—Los efectos del estallido social de octubre de 2019 y los momentos más duros de la pandemia del coronavirus han dejado fuertes secuelas en el mercado comercial inmobiliario del centro de Santiago. Un estudio de la consultora Colliers reveló que el precio promedio del arriendo comercial llega hoy a 1,94 UF el metro cuadrado en el eje Ahumada, la calle más emblemática de la zona centro de la capital, lo que es una baja de 12% respecto de 2019. Sin embargo, el impacto es más profundo si se toma en cuenta la tasa de vacancia del mismo eje: mientras en 2019 bordeaba el 1%, en la actualidad llega al 18.5%, afirma Colliers. "El estallido social y después la pandemia afectaron fuertemente los precios de arriendo en el centro de Santiago.

Los precios de arriendo para nuevos contratos bajaron entre un 15% a 20% aproximadamente. Los locales que se vieron más afectados fueron aquellos expuestos a desordenes y desmanes. En paralelo, en plena pandemia, pudimos ver un mayor aumento en la vacancia de locales comerciales de tamaños más grandes. En este tiempo los re taller s más grandes optaron por eficientar su operación y quedarse con aquellos locales comerciales que vendían más y más pequeños", dice el gerente de Retail de Colliers, Antonio Sivori. Un ejemplo de ambos fenómenos fue el cierre de la tradicional tienda de Paris de Alameda con San Antonio a principios del año pasado, luego de 72 años de funcionamiento en el centro de la capital.

"Los efectos del estallido social y pandemia afectaron directamente a ciertos sectores dentro del centro de Santiago, en cuanto a oficinas hubo un éxodo de empresas privadas a sectores como Providencia, Las Condes y Huechuraba (...) En cuanto al comercio, ubicado en el eje Alameda, se ha percibido una baja demanda y mayor vacancia a la histórica en el sector", afirma Carmen Catán, gerenta de Real Estate Finanzas Corporativas & Transacciones de BDO. La experta coincide en que la llamada "revolución del e-commerce" en el rubro del retail, con menores tiendas físicas, han acompañado también a los efectos de la pandemia y la crisis social. Además de coincidir con el fenómeno de migración a un "modelo digital" de los retailers, los datos de Cushman & Wakefield revelan que la vacancia de Santiago centro en materia de oficinas es 27% superior al promedio de la capital si se toma en cuenta el periodo comprendido entre el tercer trimestre de 2019 y el cierre de 2021. Los precios, a su vez, han caído un 17,7%, lo que se compara con el 7% de descenso promedio para el total de Santiago, asegura Felipe Riveros, broker de oficinas de la consultora. En relación a locales comerciales, Mathieu Méot, broker de Cushman & Wakefield, afirma que "la inseguridad que conllevan las manifestaciones sociales, el descontrolado florecimien- to del comercio ambulante como la diminución de público han afectado los precios que, en promedio, han decaído del orden del 10%".

PROVIDENCIA Y APOQUINDO

De todas formas, el estudio de Colliers también constata que las tradicionales avenidas Providencia y Apoquindo también sufrieron impactos. Mientras el eje ubicado en la comuna de las Condes registró una baja de 10% en el precio de los arriendos durante los últimos tres años, el eje de Providencia anotó una caída de 18%.

Aunque en una proporción menor a la de Ahumada, los ejes del sector oriente también sufrieron una mayor vacancia en los locales comerciales en el periodo. (Ver Infografia). "El eje Providencia-Apoquindo se mantiene estable, el estallido social no los afectó en la misma escala que el centro de Santiago, pero de igual manera las restricciones sanitarias afectaron los rubros de gimnasios, centros de belleza y similares, pero a cambio han aparecido rubros que han crecido en metros cuadrados como distribución de alimentos, servicios profesionales, darkitchens y laboratorios de exámenes", afirma Catán de BDO.

LO QUE VIENE

En relación a las tendencias futuras para Santiago, Colliers proyecta que los grandes retailers seguirán abriendo menos locales, pero de forma más eficiente. También destaca una mayor demanda por parte de arrendatarios chinos, quienes tienen ventajas comparativas respecto de otros operadores.

"Ellos importan de manera directa desde china, trabajan principalmente familiares, el ticket promedio de sus productos es bajo lo que entrega una gran rotación de inventario, entre otros", concluye Antonio Sivori de Colliers, quien también confirma como tendencias los denominados "Dark Sto-re" y "Dark Kitchen" (tiendas especializadas solo para servicio a domicilio).