El interés de inversionistas chilenos en activos inmobiliarios en Estados Unidos, especialmente Miami, sigue creciendo. Esto, con mayor fuerza desde octubre de 2019 y a modo de refugio ante el escenario político y social de nuestro país.

En este contexto, la inmobiliaria local Real Assets, junto a aportantes nacionales, está impulsando cuatro proyectos —con cinco propiedades— por cerca de US$ 96 millones en Miami. Específicamente se trata de la compra de edificios hoteleros o residenciales de baja altura, ubicados cerca de la playa, los que son restaurados y convertidos para que operen como departamentos de corta estadía.

Agustín Palacios, socio fundador y gerente general de Real Assets, cuenta que en 2011 realizó el primer intento de inversión en Miami, pero no resultó en esa ocasión por las secuelas de la crisis financiera. Años después volvió a probar suerte y en 2019 logró iniciar la compra del primer proyecto, Indian Creek, un edificio de tres pisos construido en 1939, de 20 departamentos de propietarios diferentes.

Tras adquirir las primeras 10 unidades de ese edificio, en enero de 2020 terminó de comprar todos los departamentos, justo antes de que comenzara la pandemia. Esta iniciativa ha demandado una inversión de US$ 7,7 millones.

Pese a las dificultades de la crisis sanitaria, Palacios afirma que el negocio de arriendo de corto tiempo ha resistido mejor que el hotelero. 'Salieron mejor parados, no solo por el menor costo de operación, sino porque estos formatos son digitales, no tienen personal en terreno, no te cruzas con nadie, reservas online y cuando llegas a tu unidad está preparada y lista para instalarse. Además como están equipados con cocina, que genera una alternativa para evitar el contacto en restaurantes', destaca.

Un segundo proyecto es Hollywood Beach, con dos propiedades hoteleras de los años 40 y 60, que suman 12.000 m2. Están avaluadas en US$ 34 millones y ubicadas en primera línea frente al mar, sobre Broadwalk. Palacios cuenta que estos edificios están operando, pero que se deben refaccionar, tras lo cual sumarán 52 unidades entre ambos.

A las anteriores iniciativas se agregarán dos inmuebles más en Miami Beach, próximos a Lincoln Road, que suman unos US$ 55 millones. Uno es un hotel de dos pisos que tiene 20 habitaciones, pero es factible ampliarlo a 50 unidades, afirma. La otra es una propiedad que opera como multifamily, la cual se transformará a la actividad de alquiler de corto plazo.

Palacios explica que, en general, el negocio de la firma es entrar a las propiedades, remodelarlas, operarlas y luego de un tiempo venderlas a un tercero, con flujos de rentas estables.

Interés local

Entre las firmas chilenas que este año han anunciado diversos planes inmobiliarios en Estados Unidos se cuentan la administradora de fondos de inversión Kapture Capital, liderada por Antonio Roa y sus socios Alex Fischer y Mauricio López; la startup House and Flats, y KMA Asset, ligada a Carlos O'Rian —socio fundador y presidente—, Maximiliano Cuadra, Christian Daniel y Sebastián Castro. Se añade la firma de inversiones financiero-inmobiliarias Avenida Realty, relacionada a Juan Manuel Benavides y Sebastián Valenzuela, con la adquisición de activos comerciales stand alone, con exposición a la calle, que se destinan a la renta.

Agustín Palacios recuerda que en 2019, cuando estaban armando la primera inversión en Miami, 'aparece el tema del estallido y con eso se generó una demanda de nuestros clientes para coinvertir con nosotros en Estados Unidos. Armamos el fondo de inversión solo con chilenos para Indian Creek, más algunos americanos conocidos nuestros'.

Si bien reconoce que a los chilenos siempre les ha gustado invertir en Estados Unidos, percibe un mayor interés ahora, lo que se ve apoyado en que Real Assets tiene oficinas en Chile. 'La gracia de nuestro negocio es que está armado para chilenos, quienes por la situación del país de octubre (de 2019) o la que se ha dado después, por la pandemia y temas políticos, etcétera, están muy interesados en sacar capitales al extranjero'.

Recuerda que para el primer proyecto comenzaron levantando un fondo de US$ 3 millones y hoy los vehículos son de US$ 10 millones a US$ 12 millones, 'cuatro veces más demanda de la que pensamos'.

Respecto de la calidad de las construcciones en Miami, tema que generó preocupación tras el reciente derrumbe de un edificio de departamentos, Palacios señala que luego de ese evento, los municipios están más estrictos. Además, habrá cambios regulatorios, dice, que obligarán a los copropietarios a provisionar los fondos necesarios para mantener y mejorar las estructuras.

Sobre las propiedades que están comprando, admite que antes de adquirirlas realizan investigaciones sobre su situación. Pero explica que se trata de recintos de tres a cuatro pisos, que necesitan intervenciones sencillas.

En Chile, Real Assets tiene en marcha un plan de desarrollo de minibodegas por US$ 30 millones en el sector oriente de Santiago, para atender los requerimientos logísticos derivados del e-commerce. También está analizando iniciativas similares en Puerto Montt, donde ya identificó una ubicación, y en Concepción. Se suman obras inmobiliarias residenciales en Puerto Montt y Puerto Varas.