La conectividad y el acceso a servicios a pasos del hogar están entre los principales beneficios que brinda la cercanía al metro de Santiago. Independiente de cuál estación sea, esta proximidad conlleva un aumento directo en la plusvalía de las propiedades que se ubican en los alrededores, pudiendo rentabilizar de mejor forma un arriendo e inversión inmobiliaria, incluso desde antes de que se construyan y estén operativas las nuevas líneas.

De acuerdo a un estudio elaborado por la plataforma Toctoc.com, a solicitud de 'El Mercurio', en menos de dos años hasta un 27% han subido los precios de las viviendas aledañas a la futura Línea 7 del tren subterráneo, trazado de 19 estaciones que unirá siete comunas entre Renca y Vitacura. Desde el tercer trimestre de 2019 al segundo trimestre de 2021, la terminal Neptuno (26,9%) es donde mayor variación ha habido en el valor de inmuebles —tanto nuevos como usados— en un radio de 500 metros, pasando de 38,87 UF por metro cuadrado a 49,32 UF/m2 (ver infografía).

Daniel Serey, gerente de Estudios de Toctoc.com, explica que 'desde el segundo semestre de 2020 hemos visto que los precios han vuelto a recuperarse, especialmente desde el centro de la capital hacia el sector oriente, tramos en los que se observa un crecimiento de precios de entre 5% y 10% en promedio, lo que responde a una recuperación de la plusvalía, sumado a la incidencia de la nueva Línea 7'.

Por su parte, Felipe García, director general de Tinsa, comenta que las comunas que poseen una menor densificación habitacional y/o desarrollo de equipamiento y servicios son las que —al mismo tiempo— se han visto beneficiadas en mayor medida en su plusvalía. 'Es muy probable que en sectores en que confluya un menor desarrollo urbano con una normativa para una densificación planificada, veamos más oportunidades de inversión y un buen desarrollo inmobiliario, creando barrios más atractivos. Posiblemente este fenómeno lo veamos más acentuado en Renca, Cerro Navia o Quinta Normal, bajo las áreas de influencia de la nueva línea del metro'.

Carla Tapia, gerenta de Estudios de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, añade que debido a los menores valores de esos terrenos, las viviendas ahí emplazadas tienen también precios más bajos. 'En este caso, ya sea para el inversionista como para el destinatario final, serán mucho más atractivas las zonas emergentes que en un futuro próximo tendrían acceso al centro o a los polos de servicios y trabajo'.

Esto, de hecho, se evidencia en el avance de las variaciones de precios a medida que se va de poniente a oriente, donde las primeras estaciones poseen un aumento en la valoración de sus propiedades mayor a las últimas.

Sin embargo, no todos los sectores aledaños a las nuevas estaciones han manifestado movimientos al alza. Estoril (-1,9%) y Parque Forestal (-1,4%) son dos zonas en que las viviendas cercanas a este transporte público han visto afectada su plusvalía. Según detallan los expertos, en el caso de Vitacura se debe a la conectividad y mayor tránsito de personas que concurrirá en el sector, afectando la tranquilidad de la zona residencial que se intervendrá. En tanto, la disminución en el Parque Forestal se explica por la cercanía a Plaza Italia y los desórdenes provocados por las manifestaciones que se mantienen hasta hoy en día.

Francisco Bascuñán, director ejecutivo de Inmobiliaria Norte Verde, comenta que —en términos generales— una mejor calidad de vida y un ahorro en los tiempos de traslado son un beneficio transversal, independiente a la plusvalía que se obtenga. 'El metro resuelve lo anterior, porque permite que las personas puedan moverse fácilmente y más rápido por la ciudad, siendo una variable decisiva al momento de elegir dónde vivir'.

Actualmente, en la capital existen 34 comunas urbanas. De ellas, 30 contienen áreas de influencia del metro en parte de su territorio. Con la ejecución de la Línea 7 serán 33 las comunas conectadas con el tren subterráneo.

PRECIOS SUBEN con solo anunciar tramos

La llegada del metro a comunas que no contaban con este medio de transporte público valoriza tanto el suelo como las propiedades construidas, ya que una mayor conectividad potencia la demanda y, con ello, el mayor desarrollo inmobiliario en sectores que antes no habían sido explotados.

De esta forma, el salto más grande en el valor de las viviendas y proyectos se produce tras los anuncios de los tramos definitivos, situación que ocurrió a mediados de 2019 para la Línea 7 y que reflotó tras la luz verde al inicio del proyecto que se dio en julio pasado con la aprobación de su Estudio de Impacto Ambiental.

Ana María del Río, gerenta comercial de Siena Inmobiliaria, señala que 'el aumento de los precios se da a nivel general y global en todas las comunas. Cuando a un sector llega un foco de conectividad, como una nueva línea del metro, los valores presentan un alza por la plusvalía que se espera del sector. Todos los trazados introducen espacios nuevos con comercios, áreas y polos de desarrollo y eso genera que los inmuebles aledaños adquieran mayor relevancia, lo que genera, a su vez, el aumento de los precios'.

En tanto, Rodrigo González, gerente general de Grupo Urbes, explica que existe una curva natural de aprendizaje que se puede evidenciar en tres fases. 'La primera la conforman los inversores, que se atreven cuando la zona aún está baldía, por decirlo de alguna forma. Después viene una segunda oleada, fruto de la referencia de que hay inmobiliarias que ya apostaron en el lugar, donde invierten porque ven que se va consolidando. Finalmente, llega la tercera oleada que es más masiva y es cuando la plusvalía empieza a subir de la mano del desarrollo del equipamiento comercial y servicios.