Un primer semestre complejo tuvo la actividad inmobiliaria en el norte del país, viéndose afectada por el difícil momento que atraviesa la economía interna, con altas tasas de inflación, restricciones crediticias, mayores tasas de interés e incertidumbre política, lo que posterga la toma de decisiones importantes, sumado a los factores externos que tampoco se muestran del todo alentadores. Este escenario llevó a un ajuste en la demanda de viviendas con un menor nivel de compra, como también en la oferta con un freno en el ritmo de inversiones por parte de las empresas.

Así lo demuestra el reciente estudio de Tinsa-Incoin Lat sobre la zona norte, donde se observa que la venta de viviendas nuevas en el primer semestre de 2022 alcanzó las 3.484 unidades, cifra que comparada con el mismo período del año anterior revela una caída de 36,3%.

De las ventas totales, el 14,7% correspondió a casas, con 511 unidades, y un 85,3% a departamentos, con 2.973 unidades, disminuyendo en un 57,5% y 30,4%, respectivamente, respecto a los seis primeros meses de 2021.

Asimismo, la contracción del mercado inmobiliario nortino se vio también reflejada en los ingresos de proyectos nuevos, donde se ha generado una disminución de 32,6% anual, lo que a su vez ha provocado una disminución de la oferta, contando con 29 desarrollos inmobiliarios en este período versus los 43 de un año atrás.

Fabián García, director de Estudios Inmobiliarios de Tinsa, explica que si bien la baja de este mercado está en línea con el comportamiento del sector en el centro y sur del país, en el norte existe un factor adicional que profundiza aún más la situación y que es el agotamiento de los subsidios. 'En los entornos urbanos de la zona norte los subsidios son especialmente sensibles, porque no existen muchas áreas habitables fuera de esos límites, situación que hace que las ciudades sean súper concentradas, ya que no puedes estar en el desierto, y esto coincide con que el Gobierno anunció que la mayor cantidad de subsidios los va a distribuir con mayor prioridad en las comunas del norte de Chile. En ese sentido, esperamos que en los semestres siguientes, en la medida que los subsidios se vayan activando y ejecutando, vaya subiendo la venta'.

De hecho, señala que la única comuna que tenía un stock de subsidios relativamente fresco y nuevo era Antofagasta, y que esto la llevó a liderar las ventas en el período con 1.174 unidades y una participación del 33,7% del total comercializado (ver infografía). Esto, añade, demuestra lo reactivo que es el mercado ante una oferta más amplia de precios.

Oferta y venta

En el primer semestre de 2022, el rango de precios con mayor participación en las ventas del mercado de la zona norte es el de UF 2.000-3.000, con un 51,1% de participación y con 1.781 unidades vendidas, disminuyendo en un 31,37% respecto al semestre inmediatamente anterior. Le sigue el tramo de UF 3.000-4.000, con una participación del 15,7% y 547 unidades vendidas, según el informe de Tinsa.

Por comunas, Iquique vuelve a sostener el valor promedio de venta más alto, con UF 4.371. La superficie promedio es de 59 m² útiles y el valor unitario promedio, de 75,84 UF/m².

Antofagasta, en tanto, lideró las ventas de departamentos con un 36,8% de participación y 1.093 unidades. Le sigue La Serena, con un 19,7% de participación y 585 viviendas. En cuanto al mercado de las casas, la comuna de Coquimbo se presenta con un 35,8% de participación en las ventas, equivalente a 183 unidades.

En relación con la Cuarta Región, Fabián García destaca que el polo Coquimbo y La Serena se mantiene como el principal mercado en volúmenes de ventas, con casi 1.300 unidades, aunque su participación ha ido disminuyendo, ya que antes representaba más de la mitad del mercado, pero ahora le sigue muy de cerca Antofagasta. 'Esta última ciudad hasta 2018 era un mercado de 500 unidades semestrales y a partir de 2019 se transformó en el mercado de más de 1.000 unidades, es decir, duplicó su nivel de venta semestral desde la incorporación de los subsidios, quitándoles peso a La Serena y Coquimbo en el total comercializado, ya que hoy entre ambas suman casi lo mismo que Antofagasta'.

Al respecto, Francisco Bascuñán, director ejecutivo de Inmobiliaria Norte Verde, firma que posee una vasta experiencia en la zona, señala que, a pesar del contexto económico adverso, las ventas para ellos han estado muy activas. 'Ejemplo de esto es nuestro nuevo proyecto Playa Serena, que, desde su lanzamiento a principios de este año pasado, ya tiene un 35% vendido. Es un edificio —en primera línea con vista directa al mar y a la playa de La Serena— con departamentos, comercio y en una etapa futura un hotel, involucrando una inversión de US$ 30 millones. Marca un hito al ser el primer edificio de uso mixto en plena Avenida del Mar', dice

Respecto a la oferta, el informe de Tinsa da cuenta de que en el período las unidades ofertadas alcanzan las 13.268 viviendas, lo que representa una disminución de un 23,28% en relación con el mismo semestre del año pasado.

Por tipo de vivienda, el stock de departamentos llega a las 11.421 unidades, que se distribuyen en 204 proyectos en venta, mientras que la oferta de casas se sitúa en las 1.847 unidades, correspondiente a 65 proyectos en comercialización. Por comunas, Antofagasta lideró la oferta de departamentos con un 34,9% de participación (3.983 unidades), en tanto que por el lado de las casas Coquimbo se presenta con la mayor participación de mercado, con un 40,9% (755 unidades).

Esta última zona, asimismo, tiene la mayor cantidad de ingresos de proyectos inmobiliarios, con un 27,6% de participación en el primer semestre (ocho iniciativas).

Francisco Bascuñán sostiene que Coquimbo y La Serena se perfilan dentro de las ciudades más convenientes y rentables: 'Poseen un mercado inmobiliario de gran potencial y más asequible con una oferta variada y muy atractiva de departamentos, que atiende una demanda que crece tanto en el segmento inversionista como usuario final. Han desarrollado una oferta de departamentos de un dormitorio/un baño y tipo estudio, que antes no existía'.

Además, asegura que La Serena no ha detenido su desarrollo costero y tiene oferta de departamentos en primera y segunda línea. 'Su crecimiento la ubica en una conurbación costera de más de 500 mil habitantes con buenos servicios y calidad de vida. Esto la hace capaz de atraer mucha gente joven que le inyecta actividad a la zona todo el año, y hoy es una de las ciudades de mayor crecimiento nacional en los últimos 10 años', dice.

Además, añade que ambas dejaron hace tiempo de ser destinos solo para segunda vivienda, ya que por sus características de calidad de vida, buen equipamiento y oferta hoy se posicionan como un lugar para vivir.

Sobre las expectativas para el año, desde Tinsa señalan que, a pesar del impacto general que ha experimentado el mercado inmobiliario en este período, una posible flexibilización en cuanto a las tasas de interés y los plazos de pago para los créditos hipotecarios, unido a que los desarrolladores mantuvieran las herramientas que han implementado para facilitar la adquisición de viviendas, se podría esperar una lenta reactivación del mercado de vivienda nueva para los próximos períodos.