El desarrollo inmobiliario fuera de la capital se ha visto altamente demandado con la pandemia, con una fuerte migración hacia las regiones impulsada por el teletrabajo, como también por la mejor calidad de vida y las actuales dificultades de acceso a propiedades en la Región Metropolitana y también sus altos precios.

Ante este escenario, un reporte elaborado por la consultora inmobiliaria Tinsa Chile deja en evidencia que Concepción, Temuco y Talca concentran las ventas de viviendas nuevas en el sur del país, principalmente en las tipologías de departamentos de 1 y 2 dormitorios, cercanos a centros de oficinas y comerciales, convirtiéndose en unidades de alto interés tanto para inversionistas como clientes finales.

Estas tres comunas, además, son las que aportan la mayor cantidad de oferta en la zona sur, donde Concepción presentaba más de 4.400 unidades disponibles durante el último trimestre de 2021, seguido por Temuco con más de 2.200 y Talca con sobre 1.700.

Fabián García, director de Estudios Inmobiliarios de Tinsa Chile, comenta que esta segunda oleada protagonizada principalmente por inversionistas, 'se vio favorecida en primera instancia por los retiros de los fondos previsionales, pero de manera mucho más marcada a partir del segundo semestre de 2021, cuando observamos el alza de las tasas de interés y los cambios en las condiciones de financiamiento, que han propiciado la búsqueda de opciones de inversión fuera de la capital, ante la posibilidad cierta de encontrar a un mejor precio departamentos más amplios, de similar calidad y amenidades en ciudades consolidadas del sur o que cuentan con el equipamiento de infraestructura, comercio y servicios que aseguran una buena renta'.

De acuerdo con expertos, los altos precios en la capital y la saturación del mercado residencial han sido los principales impulsos para la migración de inversionistas al sur, zona altamente atractiva por las proyecciones y rentabilidades que se pueden alcanzar. Sobre todo de los denominados inversionistas 'hormiga', que son aquellas personas que adquieren propiedades para arrendar y que están saliendo de Santiago en búsqueda de mejores oportunidades de negocio.

'En términos de acceso a créditos, vemos que al ser valores más reducidos, este no se ha visto tan afectado como en Santiago, donde en general los precios están muy presionados al alza', dice Felipe Aldunate, gerente comercial de Smart Choice Investment

Enfoque en inversionistas

Enrique Loeser, gerente comercial de Inmobiliaria Altas Cumbres, señala que previo al año 2020, gran parte de las compras realizadas desde la capital hacia el sur se realizaban con el fin de tener una segunda vivienda, muchas veces a orillas de lago, para ser destinadas a arriendos de temporada. Este fenómeno, no obstante, mutó hacia alquileres a largo plazo.

Las proyecciones de Tinsa se basan en los datos del cuarto trimestre de 2021, donde la venta de departamentos nuevos se incrementó o se mantuvo en varias ciudades del sur, especialmente en el segmento que va entre las 2.000 UF y 3.000 UF, que es donde se concentran las ventas a inversionistas, mostrando la tendencia inversa al resto del mercado de viviendas nuevas, que frenó su crecimiento y mostró una caída de 17% en las ventas a nivel nacional respecto al trimestre anterior.

Si bien los mercados de regiones son mucho menos profundos que el de Santiago, el reporte de Tinsa evidencia un cambio de tendencia, especialmente en la zona centro sur. Por ejemplo, la venta de departamentos en la ciudad de Los Ángeles subió 10,3% entre el tercer y cuarto trimestre de 2021, mientras en Machalí creció 130%, Rancagua experimentó un alza de 5% y en San Fernando se incrementó en 170%. Más al sur, Temuco figura con un 2,5% de alza en la venta de departamentos.

Por su parte, en el mercado de casas se pueden apreciar con mayor fuerza los menores precios y altas rentabilidades que se pueden alcanzar. Javier Contretas, co-owner y managing partner en Chile de Sotheby's International Realty, explica, por ejemplo, que una casa de 4 dormitorios y 160 m2, en un terreno de 400 m2, en alguna comuna del sector oriente de la capital puede costar fácilmente 20.000 UF, mientras que en Frutillar o Puerto Varas hay opciones desde 8.000 UF. 'Si lo vemos en arriendo, la misma casa en Santiago puede tener un arriendo que supera los $2 millones, mientras que en Puerto Varas o Frutillar el precio se mueve entre $800 mil y 1,2 millones', dice.

Pese a esto, se observa una disminución en la venta de casas en la zona sur, afectadas principalmente por el auge que ha experimentado el mercado de parcelas donde las ventajas del valor, la mayor disponibilidad de terreno y la posibilidad de autoconstruir una casa a medida atraen a un mayor número de compradores finales.

Esta apertura de sectores no urbanos se observa fuertemente en zonas aledañas a Villarrica, Pucón, Puerto Varas, Frutillar, Ensenada y Llanquihue. 'En 2020 las casas representaban una fracción más grande de las ventas versus los departamentos, sin embargo, en el último trimestre de 2021 las ventas de casas en la zona sur cayeron', asegura García.

Desde Tinsa prevén que la tendencia de migración de inversionistas se extenderá y consolidará en 2022, con mercados compitiendo casi directamente con comunas santiaguinas tradicionalmente destinadas a la inversión como Macul, Quinta Normal, Independencia, San Miguel o La Cisterna. 'Concepción se ha transformado en un importante polo de inversión en el segmento entre 2.000 y 3.000 UF, debido a su carácter universitario y la gran cantidad de servicios, comercio y panoramas, con una oferta que se concentra principalmente en los sectores céntricos', dice García.