Alexander Díaz es profesor de Biología y hace poco se cambió de departamento. 'Vivo con mi pareja y estábamos preocupados porque el edificio donde estábamos tenía problemas de filtraciones de agua. Los gastos comunes empezaron a subir cada mes más y nuestra cantidad de trabajo bajó. Nosotros hicimos trato directo con la dueña cuando arrendamos hace dos años y firmamos un contrato, pero sin notario', cuenta Díaz.

'Le dijimos varias veces durante más o menos dos meses que estábamos complicados y necesitábamos irnos, para ver si lográbamos un acuerdo con ella, pero no pasó, así que nos fuimos. Ya han pasado tres meses y no nos ha devuelto el mes de garantía porque dice que no le avisamos con anticipación nuestra salida', detalla el profesor.

Por qué se cobra

Juan Carlos Cárdenas, abogado de la empresa LegalChile, cuenta que el mes de garantía se comenzó a cobrar en 1982 con la promulgación de la Ley 18.101, que se refiere a la garantía en los contratos de arrendamiento de predios urbanos. 'Como su nombre lo dice, este pago garantiza que al término del contrato el arrendador pueda destinarlo para reparar la propiedad por el uso normal que haya hecho el arrendatario y para pagar cuentas de servicios básicos que se reciban después que fue desocupado', explica. Según el abogado, a nadie le debería sorprender a estas alturas que le pidan pagar mes de garantía para poder arrendar una propiedad. 'Esa exigencia está incorporada en el contrato de arrendamiento por el uso y la costumbre, por lo que a ningún arrendatario le va a resultar extraño que deba pagarlo junto con la primera renta. De hecho, no conozco ningún contrato de arrendamiento de inmuebles para la vivienda que no la incorpore.

Tal vez a un extranjero que arrienda por primera vez en Chile le podría resultar novedosa esta práctica', asegura. Rodrigo Ortega, gerente de Rentas Inmobiliarias de Fuenzalida Propiedades, dice que en casos como el del profesor Díaz, todo se define en el contrato de arriendo y también en el hecho de contar con un corredor de propiedades que figure como mediador entre arrendatario y arrendador. 'Si el contrato dice que no se devolverá la garantía si no avisas con uno a dos meses de anticipación que dejarás el departamento, entonces no hay nada qué hacer porque firmaste y así quedó estipulado', puntualiza. 'Sin embargo, si no lo dice explícitamente, entonces puedes reclamar. En estos casos la mediación de un corredor de propiedades es importante porque tratamos de buscar un acuerdo y hablar con los propietarios. Yo les digo que si quieren que sigamos administrando su propiedad, deben devolver la garantía.

El problema es que el propietario puede demorarse en devolverla, según el contrato hay un máximo de tiempo que siempre es entre 30 a 45 días hábiles', detalla el especialista. Según Ortega, todo se complica un poco más cuando no hay intermediario, el contrato fue mal hecho y todo depende de la voluntad de las partes. 'Si el dueño no quiere devolver la garantía, se debe recurrir al Juzgado de Policía Local, pero eso también depende del monto de la deuda. Si es muy poco dinero, no conviene, muy pocas personas recurren a esta instancia', asegura. El gerente también dice estar en contra del cobro del valor de dos arriendos como garantía, como se ha visto en los meses de crisis económica: 'Me parece un exceso, es mucho dinero y no creo que sea necesario porque el arrendatario debe pagar el mes de arriendo, el de garantía y además la comisión, con eso ya es más que suficiente'.

El cálculo

Jorge Torrico, gestor de Millave.cl, servicio online de gestión inmobiliaria, propone resolver el complejo cálculo de la devolución del mes de garantía de manera metódica y ordenada. 'La idea siempre es devolver íntegramente la misma cantidad de dinero que se entregó al cerrar el trato. El propietario puede hacer una cotización de todo aquello que deba reparar y, generalmente, es de común acuerdo el monto a descontar del total del mes de garantía porque hay veces en que el mismo arrendatario opta por reparar algunas cosas y también demuestra los respaldos (boletas)', detalla.

Las cuentas claras conservan la amistad, dice Ortega. 'Para reducir los problemas lo mejor es tener un buen informe al momento de ingresar a la propiedad, para que al salir se puedan comparar los informes, considerando las especificaciones y exigencias del contrato. Eso disminuirá los conflictos de cara a la devolución de la garantía', aconseja.