Una verdadera colonización de santiaguinos se está viviendo en estos momentos en el sur del país. Ciudades como Puerto Montt, Puerto Varas, Llanquihue y Frutillar están acaparando el interés de quienes optaron por salir de la capital del país.

Un fenómeno que tuvo como punto de partida el estallido social de octubre de 2019 y que siguió con la pandemia del covid-19, enfermedad que permanece en nuestro país desde marzo del año pasado.

Si bien quienes se trasladaron lo hicieron buscando una mejor calidad de vida, lo concreto es que para las comunas ha significado una serie de desafíos tendientes a dar respuesta a las necesidades de la nueva población.

De acuerdo al último Censo (2017), la población de la región alcanzaba las 828.708 personas, cifra que se estaría viendo incrementada producto de la llegada de familias de otros puntos del país, en especial de Santiago.

Y se estima que el arribo seguirá en aumento, ya que hay comunas que proyectan un fuerte crecimiento para los próximos años.

Sólo en Llanquihue, por ejemplo, se proyecta el arribo de unas 2.500 familias en los próximos cinco años, de acuerdo a lo señalado por su alcalde Víctor Angulo (DC), mientras que en Puerto Montt, su jefe comunal, Gervoy Paredes (PS), sostiene que para 2030 la población podría aumentar de los actuales 272.555 habitantes a los 300.000, lo que "supone una presión importante a la infraestructura vial, de redes de agua potable y sistemas de salud y de educación".

Y es que como admite el seremi de Vivienda, Jorge Guevara, las ciudades no estaban preparadas para hacer frente a esta demanda y que por ello ya ha habido impacto en algunos sectores.

De partida, los arriendos de casas y departamentos aumentaron su valor entre un 25 y un 30% en los últimos meses.

Además, es muy complejo encontrar una propiedad para arrendad debido al interés que existe por conseguir una propiedad, principalmente, por familias que llegan otras regiones.

De hecho, los estudios así lo demuestran. Claudio Retamal, analista senior del área de estudios del Portalinmobiliario.com, dice que de acuerdo a los datos registrados en el segundo trimestre de 2021, en Puerto Montt se observa un fuerte dinamismo impulsado hacia el arriendo.

Si bien ya durante 2020 se tuvo un comportamiento en ese mismo sentido en el mercado de casas, ahora se estaría ampliando al de departamentos, con una caída de casi un tercio de la oferta disponible en el transcurso de un año,contrario a lo que se está generando en el mercado de compraventa, donde, por ejemplo, el stock de departamentos se duplicó.

"Esto podría tener varias explicaciones; pero entre las principales está el panorama macroeconómico y el mayor interés por migrar a esta ciudad, considerando que en una primera instancia la búsqueda se orienta más hacia el arriendo que a la compra", detalla.

Según la investigación elaborada por el Portalinmobiliario. com, durante el primer trimestre de este año había una oferta de arriendo de 49 casas en Puerto Montt, mientras que el segundo trimestre de 33 en la capital regional.

En el caso de los departamentos, el primer trimestre la oferta fue de 81 y luego de 43.

En cuanto a las ventas, la disponibilidad de casas llegaba a las 460 el primer trimestre y a 604 el segundo. Mientras que en departamentos, de 81 se aumentó a 130 durante los dos primeros trimestres.

Si estos datos se comparan con 2018, el primer trimestre de ese año había una oferta de 40 casas y 23 departamentos en arriendo, mientras que 235 casas y 36 departamentos para la venta.

Este interés generado por quienes desean vivir en el sur del país ha tenido un impacto en el mercado inmobiliario, destaca Retamal.

Además, un estudio elaborado por la empresa Tinsa indica que la comuna con mayores ventas de propiedades durante el primer trimestre de este año en el sur del país fue precisamente Puerto Montt.

De acuerdo al estudio, la capital regional de Los Lagos representa un total de un 24,3% de las ventas, con una disminución de un 1,3% con relación a igual período del año pasado.

El precio de las propiedades es otro indicador que establece la investigación. En este punto, se señala que Punta Arenas tiene el valor más alto en cuanto a departamentos (7.007 UF), mientras que en Puerto Varas ocurre lo mismo, pero con las casas (7.243 UF).

Junto con eso, se detalla que en estos momentos Puerto Montt tiene 55 proyectos en venta y un stock ofertado de 2.284 propiedades y 466 unidades vendidas.

Puerto Varas, en tanto, tiene 21 proyectos en venta y 481 stock ofertado, así como 42 unidades vendidas.

Al respecto, Fabián García, director de Estudios Inmobiliarios de Tinsa, explica que en el último año "hemos visto un interés de personas de Santiago por vivir fuera y una concentración importante de esto radica en la zona de Puerto Montt, Puerto Varas y Frutillar".

Son sectores, dice, que han ganado un atractivo "súper importante" en el interés de las personas por vivir en sus territorios.

En su explicación para que esto suceda, destaca que se han mezclado varias cosas, como el trabajo remoto. "Hemos percibido que hay personas que al momento de adquirir una vivienda comparan lo que sucede en las comunas de la Región Metropolitana con Puerto Montt, Puerto Varas, Frutillar y Llanquihue".

En su análisis, García sostiene que existe una valoración del espacio de las propiedades así como la opción que se les presenta de comprar un terreno y construir una casa.
TRabajo vía online

La ingeniera comercial Any Luz García, de Luz Propiedades, resalta que el desarrollo del trabajo vía online le ha permitido a mucha gente moverse desde Santiago o de otras regiones, ya que les ha permitido mantener su fuente laboral.

Sobre la disponibilidad de propiedades, detalla que, por ejemplo, en Puerto Varas se ha notado la escasez y lo poco que hay se arrienda "súper rápido".

Lo mismo sucedió en Puerto Montt, aunque precisa que ahora está comenzando a notarse un poco más de flujo, pero mientras no pare la migración de las personas, "vamos a mantener la escasez. Igual hay que considerar que hay personas que se mueven dentro de la misma ciudad porque les están entregando sus proyectos habitacionales en los que invirtieron, por lo que comienzan a desocupar lo arrendado".

Actualmente, según señala, hay menos de lo que había hace unas semanas, pero hace cerca de un mes si una persona buscaba casas para arrendar no encontraba, ya que esta alternativa es la más escasa.

Pero ahora hay mayor disponibilidad. "Nosotros tenemos poco; pero por lo menos tenemos algo, porque hace dos meses no teníamos nada", apunta.

En promedio, en un tiempo normal "teníamos entre 10 y 20 propiedades (departamentos y casas) disponibles para arrendar, y de un momento a otro bajamos a 2. Y hoy día, que estamos empezando a retomar el ritmo, tenemos entre 5 a 7".

Otro factor que identifica Any Luz García es que algunas carreras de las entidades de educación superior que se imparten en Puerto Montt han vuelto a la presencialidad y ello también ha generado movimiento.

"Hay un grupo de estudiantes que está volviendo porque es de otras ciudades y se viene a estudiar acá. Nos ha tocado arrendarle a gente de Valdivia, de Temuco o de Concepción", detalla.

Una visión similar expone Álex Contreras, dueño de JCV Propiedades y quien confirma que de arriendos no hay mucha disponibilidad.

Además, reconoce que los valores están "súper elevados, asesoramos para que las familias obtengan un buen precio".

Sin embargo, sostiene que ello dependerá del lugar donde habiten, su ubicación y estado de la casa, de manera que no deban realizar reparaciones. "Cuando las propiedades están deterioradas no se cobra alto porque son los arrendatarios quienes tienen que efectuar la mantención, como pintar o arreglar el piso".

Contreras sostiene que en arriendos, quienes vienen de Santiago están por uno o dos años. "En ventas se nota la gente que ha venido del norte a comprar parcelas o casas, lla mayoría invierte en sitios y adquieren viviendas aunque estén viejas, ya que en sus sitios construyen departamentos chicos".

"Se sintieron inseguros"

En la misma línea, Enrique Loeser, gerente comercial de la inmobiliaria Altas Cumbres , cree que es un fenómeno que comenzó de forma más suave luego del estallido social, ya que muchos santiaguinos se sintieron inseguros en algunas zonas y tomaro la determinación de trasladarse a vivir a regiones.

Sin embargo, fue luego de la llegada de la pandemia cuando se observó un número mayor de traslados.

"Las familias o personas solteras decidieron salir de Santiago, ya que no querían seguir viviendo encerrados en un departamento de 35 metros cuadrados ubicado en el centro", describe.

Entonces, comenta, prefirieron más espacio y disponer de un terreno para salir y tomar aire en ciudades menos contaminadas.

De ahí que estime que esta migración comienza a tomar fuerza en las regiones y sobre todo en las del sur del país, donde destaca a Puerto Montt y Puerto Varas.

"De todos los clientes que nosotros teníamos nos compraba (antes de la pandemia) un 10% de Santiago, pero eso hoy día aumentó", detalla.

Es así como que de todos los proyectos que tienen en estas dos ciudades, en promedio, debe rondar el 40% de compra de santiaguinos. "Hay un aumento significativo y hay proyectos en que llega a un 70% este requerimiento. Las familias siguen llegando en masa y es cosa de verlo cuando se transita por estas comunas".
En la naturaleza

Pero no sólo casas y departamentos aparecen como las propiedades cotizadas, también lo son las parcelas y los terrenos.

Verónica Cortés, experta en bienes raíces y fundadora de la corredora de propiedades boutique The Key Properties, sostiene que este año han registrado un aumento de un 80% con respecto al año pasado en las ventas de propiedades, principalmente casas y terrenos fuera de Santiago.

En tal sentido, explica que las zonas que más han experimentado este incremento son las regiones de Valparaíso, La Araucanía y Los Lagos, en específico Maitencillo, Zapallar, Reñaca, Pucón, Villarrica y "más fuertemente la zona de Puerto Varas y alrededores, como las comunas de Frutillar y Llanquihue".

Sobre el perfil de los compradores, señala que "quienes prefieren las ciudades de estas zonas son clientes que buscan entornos alejados de Santiago y rodeados de naturaleza. Su búsqueda responde a contar con un mejor entorno".

Describe también que el interés de estas familias radica en gozar de una mayor calidad de vida manteniendo en lo posible los estándares de una propiedad en zonas urbanas y, por supuesto, con más metros cuadrados por el mismo precio.

"Los clientes que buscan propiedades en estos sectores -explica- son principalmente familias con hijos o mascotas. Muchos de ellos han optado por comprar o arrendar una casa idealmente con un gran jardín o terrazas, dejando de lado la idea de vivir en departamentos. Hoy se valoran mucho más los espacios abiertos".
Reactivación

En la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) también reconocen este escenario y el impacto que tiene en la reactivación del sector.

Francisca Sanz, presidenta del gremio en Puerto Montt, describe que el estallido social y la pandemia aceleraron la migración de familias del centro del país a esta zona en busca de una mejor calidad de vida.

"Si bien este fenómeno se ha visto en las ciudades de toda la región, las más afectadas han sido Puerto Varas, por su entorno, y Puerto Montt por la oferta laboral en las distintas industrias", remarca.

Este hecho, sostiene Sanz, ha producido un importante aumento de la demanda por la compra y arriendo de viviendas, lo que ha provocado que la oferta disminuya considerablemente.

Un panorama, según dice, que apoya fuertemente la reactivación económica de la región, ya sea atrayendo inversión o a través de la generación de puestos de trabajo.

Sin embargo, precisa que para que esto se haga efectivo es fundamental resolver el problema de la escasez de materiales de construcción existente en el país y el aumento de su costo, lo que se une a la gran falta de mano de obra, lo que también se traduce en un alza de los valores y un aumento en el plazo de ejecución de los proyectos.
Matrícula

Uno de los aspectos que preocupa en este nuevo escenario es la disponibilidad de las matrículas existentes en los establecimientos de educación.

Al respecto, Faustino Villagra, presidente de la Federación de Instituciones de Educación Particular (Fide) de la Región de Los Lagos, alerta que ya hay un problema de disponibilidad de cupos.

"Lo que puedo decir es que, en general, los colegios particulares subvencionados con el sistema SAE están sin cupos, están completos", remarca.

Incluso dice que hoy, producto de la pandemia y por la gran cantidad de familias que llegaron a la región, los recintos subvencionados tienen cero capacidad.

Es por ello que califica la situación como de "crisis escolar", sobre todo en Puerto Varas, donde el panorama es complejo. "Surge la necesidad de levantar espacios para responder a la necesidad de quienes se vienen a la zona. Hay familias que llegan sin conocer la realidad educacional", afirma.

El mismo escenario, según explica, ocurre en los colegios particulares, pues "están con capacidad completa".
Desafíos

Este nuevo panorama que enfrentan las comunas sureñas plantea una serie de desafíos, ya que como lo ha señalado el seremi de Vivienda, Jorge Guevara, no estaban preparadas para hacer frente a dicha situación.

"Se observan comunas como Frutillar, Puerto Varas, Puerto Montt y Llanquihue que están con un tráfico superior a lo que ocurría previo a la pandemia. Lo que vemos es que por el teletrabajo hay mucha gente que ha buscado una mejor calidad de vida alejándose de las grandes ciudades para poder vivir en condiciones favorables", describe.

Sin embargo, en su reflexión admite que las ciudades no se han adaptado a la misma velocidad. "Es evidente el incremento de precios tanto de compra como de arriendo de propiedades y la falta de stock en muchos lugares. Es un incremento rápido y las comunas tendrán que adaptarse a la nueva realidad, y en eso está el mercado inmobiliario privado y social que avanza lo más rápido posible para abordar esta alta demanda", que en algunos casos se presenta de manera considerable.

De hecho, el alcalde de Frutillar, César Huenuqueo (PS), sostiene que existen 6.000 parcelas en venta en su comuna.

Ante ello, señala que "estamos comprometidos con el desarrollo integral y sustentable de la comuna y por eso hemos instalado espacios residenciales en la zona periurbana, ya que esto es una realidad que estamos enfrentando con dedicación".

El jefe comunal agrega que esperan que este crecimiento no sea a costa del medio ambiente ni de la pequeña agricultura familiar.

Su par de Llanquihue, Víctor Angulo (DC), en tanto, plantea una situación similar. "Hemos recibido mucha gente, sobre todo en las parcelaciones, lo que ha sido muy complejo", dice.

Pero no es lo único, pues se están construyendo dos bloques de departamentos y una villa, obras que en su totalidad sumarán unas nuevas 400 familias.
Impacto en comunas

Para Angulo es importante que desde ya las comunas se comiencen a preocupar de esta situación, ante el evidente riesgo de colapso que pueden presentar.

El alcalde llanquihuano identifica como focos de atención lo que sucede con el tránsito, con la congestión y con la entrega de servicios, tales como la recolección domiciliaria de basura y el mejoramiento de caminos.

Por esta razón, quien es el presidente de la Asociación de Municipios de la Cuenca del Lago Llanquihue le planteó al gobernador regional, Patricio Vallespín, sobre las complicaciones que se pueden generar producto del aumento en la llegada de familias de otras regiones. En la ocasión, le hizo presente que es "imperioso sacar adelante la conexión de Llanquihue y Puerto Varas por el borde costero, dado que es el único lugar que falta por conectar en toda la cuenca y se tiene que aprovechar la declaratoria de ZOIT (Zona de Interés Turístico)".

Esto, además, permitirá solucionar el problema de congestión, ya que esta obra se transformaría en una alternativa a las ya existentes, como la Ruta 5 Sur.

Para el alcalde, el fenómeno de la migración no sólo significará una demanda en infraestructura y en cómo tener una comuna que mantenga la calidad de vida para sus habitantes, porque también implicará contar con un mayor contingente policial, entre otros aspectos.
Problemas urgentes

El alcalde de Puerto Varas, Tomás Gárate, destaca que su administración mira muy de cerca el fenómeno de crecimiento demográfico inédito que se presenta.

Además, acusa que los actuales instrumentos normativos con que cuentan los municipios requieren de ajustes que les permitan hacerse cargo de todas las temáticas que surgen producto de este crecimiento o de la migración que se ha dado con la pandemia.

"Nuestras herramientas no son suficientes y entonces debemos poner toda nuestra gestión en la articulación con los organismos del Estado que tienen más atribuciones y recursos. Eso implica conversaciones con autoridades y la comunidad, adecuando los planes y objetivos para afrontar esta situación con la mayor urgencia posible".

Para Gárate, no sólo se tiene que pensar en los problemas actuales, sino que en cómo lo que se hace hoy repercute en el futuro.

Por ello, indica que se debe aprender a mirar con perspectiva y en ese sentido, los Objetivos de Desarrollo Sustentable son un marco desde el cual "analizamos y planificamos el futuro de nuestro territorio, entendiendo que nos pone un horizonte de gestión, pero al mismo tiempo, reconociendo que tenemos problemas urgentes que solucionar en el más breve plazo".

Entre los desafíos que identifica se encuentran la congestión vial, temas sanitarios, gestión de basura o el acceso a educación y salud, entre otros. "Este es el resultado de no planificar el territorio y es muy preocupante porque pasan varias cosas: primero, darnos cuenta de que antes no se pensó cómo queríamos o podríamos absorber el crecimiento demográfico de la comuna que, en las últimas tres décadas, ha aumentado su población en más de un 200%".

En su análisis, el jefe comunal puertovarino apunta que este crecimiento es una realidad que condiciona todas las aristas del territorio y "levantaremos las voces y acciones necesarias para generar los cambios y las normativas que sean necesarias para tener mayores herramientas territoriales. Es necesario e imperativo, por lo que como administración estamos trabajando fuertemente en ello desde el ámbito de la participación y el análisis normativo".
Planificación

Con Gárate coincide el alcalde de Puerto Montt, Gervoy Paredes, en cuanto a que el crecimiento demográfico no planificado implica nuevas políticas, programas y coordinaciones entre los organismos públicos y privados.

Esto, según dice, porque las atribuciones y herramientas que tienen los municipios no son suficientes para enfrentar un crecimiento demográfico como el que se ha dado. "Los desafíos dicen relación con el manejo de residuos, las parcelaciones, el acceso a servicios localizados en distintos sectores, descentralización de esos servicios. Esta migración es un fenómeno que está ocurriendo en distintas regiones del país y sobre la que el Gobierno debiera tomar medidas y analizar la situación para generar instrumentos que los municipios podamos adoptar".

Paredes reconoce que existe un cambio para Puerto Montt que de alguna manera "esperábamos gracias a los datos aportados por los profesionales del área de Secplan y el trabajo desarrollado en el plan regulador, pero que la pandemia ayudó a adelantar o desnudar".

Respecto de los desafíos que se presentan en áreas como salud y educación, el alcalde sostiene que es probable que todos "nuestros esfuerzos nunca sean suficientes, porque siempre la demanda es mayor. En buena hora hicimos proyectos para construir nuevos cesfam (Alerce y Mirasol) que vienen a responder a la demanda actual. Ahora bien, por supuesto un crecimiento demográfico inesperado implica nuevos desafíos y la necesidad de procurar nuevos servicios. No sólo se trata de salud y educación, sino también de todo tipo de servicios farmacias, bancos, comercio en general".

Sobre la salud, Paredes precisa que la población inscrita en Fonasa que recibe la atención de la salud primaria llega a 181.462 vecinos, potenciales usuarios de los servicios comunales.

Explica que la planificación realizada hace siete años demostró que la demanda de servicios no sólo se absorbe con más metros cuadrados construidos, sino que con una clara visión de funcionalidad y calidad que permitan no sólo contribuir con la atención normal de los pacientes, sino agregando servicios de especialidad, como los que operan en el Edificio Murano (oftalmología, dental, kinésicos), en el Centro de Diálisis o, mejor aún, con la innovación del Programa Asiste, que lleva la salud a adultos mayores, a personas postradas y niños a su propio domicilio.

En educación, y proyectando las necesidades, para 2022 la educación municipal tiene una matrícula de 22.118 estudiantes, por lo que para el próximo año hay 6.582 cupos restantes para estudiantes nuevos según la capacidad de los establecimientos educacionales, siendo 4.018 para educación media y 2.009 para educación básica.

Con relación a las matrículas de prebásica en los establecimientos municipales, en la actualidad existen 2.048 párvulos matriculados y se proyectan 320 cupos adicionales para 2022. En cuanto al nivel parvulario, se cuentan 494 cupos disponibles en los 30 Jardines Infantiles VTF, los cuales actualmente poseen una matrícula de 1.795 de una capacidad total de 2.284 párvulos.
"habitabilidad"

Otro aspecto que llama la atención del alcalde Paredes es el relacionado con la llegada a parcelas.

Según explica, la parcelación es algo que se debiera mirar con atención el nivel central, porque se requiere ajustar las coordinaciones de manera que se pueda parcelar en condiciones que permitan la habitabilidad desde todo punto de vista, es decir, con caminos, acceso a agua, posibilidad de retiro de residuos domiciliarios y que no termine siendo un problema que queda en manos de los municipios y no del privado que parcela y vende, o de algún organismo central que sea capaz de mirar dónde es posible parcelar y habitar y donde no.

Para el alcalde de Puerto Montt, se hace necesario exigir planes de manejo, ya que ello "no es una atribución que tengamos los municipios. Nos toca hacernos cargo sobre hechos consumados. Eso no ayuda a la planificación de los territorios".

"Por eso nosotros hemos trabajado en el Plan Puerto Montt 2030, adelantándonos a los Objetivos de Desarrollo Sostenible, con el sentido de hacernos cargo de lo que necesitamos proyectar y en esa línea tenemos contemplado implementar 36 estaciones médicas en diversos sectores del territorio, para tener más cobertura, pero más cerca de los hogares de las personas", remarca.

Y es que estas comunas se han convertido en un polo de atracción para quienes desean salir de la capital del país para disfrutar de la tranquilidad, del paisaje y de las bondades que ofrece el sur del país.