Pais:   Chile
Región:   Metropolitana de Santiago
Fecha:   2022-05-08
Tipo:   Prensa Escrita
Página(s):   B6
Sección:   ECONOMÍA Y NEGOCIOS DOMINGO
Centimetraje:   52x27

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Emanuel Ibarra, superintendente (s) de Medio Ambiente.

Hernán Passalacqua, director ejecutivo de Fitzroy Turismo & Real Estate.

Casas en loteos agrícolas en la Región de Aysén.

Maisa Rojas, ministra de Medio Ambiente.

Josefina Ruiz, de la Corporación Chelenko.

Carlos Montes, ministro de Vivienda.

Marcelo Santana, alcalde de Río Ibáñez.
El Mercurio
Actores hablan de elusión del DL 3.516, que regula la subdivisión de predios en zonas rurales
Batalla por loteos se agudiza: aportan el 43% de indagaciones por “elusión” ambiental y solicitudes de subdivisión de predios en el SAG crecen 177%
Con un crecimiento 'exponencial' de las denuncias contra loteos de predios rústicos y parcelaciones, varias autoridades tomaron cartas en el asunto. La SMA lo transformó en eje estratégico de su fiscalización, el Ministerio de Vivienda enviará proyecto de ley al Congreso, y alcaldes de Aysén remitieron carta a la ministra Maisa Rojas. Pero en la otra cara de la moneda, abogados advierten que este ya no es un problema de clases acomodadas y segundas o terceras viviendas, sino que de gente común que compra para primera vivienda.
Basta hacer una búsqueda rápida por internet de 'parcela de agrado' o 'loteos' para que el buscador arroje un sinfín de resultados con ofertas disponibles. Para algunos, son la forma de acceder a una segunda vivienda -o incluso primera-, pero para otros varios actores, incluidas autoridades de Gobierno, un problema. A tal punto que se ha vuelto uno de los principales focos de fiscalización de la Superintendencia de Medio Ambiente (SMA), y el ministro de Vivienda, Carlos Montes, afirma: '¿Dejamos que esto siga desbocado o lo detenemos? Obviamente se trata de detener. Muy pronto esperamos salir con un proyecto (...) Esperamos tener un borrador y un trabajo prelegislativo en el Congreso', indica.

La discusión surge porque la construcción de viviendas en zonas rurales no es libre, y, al contrario, hay una serie de normativas sobre desarrollo territorial que la restringen. Entre ellas, el Decreto Ley 3.516, que permite subdividir predios a un mínimo de media hectárea, pero no para fines inmobiliarios (ver recuadro). Y, a ojos de autoridades, estas normas han sido 'eludidas', y su efecto han sido estos loteos.

El ministro Montes anticipa que se necesita un nuevo sistema de subdivisión en zonas rurales, un registro más claro de las parcelas, lo que no existe. Y mientras esto no se decante -hay un equipo interministerial trabajando-, 'lo más probable es que tomemos una medida más inmediata'. ¿Congelar el DL 3.516? 'Es una posibilidad que se ha estado evaluando (...) Hay un aprovechamiento del decreto con fines mucho más allá de lo que contiene, pero también hay un vacío legal', indica.

El superintendente de Medio Ambiente (s), Emanuel Ibarra, reconoce que con la pandemia se activó un interés importante de gente de salir de la RM, sobre todo al sur. Y con tal demanda, aumentó la respuesta inmobiliaria... y las denuncias contra ellas.

Datos de la Superintendencia de Medio Ambiente (SMA) muestran que, con cifras al 5 de mayo de este año, de todas las 'elusiones' que investiga -o sea, casos de proyectos que no cuentan con permiso medioambiental-, este tema inmobiliario ha crecido sostenidamente: si en 2020 representaban el 14% del total, en 2021 llegaron al 16% y en lo que va de 2022, ya aportan el 43% de elusiones indagadas. O sea, 'la mitad de nuestras investigaciones de proyectos sin permiso ambiental', revela Ibarra. En cifras, en lo que va de 2022 se trata de 45 casos, un crecimiento de 105% respecto del año pasado. Un crecimiento 'exponencial' de las denuncias, reconoce Ibarra, de entre 100% y 200%, según la región. Las zonas más 'denunciadas', son Maule, Los Ríos, Araucanía lacustre, Los Lagos y Aysén. 'Lo transformamos como un eje estratégico de fiscalización', agrega, a partir de denuncias ciudadanas, y de dos casos emblemáticos sucedidos: Bahía Panguipulli y Altos de Trancura (Pucón).

Desde el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) explican que en 2021 fueron recepcionadas 19.541 solicitudes de certificación de proyectos de subdivisión de predios rústicos, lo que representa un aumento de 177% respecto de 2020. De estas solicitudes 2.639 corresponden a La Araucanía, 1.133 a Los Ríos, 3.924 a Los Lagos, 850 a Aysén y 154 a la Región de Magallanes y Antártica Chilena.

Aysén: gremio de municipios envía carta a ministra Maisa Rojas
El 1 de abril, dos organizaciones -la Corporación Privada para el Desarrollo de Aysén y la Agrupación Social y Cultural Aisén Reserva de Vida- ingresaron a la SMA una denuncia masiva por 'elusión de ingreso al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA)', contra 22 loteos ubicados en las comunas de Coyhaique, Cisnes, Aysén, y Río Ibáñez.

Según datos levantados internamente por la consultora inmobiliaria turística Fitzroy Turismo & Real Estate, solo el año pasado y considerando el área entre el Lago Llanquihue hacia el sur (sin incluir Osorno y Ranco), catastraron 90 proyectos de 48 a 50 lotes por proyecto -unos 4.600 sitios-. Y la mitad de los lotes está en Aysén. En valor promedio por lote, $60 millones (unas 2 mil UF), por sitios de unos 7 mil M2 la unidad.

Hernán Passalacqua, director ejecutivo de Fitzroy, hace ver que hay un boom por vivir en la Patagonia, por el agua, porque no hay comunidades indígenas, porque es seguro, remoto y grande, una tendencia que -concuerda- se agudizó con la pandemia, y va a seguir, cree.

Las autoridades locales afectadas por este boom tomaron cartas en el asunto. El 16 de marzo, el alcalde de Río Ibáñez, Marcelo Santana (UDI), y quien además preside la Asociación Regional de Municipalidades de la Región de Aysén (Aremu), le envió una carta a la ministra del Medio Ambiente, Maisa Rojas, haciendo ver el problema y pidiéndole que se tomen cartas en el asunto a nivel reglamentario o legal.

En la misiva, Santana expone una detallada situación de Aysén, indicando que en esa región las solicitudes de subdivisión predial, al amparo del mencionado DL 3.516, han tenido un 'aumento exponencial', de 1.375% entre 2000 y 2021 en la creación de parcelas por subdivisiones, lo que atribuye a una 'laxa interpretación' de esta normativa, de la Ley General de Urbanismo y Construcción, y también de las normas medioambientales. 'Los desarrolladores inmobiliarios estiman que el reglamento del SEIA no se les aplica si solo adquieren o subdividen la tierra sin edificarla (...) Arguyen que solo requieren de una evaluación ambiental la edificaciones de 80 o más viviendas. Esta interpretación ha producido una elusión generalizada del SEIA en la Región del Aysén y en otros lugares del país', señala Santana en el escrito, el que para subsanar el problema pide una medida muy concreta: incorporar una norma 'que no deje lugar a duda respecto de la necesidad de que todo proyecto de subdivisión que haga presumir que se destinará a un uso habitacional, aún sin construcción, deberá ingresar obligatoriamente al SEIA'.

'Se está usando maliciosamente el decreto 3.516, hay un problema de aplicación práctica. EL SAG solo certifica que la subdivisión es mayor a media hectárea. Cada vez la preocupación es mayor en Aysén. Entre Tortel y Cochrane hay una cantidad de loteos que es gigantesco', dice el alcalde, quien este jueves ingresó una nueva denuncia, esta vez contra el proyecto Ojos de Cerro Castillo, en el sector Bajada Ibáñez, de 178 lotes y a 4 kilómetros del Parque Nacional Cerro Castillo. Hoy la página web del proyecto no indica ninguna información, solo se lee 'Pronto'.

Consultada la cartera de Medio Ambiente, por escrito la ministra Maisa Rojas indicó: 'Es urgente poner freno a las parcelaciones descontroladas. Estamos avanzando en mejoras a la Ley 19.300 y al reglamento del SEIA y, en coordinación con otros ministerios, en un proyecto de ley que ponga freno a los núcleos urbanos en áreas rurales'.

'Hay un montón de proyectos que se venden a través de redes sociales, principalmente en Instagram, y que no están asociados a un rol', plantea Josefina Ruiz, integrante de la Corporación Chelenko, de Aysén.

El abogado Juan Ignacio Correa, del estudio Correa Squella -y quien representó a los opositores al proyecto Bahía Panguipulli-, apunta a que estos predios rústicos tienen externalidades negativas, pues el desarrollador no hace las obras de equipamiento necesarias para un polo poblacional, no cuentan con servidumbres sanitarias, ni eléctricas, conexiones viales o gestión de residuos, y luego esos servicios que demandarán los nuevos propietarios recaerán en el Estado y el municipio. 'Se generan polos habitaciones que después van a reclamarle al Estado que les den todos los servicios que el desarrollador inmobiliario no hizo', remarca el abogado.

La otra cara: problema social para conseguir primera vivienda
En la SMA, dentro de los varios procesos en curso a partir de denuncias, hay uno, Fundo Lago Elizalde, en Coyhaique. Originado en una denuncia cuyo representante es el abogado Clemente Pérez, exdirector de la extinta Conama, los documentos de esta acción refieren que la sociedad Lago Elizalde SpA está desarrollando un proyecto de loteo habitacional turístico denominado Fundo Lago Elizalde, de 78 lotes 'más otros retazos que suman una cantidad aproximada a los 80 lotes o sitios', ubicado junto a una zona protegida, la Reserva Nacional Cerro Castillo. Otro documento del denunciante, ya avanzado el proceso en la SMA, reafirma que el proyecto no es loteo agrícola, sino un 'proyecto de desarrollo urbano hecho y derecho', y que eso decía su material publicitario con que se promocionaba ante eventuales compradores, hasta que 'convenientemente', retiró esa información de su página web, existiendo otros proyectos similares de la misma empresa -Tierras de Chile-, que los desarrolla en otras partes del país.

La respuesta no se hizo esperar y los representantes de Lago Elizalde -el estudio Barros Silva Varela & Vigil-, indicaron que el proyecto consiste en una subdivisión agrícola de 79 lotes, y NO contempla la ejecución de obras de ornato, instalaciones sanitarias ni obras de alimentación energética como postes o cableados, y que en conocimiento de la normativa 'ha prohibido a los futuros propietarios el cambio de destino de suelo (...) En definitiva, el proyecto no contempla obras de urbanización que obliguen ingresar al SEIA', dijo en sus escritos.

Consultado Felipe Riesco -exsubsecretario de Medio Ambiente y quien es abogado medioambiental del proyecto-, remarca que el SEIA funciona con parámetros objetivos, y si en materia de urbanización dice 80 lotes (para ingresar al sistema), y el proyecto son 79, no hay elusión si se está bajo el umbral exigido. 'La ley dice que se pueden subdividir terrenos, se pueden vender con fines agrícolas, forestales y ganaderos, y el comprador puede construir su casa. No sé cual es el espíritu de la ley que estaría vulnerando. La ley permite la construcción de viviendas en terrenos agrícolas y la subdivisión a 5 mil metros. Esto ha pasado desde que existe el DL 3.516, hace 40 años. Y sin haber ningún tipo de cambio legislativo, ahora es un problema', cuestiona.

Aterrizándolo al caso de Lago Elizalde -cuya denunciante es la familia Cosmelli, 'dueña de un fundo de miles de hectáreas en Aysén', dice Riesco-, el abogado plantea un problema de fondo que cree está en la base de estos y otros reclamos contra las parcelaciones. 'La verdadera razón de por qué denunció es porque hay una suerte de lucha de clases al revés. La gente rica, que puede comprar terrenos agrícolas de grandes dimensiones, no quiere que se hagan loteos y que venga gente de otro origen a gozar de las mismas prebendas que ellos'.

Añade que hay un problema muy grande a nivel nacional, de déficit habitacional, 'y acá por $11 millones se puede aspirar a tener un terreno. Mucha gente por la pandemia se fue de la ciudad, puede teletrabajar (...) Es la gran posibilidad que tiene mucha gente, la clase media, de comprar terrenos para segunda vivienda, o incluso para construirse su primera vivienda (...) Hay un problema social tremendo, no de clase privilegiada, que destinaron su retiro de fondos de pensiones para tener un lugar. La realidad supera a la norma. Hay miles de chilenos que tienen sus parcelas y la pregunta es por qué a esas personas se les permitió hacer eso, y no habiendo ningún cambio legal de por medio, a los nuevos no se les va a permitir. La gente tenía la confianza legítima de que lo que estaba haciendo no era ilegal, porque por décadas se usó este mecanismo. Vea las orillas de lago, de mar, en todo Chile', lanza Riesco.

¿Alguna solución? Hacia atrás, una ley del mono, por ejemplo. Y para adelante normas claras si son necesarias, y contemplando soluciones 'intermedias', que no sean solo para los que pueden disponer de mayores recursos, lo que ocurriría si, por ejemplo, se restringe el mínimo a lotear a cinco hectáreas, o con casuales muy exigentes y de estándar muy alto para el desarrollador. Agrega que podría hacerse exigible una ley de aporte al espacio público, al municipio. Pero enfatiza: 'El Ejecutivo y el Congreso tienen que abrirse a esas posibilidades, porque -insisto-, hay un problema social detrás muy importante', plantea.

Coincide Juan Ignacio Correa, señalando que hasta ahora se ha abordado como una problemática de sectores acomodados, pero que se ha transformado en un problema de la primera vivienda y para sectores de clase media baja. Porque con el alza de las viviendas, la inflación y el encarecimiento de los créditos hipotecarios, esta es la forma que están encontrando muchas familias de conseguir la vivienda propia. 'El nombre de ‘parcela de agrado' tergiversó el tema. Es un problema que va mucho más allá de los ricos, esos son los menos', dice.

Uno de los últimos documentos disponibles del caso Fundo Lago Elizalde, da cuenta de que el director regional del Servicio de Evaluación Ambiental de Aysén, dio la razón al desarrollador y concluyó que 'no requirió ingresar obligatoriamente al SEIA'. Clemente Pérez retruca: 'Evidentemente es un núcleo urbano al margen de la planificación territorial y colindante con el Parque Cerro Castillo. De todas maneras esto va a terminar en los tribunales ambientales. Es un proyecto inmobiliario, no agrícola, lo ofrecían con agua potable. No estamos pidiendo que no puedan desarrollar el proyecto, sino que se sometan al SEIA', dice.

Recuadro
Varias normas regulan el territorio en zonas rurales, y una es clave: el DL 3.516

Si bien son varias las normativas vinculadas al desarrollo territorial, hay tres claves para entender el problema. Una, es el Decreto Ley No 3.516, de 1980 sobre subdivisión de predios rústicos, que permite que se pueden fraccionar inmuebles que estén fuera de los límites urbanos, hasta media hectárea (5.000 m2 mínimo), lo que no significa ni autoriza que el predio cambie su destino agrícola, ganadero o forestal: De hecho, prohíbe el cambio de destino del suelo.

Otra normativa, el Artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcción (LGUC), dentro de las pocas excepciones que contempla para construir fuera de los límites urbanos, considera la existencia de viviendas del propietario y trabajadores necesarias para la explotación agrícola.

Así esas subdivisiones rurales en la práctica cuentan con la posibilidad de construir vivienda.

La tercera normativa dice relación con el ingreso al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA), cuando se trate de conjuntos habitacionales de 80 o más viviendas (o cuando estén relacionados a un área de protección). Es a partir de estas exigencias que la SMA ha desplegado en los últimos años su actividad de fiscalización, tras denuncias. Pero el problema subsiste, pues hay casos en que el loteo llega a las 79 unidades o incluso puede que se oferte al mercado sin desarrollo inmobiliario alguno, solo los terrenos, quedando fuera del radar del SEIA.

'Nosotros no perseguimos cualquier loteo, sino aquellos que constituyen proyectos inmobiliarios que puedan generar un desarrollo urbano en un área rural, y que no tienen una evaluación ambiental, sin una RCA', explica Emanuel Ibarra, titular de la SMA, lo que se traduce en monitorear en función del número de lotes, superficie, si contemplan obras de urbanización o edificación, o si hay humedales o áreas de protección. Sí deja en claro que el criterio es que no es necesario tener la construcción lista, sino la planificación, de manera preventiva.

'Todo lo que está bajo los umbrales de la norma, queda fuera de la SMA', reconoce la autoridad, quien estima que esto es un problema de planificación territorial, y por 'el mal uso de una norma, del DL No 3.516, que está pensada para fines agrícolas y no para otros fines'. Ibarra cree que 'la solución es actualizar las normas -el DL No 3.516, la LGUC y la normativa ambiental-, y que recojan este éxodo de personas que se están yendo a vivir fuera de la RM y de las grandes urbes', dice.

Hernán Passalacqua, de Fitzroy, cree que hay externalidades negativas hacia el ecosistema, pues los propietarios introducen cercos y llevan animales domésticos (como perros) que afectan el flujo de la fauna nativa, el pudú, el huemul, etc. Y apunta a que las posibles soluciones pasan por exigir el Derecho Real de Conservación (DRC) o alguna otra fórmula que permita proteger los campos.
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AZUCENA GONZÁLEZ-