprarme una propiedad en Providencia, pero bueno, cuando ven que su renta no les alcanza, comienza la frustración y eso comienza la toma de decisión. Pucha, pero no puedo comprarme la propiedad donde quiero. Pero bueno, el llamado es a partir, ¿no? Porque el problema es que de aquí a aquí llegas a alcanzar la renta para lo que quieres, probablemente cueste la toma de decisión para la compra, ¿no? Sí, aquí hay una pregunta súper interesante, porque tú hablabas de complementar renta, que se da mucho hoy día. Al momento de complementar, ¿el crédito queda a nombre de quién? El complemento de renta es un mundo, ¿no? Aquí es interesante porque es la sugerencia principal de lo que se está optando en los últimos tiempos para poder comprar una propiedad, complementar renta. La propiedad queda a nombre de ambos, ¿no? El dominio es de ambos, de la propiedad, cuando hablamos de con deudor solidario, ¿no? No estamos hablando de... Ni de fiador, ni de aval, ¿no? Porque ahí eres dueño de la deuda, pero no de la propiedad. Es un socio. Exacto, ahí es netamente un socio, por eso es que es importante determinar el complemento de la renta, qué figura va a tener. Si es aval o fiador, eres solo dueño de la deuda, no de la propiedad. Si eres codeudor, tienes dominio sobre la propiedad. Entonces ahí ya pasas a ser dueño de la propiedad y de todos los beneficios que esto tenga, pro o en contra de la deuda, del dominio, contribución, en todo lo que va asociado a esto. ¿Quién puede ser complemento? Puede ser complemento hermano, pareja, puede ser complemento amigo, lo determina cada institución financiera. Perfecto, pero el crédito queda a nombre de quien lo solicitó, obviamente, independiente de la persona que pueda complementar. No, no, no, queda a nombre de los dos. Los dos son responsables de la deuda. Son responsables de la deuda. En el informe de deuda te va a salir igual la deuda. Pero la deuda le sale a ambos, claro. Ah. Ambos, sí, claro, porque son responsables, ambos son dueños de la propiedad. Perfecto. Tienen dominio sobre la propiedad. Perfecto. ¿Cuánto es lo recomendable? Yo sé que depende y que también es relativo, pero ¿cuánto es lo recomendable en tiempo? Porque hay 10, 15, 20, 30 años. ¿Cuánto es lo recomendable? Aquí hay la respuesta, para darte una respuesta afirmativa, va a depender del norte, porque si quieres comprar una propiedad de inversión, Pablo, todos buscamos un dividendo donde, bueno, el arriendo pueda publicarse. No puedo vivir la gran parte, entonces no puedo sostenerme con un dividendo a 15, 20 años, porque el dividendo va a ser mayor. Entonces buscamos un plazo lo más largo posible para que este dividendo quede atractivo y pueda cubrirme la gran parte del arriendo. Pero si quiero comprar para vivir y tengo una buena capacidad de ahorro entre mi grupo familiar, en el caso que sea una compra familiar, entonces acotar el plazo, sin duda, es bastante... estratégico, porque terminas antes de comprar tu vivienda o de pagar tu vivienda. Sin que esto se demarque un prepago de la deuda, porque todo crédito hipotecario se puede ir prepagando de manera parcial. Claro. Ahora, otra pregunta. ¿Qué comunas hoy día, estoy hablando de Santiago, yo tengo una sensación, si estoy equivocado me corrige, Macul es una comuna que está teniendo mucho auge en la construcción, se están haciendo muchos edificios, de precios, digamos, relativamente razonables. ¿Es una de las comunas que la gente está buscando mucho, Macul? Sí, es que era una muy buena sensación. Es porque probablemente ves el incremento de torres y el incremento de grúas, ¿no? Sí, sí, sí. En la zona. Pero sí, efectivamente, las comunas adyacentes a las nuevas líneas de metro, o por donde va a pasar la línea de metro, sin duda alguna, es una fórmula para las inmobiliarias y las constructoras en ir desarrollando proyectos. Macul, sí, forma parte de una de las comunas que tiene auge de crecimiento y unos precios bastante competitivos en la actualidad, porque, bueno, hay bastante demanda y oferta entre las comunas que más tienen proyectos inmobiliarios, donde más hay mejores condiciones, bueno, en Santiago, en la Florida, en Uñoa, sin duda alguna llevan la batuta en estos tiempos. Claro, y que tiene que ver mucho también con los planos reguladores, porque, por ejemplo, donde yo trabajo, también en DSports, en DirecTV, que estamos ahí en Ezequiel Fernández, casi con Kenin, ahí hay cinco edificios que están nuevos y uno empieza por Ezequiel Fernández viniendo de sur a norte hasta Grecia, una cantidad de edificios nuevos, que además, claro, están dentro de un precio, digamos, razonable, porque tal vez en Uñoa son edificios más bajos, más costosos, pero también por la cercanía. Bueno, hay una serie de elementos que van influyendo al momento de tomar la decisión para poder comprar o adquirir ¿se están vendiendo menos casas? El mercado de las casas ha definitivamente, por el subsidio al dividendo que llega hasta 4 .000 UF, y es importante mencionarlo, porque esto ha determinado el gran movimiento de la compra de propiedades, de la reactivación del mercado inmobiliario del año pasado, la tendencia ha sido al movimiento hacia este tipo de unidades, menores a 4 .000 UF, y donde está arropa este beneficio que es bastante significativo. El mercado de las casas ha tenido un leve crecimiento, porque sin duda alguna la reactivación del mercado inmobiliario hace que igual se mueva el mercado en general, con el usado y todo lo demás, pero no tiene una tendencia a la alta tanto como la reactivación de las propiedades más chicas. Perfecto. José Jesús Velázquez, ingeniero industrial y CEO de MBI Gestión Inteligente, muchas gracias por este tiempo con la radio. Muchas gracias, Pablo. Que esté muy bien. Muy amable. Bueno, en Farmacia