Nex Prensa Escrita
Pais:   Chile
Fecha:   2021-03-05
Tipo:   Prensa Escrita
Página(s):   31
Sección:   Donde Vivir
Centimetraje:   29x24

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Raphael Huppertz, socio y gerente de la inmobiliaria Makro, dueña del edificio Parque Toledo.
En Chile ya hay 70 de estos proyectos y se concentran en Santiago, San Miguel y Estación Central
Así funcionan los edificios multifamily, donde sólo viven arrendatarios
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Gozan de muy buena ubicación, cuentan con un administrador que va diariamente a resolver problemas y muchos de sus residentes pagan un gasto común fijo al mes.
El negocio de los multifamily se inició en Estados Unidos después de la crisis del 30. Son inversionistas que compran un edificio completo y lo disponen para renta residencial, otras veces para oficinas. Es un mercado que goza de buena fama por esas latitudes. Y hoy varios son los grupos económicos (inversionistas, family office, personas de alto patrimonio e inmobiliarias) que desarrollan proyectos con ese fin en nuestro país.

Nicolás Herrera, socio de la división real estate en la empresa BDO Chile, explica que los primeros proyectos surgieron a partir de 2010 y a la fecha ya se contabilizan 70 edificios destinados en su gran mayoría a arriendos de departamentos. 'Es un mercado muy reciente y que está creciendo significativamente. En el último año ingresaron 18 edificios; y el 2019, 15. Es de esperar que este año tengamos un total de 100 más operando, y en el corto plazo, 200 proyectos', adelanta.

La vida en comunidad

¿Cómo es la vida en una multitudinaria comunidad habitada solo por arrendatarios? En principio, el grupo inversionista -al ser el único dueño- designa a una administración profesional que se dedica exclusivamente a gestionar gastos y resolver inconvenientes. En nuestro país hay cuatro o cinco grandes administradoras profesionales que prestan servicios a estos edificios de renta residencial. Una de ellas es Level, que tiene a su cargo la administración de diez edificios. Su subgerente de administración de activos, Mauricio Sánchez, señala que se trata de un servicio mucho más profesionalizado e integral que el que se conoce comúnmente. Estos edificios cuentan con un jefe de administración que asiste en horario de oficina y se encarga de resolver los temas de la comunidad y también de los residentes.

'Tratamos de resolver problemas cotidianos a la brevedad. Buscamos acercarnos más a un servicio de hotel que a un edificio convencional', declara. ¿Cómo son las normas? 'Las reglas las establece el operador. Tenemos varias políticas de buena convivencia. Entre ellas, reglas de sobrepoblación (se limita la cantidad de personas en un inmueble), tenencia responsable de mascotas, limitación de horarios para ruidos (se les cursa multa a quienes no cumplan) y cuidados y mantención de espacios comunes', añade. Otro punto que destaca de estos proyectos es que gozan de una muy buena ubicación. 'Todos los edificios están muy cercanos a líneas de metro. Tienen las locaciones más premium del mercado inmobiliario', reconoce.

Las ventajas

Herrera cuenta que estos edificios se caracterizan por tener una gran cantidad de amenidades para ofertar a sus arrendatarios. 'Es la ventaja competitiva frente arrendar un departamento en cualquier otro edificio. Los departamentos están impecables: la calidad y la mantención es muy buena. También se paga un gasto común fijo', explica.

¿Qué pasa si se echa a perder algo? 'Los dueños cuentan con un equipo técnico en terreno. Llamas y a los pocos minutos están solucionando el problema', responde. Sobre los problemas comunes que suelen suceder, Herrera dice que el tema de los ruidos molestos, y que hay algunos edificios que no cuentan con suficientes ascensores para la cantidad de población. Eso sí, son los proyectos más antiguos, los nuevos han aprendido de esa lección.

Múltiples amenidades

Raphael Huppertz, socio y gerente de la inmobiliaria Makro, la dueña del edificio Parque Toledo (tres torres: 665 unidades en total), destaca que casi todo el primer piso de este conjunto habitacional es solo de espacios comunes. De hecho, hay salas de cowork, salón gourmet, sala infantil, multiuso, quinchos, piscina, entre otros. Ofrecen arriendos anuales y el costo de un depto de un dormitorio es de $350.000 mensuales, con gastos comunes que incluyen wifi y plan de televisión.

¿Condiciones? 'El arrendatario debe acreditar que gana un sueldo sobre los $875.000, que también pueden ser complementando ingresos. También pedimos un mes de garantía y un aval', completa. En su caso, ellos administran el edificio como si fuera un hotel. 'Tenemos un equipo que está fijo (le llaman sala de informaciones). Ellos están a cargo de la administración, de la realización de contratos, de mantención del lugar y de solucionar problemas', describe.

Recuadro
El mercado en Chile

Son varias las razones que han llevado a los grupos inversionistas a incursionar en este negocio: uno de ellos es el crecimiento de la población en Santiago y el otro es la masiva llegada de extranjeros a nuestro país. 'La fase demográfica que nos encontramos en Chile, como también el proceso migratorio, hace que se requiera un stock de viviendas que pueda capturar a ese universo. Otros factores que se suman es el incremento del precio de las viviendas: es caro comprar una casa.

Por eso, el sustituto directo es arrendar', plantea Nicolás Herrera, socio de la división real estate en BDO Chile. Estos proyectos se encuentran principalmente en Independencia, Santiago Centro, Estación Central y San Miguel. 'El arriendo de uno de estos departamento está en torno a las 0,28 UF el metro cuadrado. El perfil de los que arriendan obedecen a grupos migrantes, que concentra el 70 u 80%, estudiantes y familias en formación', comenta.
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BANYELIZ MUÑOZ-