El aumento de subdivisiones prediales con fines residenciales en territorio agrícola, ganadero o forestal llegó a su fecha de caducidad en la comuna de Puerto Varas. A pesar de ser el destino favorito de los chilenos que buscan radicarse lejos de la urbe y cerca de la naturaleza, la Municipalidad de la ciudad lacustre junto a otros servicios del Estado inició la paralización de proyectos inmobiliarios desarrollados en zonas rurales. Los nuevos "polos urbanos" que se consolidaron en el sector campesino sin vocación agrícola fuerzan al aparato público a su regularización. Por años este interés privado se valió de un requisito legal que admite la construcción en zonas rurales cuando es necesaria para la explotación agrícola. Tan solo el año pasado se subdividieron más de seis mil parcelas en esta comuna, lo que provocó la llegada masiva de personas y un visible colapso de la infraestructura pública y de los servicios básicos.

Tomás Gárate, alcalde de Puerto Varas, explicó que "el uso residencial que se le está dando a las parcelas es ilegal. Si los servicios públicos aplicaran la ley como corresponde no debiésemos tener este problema. Nosotros convocamos a una mesa de trabajo, con todos los servicios públicos involucrados y empezamos a efectuar fiscalización. Eso es lo que le fuimos a presentar al ministro de Vivienda, Carlos Montes y que esperamos se aplique en todas las regiones (...) Chile se está descentralizando pero las comunas como la nuestra no están preparadas para enfrentar esta presión". El municipio lacustre junto al Consejo de Defensa del Estado, que coordina al Servido de Impuestos Internos (SII), Servicio Agrícola y Ganadero (SAG), Ministerio de Vivienda y urbanismo (Minvu) y Corporación Nacional Forestal (Conaf), paralizó cuatro proyectos, puesto que Petrohue River Side, Inadanmapu, Parque Huillín y Parque Bosques Inundados incumplieron el Decreto Ley 3.516, que regula la subdivisión predial en zonas rurales. Lo mismo sucede con el artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, que establece prohibición para el desarrollo de obras al margen de la planificación. "Esto es un precedente que se sienta a futuro. Cualquier proyecto inmobiliario rural que se quiera instalar en nuestra comuna, nosotros lo vamos a paralizar", afirmó lbmás Gárate y enfatizó que lo más peligroso es que "finalmente se termina urbanizando grandes extensiones de terreno con oferta habitacional al margen de la planificación y, lo que es más grave aún, al margen de la ley. Nosotros como municipio no solamente estamos facultados, sino que estamos mandatados a velar por el cumplimiento de la ley". La urbanización extendida sin planificación provocó la pérdida irreversible de suelo agrícola.

Redujo la capacidad comunal para proveer seguridad alimentaria a la región y el país, además de causar deforestación del bosque nativo, destrucción de humedales, fragmentación de ecosistemas, pérdida de biodiversidad y descenso en la calidad de vida de los habitantes de la comuna. Eduardo Monreal, director regional del Servicio Agrícola Ganadero (SAG), quien respecto de la fiscalización comentó que "en el caso específico de Puerto Varas revisamos proyectos con el fin habitacional. Comprobamos que en algunos casos habían construcciones que eran diferentes al fin agrícola, ganadero y forestal. Por lo tanto, la misma municipalidad resolvió paralizar algunos de estos proyectos. Nosotros como SAG estamos tramitando ante elJuzgado de Policía Local la paralización de otros de estos proyectos". SUBDIVISIONES El año pasado los dueños de predios rurales solicitaron alrededor de 350 trámites de subdivisión y en lo que va de este año 2022 se han presentado unos 130 trámites en la oficina del SAG en Puerto Varas. Actualmente el servicio ganadero se encuentra evaluando unos 20 proyectos inmobiliarios emplazados en diferentes sectores rurales de la comuna. Fabián Nail, seremi de Vivienda y Urbanismo, explicó que su cartera "no es la entidad mandatada para autorizar viviendas en parcelas de agrado. Estas autorizaciones o permisos de construcción se solicitan directamente en las Direcciones de Obras Municipales (DOM) de cada comuna. Lo segundo, es que actualmente la legislación y normativa vigente, en especial el artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y el artículo 2.1.19 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, permiten la construcción de las viviendas del propietario, por lo que, desde un punto de vista normativo en donde nos corresponde revisar el actuar por parte de las direcciones de obras de la región, no existen impedimentos que prohíban - en términos generales - la construcción de viviendas en parcelas de agrado en territorio agrícola".

Agregó que "no obstante aquello, es evidente que el proceso de división de suelo agrícola al amparo del DFL 3.516 está produciendo una serie de externalidades negativas. La proliferación de parcelas es un fenómeno descontrolado, que requiere de un nuevo marco normativo y, tal como lo ha indicado nuestro ministro Carlos Montes, debe ser suspendido a la brevedad mientras se legisla y se actualizan estas normas". Por su parte Ricardo Mata-mala, director de Obras Municipales de Puerto Varas (DOM), expresó que "las viviendas son complementarias a la urbanización. No existen autorizaciones asociadas a divisiones agrícolas". Además explicó que "las obras de urbanización están definidas en el artículo 134 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, entonces hemos definido que todas ellas en conjunto o algunas de ellas corresponden a obras de urbanización. La DOM no define cuando una parcelación no requiere urbanización, pero una división para fines agrícolas conforme al DL 3.516 no requiere estas obras".

"GRAVE PROBLEMA"
Puerto Varas sufre un crecimiento exponencial del parque automotriz. En 2019 registró más de 16 mil permisos de circulación, en 2020 más de 17 mil, en 2021 casi 17 mil y en lo que va de este año más de 15 mil permisos. También aumentó un 30% la carga de residuos domiciliados que se trasladan todos los días al relleno sanitario La Laja que ya se encuentra saturado. Asimismo se sumaron tres mil nuevos pacientes a la salud primaria de la comuna entre 2019 y 2021. Francisca Sanz, presidenta de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) Puerto Montt, comentó que "la decisión del alcalde responde a un grave problema que está enfrentando la ciudad, que consiste en que debido a la gran migración de familias a la zona, la infraestructura y servicios e están colapsados, lo que impide entregar un buen servicio a la ciudadanía y hace urgente una mayor inversión". "Como gremio nos preocupa que los territorios puedan desarrollarse de manera planificada y sostenible, que puedan responder a las necesidades de la población y que la ley genere las certezas necesarias para atraer inversión y el correcto desarrollo de proyectos que sean un aporte a la calidad de la vida de las personas", agregó Francisca Sanz. La Cámara de la Construcción Puerto Montt está compuesta por cerca de 170 socios que trabajan en las áreas de vivienda pública, inmobiliaria, infraestructura pública y priva- da, empresas proveedoras y profesionales especialistas. Sebastián Bruna, presidente del Colegio de Arquitectos Delegación Llanquihue, dijo que "se tiene que regular todo y se tiene que categorizar según los impactos reales. El aparato estatal tiene que hacer que las ciudades no colapsen, que los desarrollos sean armónicos con sus territorios".

Sin embargo, establece que "siempre tienes que dar una posibilidad de que tengan una puerta de consulta o de ejecución. Esa es la mirada que hay que poner hoy día más que generar prohibiciones". A lo largo de todo Chile se ofrecen más de nueve mil parcelas según el Portal Terreno. Las zonas con mayor oferta son Puerto Varas, que registró seis mil el año pasado y Puerto Montt, seguido por Colina. En 2017 la comuna de Puerto Varas registró 44 mil habitantes, con un crecimiento demográfico del 204% en los últimos 15 años. Pablo Flores, seremi de Bienes Nacionales, explicó que "estamos preocupados por la proliferación de ventas de par celas de agrado para la construcción de viviendas en lugares no habilitados. Entendemos estos lugares no habilitados como sectores con restricciones. Respecto al bosque nativo, algunos cercanos a parque nacionales o a lugares de gran impacto ecológico, por lo tanto, nosotros estamos trabajando un plan a mediano plazo para ver esta situación. De igual forma, estamos a la espera de la discusión a la normativa que se está planteando a través del Congreso". Desde el punto de vista de la planificación, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo está enfocado en contar con instrumentos territoriales actualizados, como el plan regulador intercomunal (PRI). Ello, porque existe una Ley de Integración Social y Urbana, ya publicada y vigente, que otorgará herramientas para facilitar la concreción de proyectos de viviendas de forma más rápida y ágil, de tal forma de disminuir el consumo de suelo agrícola por una demanda que, en muchas ocasiones, las propias ciudades no han podido absorber.