A inicios de 2021, el comportamiento del mercado inmobiliario anticipaba un boom en cuanto a la demanda de propiedades dado que las tasas hipotecarias aún se mantenían bajas, estaban en boga los retiros del 10% de las AFP y los precios se mantenían más estables, propiciando condiciones favorables para la adquisición de viviendas. Sin embargo, en menos de un año ese escenario quedó atrás, y hoy el sector muestra señales de desaceleración respecto del financiamiento de casas y departamentos que se traduce en una baja en la demanda por estos inmuebles que, según los expertos, podría mantenerse durante varios meses.

De acuerdo a un análisis realizado por la consultora Colliers, si bien en los tres primeros meses del año las tasaciones para financiamiento inmobiliario mostraban un repunte, en la última parte del año se registró un brusco cambio. Del total de evaluaciones realizadas durante 2021, cerca de un 80% corresponde a viviendas, y el 20% restante a propiedades comerciales, industriales y oficinas. Así, entre octubre y noviembre se experimentó una caída del 15% respecto de igual periodo de 2020, y más de un 50% respecto al ejercicio 2019. Mientras que si se compara el tercer con el cuarto trimestre de 2021, la caída llega de un 25%. Según Rodrigo Makuc, Director de Finanzas Corporativas de Colliers, si bien la baja se ha concretado de forma bastante uniforme a nivel nacional, se evidencia una mayor baja en comunas céntricas de la capital como Santiago Centro y San Miguel.'Esto se traduce en una menor ejecución de créditos hipotecarios, consecuentemente con una caída en las colocaciones de este tipo de crédito. Lo anterior, repercute en una disminución en la velocidad de venta de los proyectos inmobiliarios, con una mayor acumulación de inventarios y menos personas pudiendo acceder a la casa propia', sostuvo.

Por otro lado, si se analiza cuál fue la tendencia a lo largo del año pasado, es posible observar que durante los primeros tres trimestres la cantidad de tasaciones aumentó en un 65% respecto del mismo período de 2020, explica Fabiola Barna, gerente del Área de Tasaciones Bancarias de Colliers. Y de la misma manera, al comparar el ejercicio 2021 completo en relación a 2020, el porcentaje de tasaciones realizadas creció cerca de un 40%. 'Durante los primeros trimestres del 2021 se vivió un verdadero auge en las tasaciones, debido a las menores restricciones de desplazamiento que existieron respecto al año anterior y por las tasas hipotecarias históricamente bajas que aún se mantenían', comenta la ejecutiva. Sin embargo, el auge inflacionario y las mayores restricciones bancarias reforzaron nuevas tendencias en el mercado que apuntan al arriendo de propiedades.

Perspectivas 2022

Según Barna, en Colliers han observado 'un leve incremento en solicitudes de tasaciones para conocer el valor de arriendo de las propiedades'. Esto, debido a que 'al ser una opción por las dificultades de acceder a créditos hipotecarios, el mercado de arriendo se ha incrementado velozmente y los valores están al alza, por lo mismo las personas buscan conocer el valor actualizado en el cual podrían arrendar su propiedad.

Y si bien esto no ha sido históricamente la fuerte demanda de tasaciones, podría experimentar una demanda importante en crecimiento', comenta. En cuanto a las perspectivas de tasación de ventas inmobiliarias en 2022, la consultora estima que de mantenerse las condiciones de financiamiento estas operaciones caerán entre un 30% y 40%. 'Esta caída se vería parcialmente amortiguada por un aumento del segmento de tasaciones realizadas para evaluación de compra/venta, que cada vez son más utilizadas por las personas como herramienta previa de decisión', señala.

Las otras opciones

De acuerdo al director de Finanzas Corporativas de Colliers, para las personas existen una serie de productos alternativos a los bancos, como son los mutuos hipotecarios y los leasing habitacionales, los cuales han tenido un gran crecimiento dado la menor tasa de bancarización de las personas. Y es con este mismo objetivo que 'las empresas han recurrido al factoring y venta de sus propiedad con contrato de arriendo asociado entre otras medidas'.

En BMI Servicios Inmobiliarios, enfocada en la ayuda respecto de la obtención y optimización de financiamiento, señalan que 'desde hace un par de meses venimos observado un alza considerable en el número de desistimientos en numerosos proyectos a lo largo de todas las ciudades de Chile', según explica Sergio Novoa, gerente de Consultoría de la firma. Explica que los proyectos más afectados son aquellos con valores más altos, por sobre las UF 8.000 y en zonas de segunda vivienda. En este sentido, entre las principales opciones a las que han recurrido desde las empresas figuran la optimización de la estructura de financiamiento basada en activos recepcionados (referida a la reestructuración de deuda financiera actual, por ejemplo) y la venta con recompra de activos terminados, entre otras medidas.