Normativas de construcción restrictivas en altura y densidad predominan en el Gran Santiago al analizar las zonas habitacionales en las diferentes comunas. Esta situación impacta en un mayor costo de los terrenos bien ubicados y, a la vez, en el incremento del precio de las viviendas, lo que dificulta que las personas accedan a una propiedad, estiman los expertos.

Actualmente, el 47% —cerca de la mitad— de la superficie de la capital presenta alturas máximas iguales o inferiores a cinco pisos. Solo el 13% supera los siete pisos. En tanto, en el 40% del territorio del Gran Santiago existe edificación libre, según la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), aunque se trata de zonas periféricas y con instrumentos normativos (planes reguladores) desactualizados.

Esos son algunos de los datos del estudio Barómetro Normativo 2026, de la consultora AGS Visión Inmobiliaria, que analizó un territorio de 73.022 hectáreas correspondiente a 39 comunas. Entre las comunas relevantes en materia inmobiliaria donde más se observan exigencias normativas para hasta cinco pisos figuran Vitacura, Las Condes, Ñuñoa, Huechuraba, La Florida, La Reina, Maipú, Quinta Normal y Colina.

Por otra parte, al analizar las densidades, en el 55% del territorio se pueden desarrollar proyectos para 250 habitantes por hectárea, esencialmente en la periferia. Solo el 4% supera los 1.200 habitantes por hectárea. Las comunas con mayor densidad promedio (hab/ha) ponderada corresponden a Santiago (1.510), Independencia (1.240), Recoleta (1.039), Providencia (916) y Estación Central (886).

Los impactos

Para Esteban González, socio y director de AGS, el principal impacto de las normativas que permiten edificios de baja altura
en zonas bien ubicadas se refleja en el valor de la tierra y, en consecuencia, en el precio de venta de las viviendas.
'Hoy los planes reguladores están reduciendo la oferta virtual que se puede edificar sobre las comunas. Eso, unido a una demanda constante, lo único que puede hacer es que escale el precio del suelo. Entonces, le hacemos un flaco favor al desarrollo de proyectos subsidiables, al restringir proyectos en la ciudad', señaló González.

Mauricio Fabry, jefe de la división de Planificación y Desarrollo Regional del Gobierno de Santiago, comentó que en la capital existen tensiones entre el desarrollo inmobiliario y, por ejemplo, los espacios públicos y instrumentos de planificación antiguos y que no responden a las necesidades de la ciudad.

Fabry afirmó que dichas tensiones generan dos tipos de 'externalidad en los ciudadanos'. Una de ellas es que 'el acceso a una vivienda se hace más inalcanzable'. La segunda sería 'que la calidad de vida empeora si tienes que movilizarte más de una hora a tu trabajo o estudios, si no tienes áreas verdes cercanas o si no tienes una ciudad amable. Entonces, no es solo densificar. Tiene sentido densificar asociado al transporte, al metro y a los grandes corredores'.

Según Fabry, los cambios a la OGUC que impulsa el Gobierno agudizará la tensión inmobiliaria-espacios públicos. En tanto, para González esa modificación activará terrenos baldíos, ya que para los conjuntos armónicos se propone disminuir el requisito de superficie desde 5.000 a 2.500 metros cuadrados.

Otro de los cambios a la OGUC que impulsa el Ejecutivo es modificar de cuatro a dos habitantes el coeficiente para construir una vivienda. En unidades económicas la cifra será 'uno'.

Planes reguladores

Por otra parte, el documento indica que el 41% de las comunas no ha efectuado una modificación sustancial de su plan regulador durante los últimos 10 años, con un período promedio sin actualización de 21 años. Es el caso de comunas como Quilicura, Peñalolén, Maipú, entre otras. 'Si bien la mayoría ha incorporado modificaciones específicas o enmiendas para mitigar este desfase, ello no reemplaza la necesidad de una revisión integral que responda a las dinámicas urbanas actuales', dice AGS.

Otro 18% de las comunas no posee plan regulador. Es decir, casi el 60% no tiene instrumento de planificación o está desactualizado.