Aunque el famoso sueño del departamento propio siempre comienza con esperanza y buenas vibras, en la práctica los primeros meses de operación de un edificio nuevo tienen una serie de bemoles. Es lo que cuenta Marcela Cofré, analista de comercio exterior, quien llegó a su departamento nuevo en la comuna de Macul en enero de este año. Entregado recién en diciembre -pese a que la fecha original era octubre-, la profesional ha vivido estos meses ajustándose al desorden general en su comunidad.

'Cuando llegamos nos querían cobrar los gastos comunes desde que nos entregaron la llave, pero en ese momento no estaba lista la escritura de compraventa. Después se determinó que se cobraría desde que entregaran la llave o desde la escritura, la fecha posterior según cada caso', cuenta. ¿Qué pasó? No pagó gastos comunes hasta mayo, pero luego le tocó desembolsar una cuota de $350.000 por el atraso generado mientras se definía desde cuándo les correspondía pagar. Ella pagó, pero no todos los residentes. 'Muchos reclamaron y decidieron no pagar los meses anteriores. Hasta el día de hoy hay vecinos que no han pagado', agrega Cofré. Su edificio nació con una deuda de arrastre.

¿Desde cuándo?

'Corresponde pagar los gastos comunes desde que la propiedad está inscrita en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del nuevo propietario', asegura Max Schnitzer, gerente general de Alpha Inmobiliaria. Habitualmente, esto ocurre entre 15 y 60 días después de que se firma la escritura de compraventa en la notaría. Mientras no tengan nuevo propietario, la inmobiliaria debe hacerse cargo. 'Las inmobiliarias, cuando no han vendido unidades en esos primeros días, absorben los costos de cada departamento. Entonces cada departamento paga su gasto común desde el día uno en que se entrega la propiedad', agrega Evelyn Bravo, directora comercial de la corredora de propiedades The Owl Real Estate.

De esa forma se asegura el financiamiento inicial del edificio, independiente de que vivan dos, diez o 30 familias en la comunidad. Sin embargo, hay inmobiliarias que usan otra modalidad para asegurar el financiamiento inicial. 'Algunas piden al nuevo dueño un (pago) inicial que será un gasto común por adelantado, de manera de permitir a la administración del edificio tener capital para cubrir los costos fijos y variables', dice Nicolás Moreno, gerente general de la empresa de administración Hapital. Sobre esto, Evelyn Bravo cree que no corresponde: 'Pienso que va totalmente en contra del negocio inmobiliario. Y es raro que haya cobros extra porque, dada la crisis actual, muchas inmobiliarias absorben costos como gancho comercial'.

Falta de quórum

El otro problema al que se enfrenta el edificio nuevo es quién lo administra. Como cuenta Marcela Cofré, cuando los vecinos nuevos llegan a habitar el edificio, hay un administrador designado por la inmobiliaria. Para ellos fue un problema debido a la pandemia. El hombre argumentó que la comuna estaba en cuarentena y no podía presentarse, así que los residentes se encargaron de implementar todas las medidas sanitarias para conserjes y espacios comunes.

Y ahí no hay nada que hacer, explica Juan Pablo Vargas, abogado especialista en copropiedad de Armis Abogados 'La Ley de Copropiedad establece que una vez que se vende el 75% de las unidades del condominio, se debe realizar una asamblea extraordinaria que tiene como finalidad modificar o mantener el reglamento de copropiedad que generó la inmobiliaria', explica Vargas. Sólo recién ahí se puede elegir un Comité de Administración, modificar el reglamento, agregar multas y, si se quiere, cambiar al administrador.