Los días grises del mercado inmobiliario en el sector en torno a la Plaza Baquedano -afectado especialmente por el estallido social y luego por el estancamiento general de la economía producto de la pandemia-, de a poco van quedando atrás.

Pese a que la zona aún está lejos de alcanzar niveles cercanos a 2019, desde el sector miran optimistas el dinamismo de las ventas y alquileres que configuran un escenario positivo para los inversionistas.

Así lo reveló un análisis la plataforma TocToc.com, que a diciembre pasado evidenció no solo un alza en la comercialización de inmuebles en esa zona, sino también importantes cambios en la estacionalidad del peak de ventas por nuevos factores que están impulsado el mercado.

De acuerdo a los datos de 2021, noviembre se posicionó como el período de mayor venta de departamentos y casas en la zona con 115 unidades, doblando la cifra de inmuebles comercializados (56) en el mayor mes de venta de 2019. Además, el peak de compras -que ocurre normalmente en junio o julio-se desplazó hacia fines de año.

En definitiva, en el año pasado se vendieron 558 viviendas en el sector, superando en 22% el balance 2020.

Daniel Serey, gerente de Estudios de TocToc.com, explica que este fenómeno inciden temas como con los factores tributarios ligados a la depreciación instantánea. 'Si inviertes en un número importante de propiedades hay un beneficio tributario donde puedes depreciar instantáneamente aquellos activos que compras', explica Serey, y agrega que esto es uno de los motivos del alza de ventas entre agosto y octubre pasados en comunas como Santiago y La Cisterna.

A esto se suma la decisión de compra masiva anticipada por parte de inversionistas en medio de un escenario económico y político marcado por la incertidumbre de las elecciones presidenciales y lo que era en ese momento un eventual cuarto retiro de fondos de pensiones.

Serey explica que 'la incertidumbre respecto de las tasas hipotecarias' impulsó a los compradores a pensar 'compremos ahora que, al menos sabemos que la tasa está alta y no sabemos si la situación se va a deteriorar o no'.

Alza de 5,8% en precio de venta en 2021

En 2021, la venta de departamentos alcanzó un valor promedio de UF 3.508; es decir un 5,8% más que en 2020, y un 68% más que en 2019 (alrededor de las UF 2 mil). Desde el sector prevén que este valor se mantenga para el resto del año.

Una de las causas corresponde a que, si bien es posible esperar que los precios caigan en conjunto con la demanda, según el ejecutivo 'las condiciones crediticias y las tasas de interés deberían estabilizarse'. A eso se suma el hecho de que la industria ha vivido un ciclo de alza de costos muy significativo, sobre todo respecto de los materiales, lo cual se ve agravado por la situación geopolítica actual.

Bajan montos de arriendo

En lo que respecta a arriendos, en 2021 se registraron 6.518 unidades bajo esa modalidad, cifra considrablemente menor que la del año anterior (14.601) y de 2019 (8.148).

Y no bajaron solo los arriendos, sino también los precios. Durante ese año, la renta anual promedio alcanzó las UF 10,7, similar al monto de 2020 (UF 10,8) y levemente por debajo del valor de 2019 (UF 12,7).

Serey comenta que el aumento de arriendos en 2020 y la baja considerable en 2021 fue un hecho 'bastante generalizado en Santiago Centro y comunas periféricas'. Pero en el barrio en torno al sector de Plaza Baquedano 'se vio aún más aumentada la oferta y la caída de precios producto de la pandemia', por los retiros de las AFP y la propia inestabilidad económica.

También señala que a partir de la fuga de personas de la zona -consecuencia de las manifestaciones-se desencadenó 'una negociación súper grande por parte de los dueños de esos departamentos para no perder a los arrendatarios, y empezaron a bajar los precios'.

En este sentido, el experto indica que 'independientemente de la situación coyuntural que pueda vivir el sector, en general ya la situación no es de batalla campal como hace dos años; hay protestas, pero el resto está bastante recuperado desde el punto de vista de la demanda'.