Nex Prensa Escrita
Pais:   Chile
Fecha:   2022-07-20
Tipo:   Prensa Escrita
Página(s):   10
Sección:   Donde Vivir
Centimetraje:   29x23

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Rodrigo Barrientos compró 12 departamentos con esta modalidad de venta.
Empresas cubren entre 5 y 10% del valor de la propiedad
Cómo saber si conviene el “bono pie” que ofrecen las inmobiliarias para comprar departamento
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'Si fuera en un barrio consolidado, por ejemplo, Las Condes y me ofrecen un bono pie del 10%, no lo creo', dice un especialista en inversiones.
Uno de los principales obstáculos para comprar una propiedad es el pie: los créditos hipotecarios cubren hasta el 80% del precio total, por lo que el comprador debe desembolsar el 20% restante. Es por eso que las inmobiliarias sumaron a su estrategia de ventas el bono pie: un monto intangible a beneficio del cliente, que por lo general es de entre 5% y 10% del valor de la propiedad.

'Es una solución para quienes no llegan al 20% del pie o para un inversionista que quiere poner poca plata de su bolsillo. Tengo 12 propiedades y todas las compré con este bono: las adquirí con entrega inmediata para reducir el riesgo. Estas promociones se suelen aplicar cuando la venta está mala o cuando las empresas están con stock', profundiza Rodrigo Barrientos, fundador y CEO de la plataforma de inversiones inmobiliarias Gen Proactivo.

La forma de pago queda estipulada en la promesa de compraventa, que es un instrumento aceptado por todas las partes involucradas, incluidos los bancos que entregan el financiamiento. Este gancho comercial parte de la base de que el vendedor está dispuesto a ofrecer su proyecto a un precio menor que el de mercado. 'Si una inmobiliaria está vendiendo una propiedad en 2.000 UF y están entregando un bono pie del 10% (200 UF), significa que recibirá 1.800 UF. Pero la unidad igual se va a escriturar en 2.000 UF, que es su valor comercial. Si el monto concuerda con la tasación bancaria, el bono pie fue aprovechado correctamente.

El problema es cuando no concuerda con la tasación', advierte Juan Pablo Salas, director comercial de Property Link. Por eso las personas deben ser cautelosas, puesto que hay desarrolladores que podrían especular con el valor cuando los departamentos están en blanco o en verde, o sea, que faltan dos años al menos para la entrega. 'Algunas empresas ofrecen este bono y ponen las propiedades a un valor que está sobre el precio de mercado. Lo que hacen es estimar que en dos años más la propiedad va a valer más. Si al hacer la tasación para el crédito la propiedad tiene un valor más alto que el de la promesa de compraventa, no pasa nada. De hecho, es una buena noticia: significa que su propiedad vale más de lo que está pagando.

El riesgo es que no cueste eso y los precios se estanquen: el cliente tendrá que poner un pie mayor al que tenía presupuestado', ejemplifica. Francisco Calderón, gerente general de Brokers Digitales, lo explica: 'El banco, al momento de evaluar el crédito, tasará la propiedad y va a prestar hasta el 80% del valor de la tasación, no el valor que acordó el comprador con la inmobiliaria. Si el precio está inflado, el cliente deberá poner más pie'.

Para él, un bono sano y sin riesgo está entre 5% y 10% y debe ser para propiedades en barrios emergentes. 'Si una propiedad se entrega a dos años y le ofrecen un bono pie del 10%, la inmobiliaria está apostando a que va a subir al menos 5% anual. Si fuera en un barrio consolidado, por ejemplo, Las Condes y me ofrecen un bono pie del 10%, no lo creo. En esta comuna las propiedades no suben 5% por año: suben en torno al 1% anual. Si me ofrecen un bono del 10% en Independencia, La Cisterna o Conchalí, podría creer. Son barrios emergentes que están creciendo mucho y tienen plusvalía: crecen mínimo 5% al año. Todo depende del sector'.

Más certezas

Salas llama a analizar a fondo la propuesta antes de cerrar el trato. 'Cuando aceptas comprar una propiedad con bono pie tienes que mirar precios de mercado de unidades similares por tipología (número de dormitorios) o el precio del metro cuadrado en UF.

Así uno se puede asegurar que el precio de escrituración es un valor acorde al mercado', enfatiza Salas. 'La clave de un buen negocio es siempre comparar: si una unidad está a 100, otra a 98 y otra a 102, y la que tiene bono pie está a 115, claramente se está saliendo de la media.

Pero si sale 101, está dentro del valor de mercado', dice Barrientos. Los analistas consultados concuerdan en que la compra con entrega inmediata otorga más certezas porque no hay especulación sobre cuál será el precio que entregará la tasación. 'Las inmobiliarias acotan el riesgo, entregando estas promociones para que más gente compre.

Para las empresas un proyecto involucra costos de mantención. Cada mes que no vende, tiene que pagar administración y los costos financieros de la línea de construcción. Por eso es que le conviene entregar más beneficios con tal de liquidar el stock', justifica Calderón.

Recuadro
'Es una solución para quienes no llegan al 20% del pie o para un inversionista que quiere poner poca plata de su bolsillo'

Rodrigo Barrientos, inversionista inmobiliario
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BANYELIZ MUÑOZ-