Nex Prensa Escrita
Pais:   Chile
Fecha:   2022-07-03
Tipo:   Prensa Escrita
Página(s):   7
Sección:   Donde Vivir
Centimetraje:   28x23

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Salas empezó a invertir en propiedades hace 18 años.
Ingeniero Juan Pablo Salas sostiene que los gastos comunes crecen mucho por las reparaciones
Inversionista vendió seis departamentos cuando cumplieron diez años de antigüedad
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A partir del quinto año los edificios evidencian mayor desgaste en ascensores y calderas. 'Y los arrendatarios reclaman', dice Salas.
El ingeniero comercial Juan Pablo Salas empezó a invertir en departamentos para mejorar su jubilación cuando tenía 24 años. Hoy, con 42 años y la experiencia de fundar la empresa de inversión inmobiliaria Property Link, cuenta que se preocupó de vender los primeros seis que adquirió en Santiago antes de que cumplieran diez años de antigüedad, para comprar otros más nuevos. Su idea de tener un portafolio de propiedades 'joven' se debe a que los edificios se van deteriorando con el paso de los años y hay que incurrir en mayores gastos de mantención y reparación.

'Una propiedad que en 2006 compré a 800 UF, hoy cuesta 2.200 UF. Lo vendí e hice caja para tener pie para comprar otros que están mejor cuidados, bien mantenidos porque el nivel de construcción de antes no es la misma que ahora', dice.

Aprovechó también de buscar opciones inmobiliarias con mayor valor agregado. Las nuevas comunidades, dice, ofrecen espacios de cowork, quinchos, etcétera, que son un plus a la hora de ofrecer arriendo.

'Vendí las propiedades más antiguas porque los edificios se van deteriorando con el paso de los años y eso hace elevar los gastos comunes; los arrendatarios reclaman. También cometí errores como comprar viviendas muy baratas que rentaban bien, pero que eran un dolor de cabeza. Tenían muchas filtraciones en las cañerías, los arrendatarios me reclamaban que no les salía agua caliente o que, por reparaciones, les subían la cuenta a fin de mes', dice.

La mantención de los espacios comunes de un edificio es igual a la de un auto, si no se hacen los ajustes necesarios de forma periódica, se va deteriorando de mala manera. Y la reparación, hecha a última hora o cuando el equipo ya está malo, saldrá más costosa.

Karen Veloso, directora de operaciones en Chile de los edificios para renta Greystar, cuenta que los edificios sufren un desgaste por uso de sus instalaciones a partir del quinto año.

'Se empiezan a requerir revisiones más profundas de las calderas, accesorios como la botonera del ascensor empiezan a fallar o se deterioran los sillones de los espacios comunes. Todo eso implica más gasto común. Si alguien quiere vender su departamento a los diez años, creo que estaría haciendo un buen uso de sus recursos porque si no se tienen los mantenimientos necesarios, se desgastan bastante', opina.

Ascensores y caldera
Gonzalo Cabezas, gerente de administración de edificios multifamily de Assetplan, asegura que los departamentos en general no sufren tanto desgaste con el paso del tiempo si son bien cuidados. Lo que sí se afecta son las instalaciones comunes, sobre todo ascensores y calderas.

En detalle, explica que la mantención de un ascensor es bastante cara. Si no se hacen las mantenciones periódicas, una reparación suele salir varios millones de pesos, lo que explica que comunidades que están mal administradas posterguen este gasto hasta el final.

'Hay una pieza, la tracción del ascensor, que es el que sostiene la estructura, que tiene una vida útil de cinco años. Si no se ha hecho nada, al octavo año ya va a tener problemas y costará mucho su reparación', señala.

Otro punto crítico es la central térmica de un edificio, que se ubica en general en el techo y suministra de agua caliente a los departamentos.

'Como el agua tiene mucha dureza, se requiere limpieza al menos cada dos meses. Si no se hace, el sarro que se genera se adhiere al metal igual como lo que ocurre con los hervidores. Cada visita del técnico cuesta cerca de $500.000. Y lo que termina pasando es que los comités de administración rechazan ese costo y lo aplazan lo más posible', dice.

El problema es que al haber mucho sarro, la caldera no trabaja a toda su capacidad, por lo que tarda más en calentar el agua o se requiere subir la potencia para lograrlo. A los vecinos les llega poco agua o no lo suficientemente caliente, situación que se va agravando en el tiempo.

'La vida útil de una caldera es de 15 años y hay que cambiarla. Y si no se hacen las mantenciones, habrá que hacerlo antes', añade Cabezas.

¿Y qué pasa con la estructura del edificio?

Mariela García, directora de Tasaciones de Tinsa Chile, explica que el desgaste se produce más en las zonas comunes por el tránsito y uso de las personas de ellos, pero no así en la estructura de un edificio.

'Es muy poco tiempo para ver desgaste en el hormigón, la losa, etc. Lo normal es que los temas eléctricos, cañerías sean las primeras cosas que van a requerir de mantención y reparación', afirma.

A juicio de García, es difícil estimar los años que demora una vivienda en que se vea afectada su estructura, ya que hay edificaciones muy antiguas en Santiago que se mantienen en perfecto estado hasta el día de hoy.
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FRANCISCA ORELLANA-