Un análisis de la consultora inmobiliaria Tinsa Chile –con información levantada en terreno en salas de ventadetectó cuáles son las comunas con más proyectos nuevos ingresados durante el 2021fuera de la Región Metropolitana. El listado lo lidera Concepción, con 15 edificios residenciales; le sigue Villa Alemana, con 14 (cuatro de condominios de casas y diez de edificios); y en tercer lugar Antofagasta, con 13 iniciativas (cinco de casas y ocho de departamentos). Tratándose de tres mercados muy distintos entre sí. Villa Alemana –con 126.548 habitantes, según el Censo 2017- en los últimos años ha presentado un importante auge urbano. Varios son los desarrolladores que han llegado a la zona, impulsando distintos proyectos.

'La conurbación Viña del Mar y Concón agarró bastante vuelo. Los precios de esos terrenos subieron. Y para el desarrollador inmobiliario cada vez es más difícil comprarlos a un buen valor. Por eso se han ido a Villa Alemana a buscar terrenos más baratos. Eso también incide en que los precios de las viviendas sean más asequibles luego para las personas', señala Fernando Márquez de la Plata, consultor de Colliers International. Una visión similar tiene Daniel Serey, gerente de estudios de la plataforma Toctoc: 'En Concón y Viña del Mar el costo del suelo es alto, por eso los inmobiliarios llegan a la zona con precios competitivos y viviendas más económicas. Un punto importante es que se trata de una comuna que goza de muy buena conectividad gracias al Merval (metro a Valparaíso) y la autopista Troncal Sur (a 20 minutos de Viña del Mar), por lo que las personas pueden llegar en pocos minutos a sus lugares de trabajo'.

En Villa Alemana se pueden encontrar distintos tipos de proyectos y bastantes con subsidio estatal. 'La demanda es más para vivir. Es raro que alguien compre una vivienda como inversión. No es un mercado orientado a inversionistas: está enfocado en familias', reconoce. 'Lo que más se ofrece son casas y departamentos de tres dormitorios y tres baños, y dos dormitorios y dos baños (65 metros cuadros en promedio)', añade Fabián García, director de consultoría de Tinsa. 'El valor promedio de las unidades es de 2.500 UF, y el valor del metro cuadrado es de 38 UF. En Villa Alemana el mercado de la segunda vivienda no es algo que esté tan activo'. García sostiene que Villa Alemana es parte de circuito del Gran Valparaíso y que probablemente sea la comuna que tenga mayor disponibilidad de suelo para hacer proyectos nuevos. 'Muchos de los compradores sacrifican un poco la distancia al centro -o en este caso la distancia a Viña o Valparaíso- buscando alternativas con más patio y más metros cuadrados. Puede ser gente de Viña o Valparaíso que quiere vivir en un espacio más amplio y busca esta ciudad', sostiene.

Foco inversionista

La comuna que encabeza la lista de nuevos proyectos fuera de la Región Metropolitana es Concepción. Sin embargo, tiene el doble de habitantes que Villa Alemana, 223.574 según el Censo de 2017. Daniel Serey menciona que allí hubo un proceso de densificación muy grande, que ha dinamizado el mercado de los arriendos y el desarrollo inmobiliario se decantó hacia los inversionistas. 'Es la segunda ciudad más grande del país. Tiene mucha actividad laboral, hay universidades y varios servicios', describe el especialista. Márquez complementa que se trata de un importante polo económico.

'Es una zona densa y consolidada. Hay mucha gente que vive ahí y quiere estar cerca del lugar que trabaja. El perfil no es tanto orientado a grandes familias, sino a universitarios, profesionales, parejas jóvenes. No son departamentos muy grandes', detalla. Fabián García, de Tinsa, dice que en que esta comuna está gran parte de los panoramas del Gran Concepción (que considera Talcahuano, San Pedro de la Paz, Chiguayante y otras), lo que atrae a los inversionistas. El precio promedio de un departamento –añade- es de 2.800 UF y el más vendido es el de dos dormitorios y dos baños, luego, muy de cerca, el de un dormitorio y un baño. El valor del metro cuadrado es de 56 UF.

Empuje minero

En el caso de Antofagasta, tercero en la lista y con una población de 361.873 habitantes, el boom comenzó en 2014, según cuenta García, por el buen ciclo del cobre. Sin embargo, en los años consecutivos se pegó un bajón. 'Ocurre que el mercado inmobiliario se especializó en el segmento más alto. El precio en 2014 era de 4.260 UF en promedio y las unidades eran de 80 metros cuadrados. Pero con la baja del precio de cobre, entre 2015 y 2016 se contrajo mucho', detalla.

Hoy el mercado se recupera y se vende incluso más. En 2014 se transaban 1.000 unidades semestrales: hoy se venden 1.250. 'El valor promedio de los departamentos es de 3.100 UF y el metro cuadrado tiene un valor de 52 UF. Las unidades que más se ofrecen son las de tres dormitorios y dos baños', señala. ¿Y los compradores? 'Trabajadores del sector e inversionistas. Aunque es más para primera vivienda: no hay tanta inversión como en Concepción', responde García.