Las condiciones crediticias más adversas para los compradores y la incertidumbre política y económica que afectaron al mercado inmobiliario a nivel nacional en el primer semestre golpearon también con fuerza al sector de las viviendas del Gran Valparaíso.

En la primera mitad del año se comercializaron 2.167 departamentos y casas nuevas en esta zona, lo que representa una disminución de 34,6% con relación al semestre anterior y una baja de 27,5% frente a enero-junio de 2021, según un estudio de la consultora Tinsa Chile, que abarca los mercados de las comunas de Concón, Quillota, Quilpué, Valparaíso, Villa Alemana y Viña del Mar. Esta disminución en las ventas, añade el informe, también repercutió en la cantidad de proyectos nuevos que ingresaron al mercado, ya que solo se contabilizaron 21 iniciativas en el primer semestre, una caída de 30% anual.

Las caídas en las ventas estuvieron lideradas por las comunas de Quilpué (-52%) y Valparaíso (-51%), seguidas de Villa Alemana (-39%), Concón (-32%), Quillota (-14%) y finalmente Viña del Mar, cuyas colocaciones solo bajaron 1,6%. 'Si bien la incertidumbre se ha visto incrementada en este último período a partir de la situación económica y política actual, el principal factor que explica la baja en las ventas, tanto en el Gran Valparaíso como en el resto del país, es el aumento de las tasas de interés y la disminución de los plazos de pago para los créditos hipotecarios', afirma Paulina Bórquez, analista inmobiliario de la unidad de Estudios de Tinsa Chile.

Consultada respecto de si el retroceso en la demanda está más ligado al mercado de primera o de segunda vivienda, Bórquez sostiene que se trata de una baja generalizada, pues la reducción de los períodos de pago de los hipotecarios afecta de igual forma a todos los tipos de compradores, pues se genera un incremento en la cuota mensual, mermando la capacidad de pago. Sobre la caída en los nuevos proyectos, indica que eso 'responde principalmente a la disminución en la capacidad de compra de viviendas nuevas.

Al existir una baja en la adquisición de unidades, no hay un descenso significativo del stock disponible, provocando que los actores del mercado inmobiliario vean pausadas sus iniciativas a la espera de una reactivación de las velocidades de venta'.

La cantidad de iniciativas (21) que se contabilizaron en enero-junio es la misma que se registró el semestre previo y en julio-diciembre de 2020, cuando 'se vieron expresadas las primeras consecuencias sobre el mercado inmobiliario por la pandemia', señala Bórquez. Luego, en la primera mitad de 2021, los proyectos que entraron al mercado subieron a 30, empujados por los retiros de los fondos de pensiones y la mayor liquidez de los compradores.

El mercado y las perspectivas

Del total de propiedades comercializadas en el primer semestre de 2022 en el Gran Valparaíso, el 90,3% correspondió a departamentos y el 9,7% a casas. La comuna con mayor participación en las ventas fue Viña del Mar, con el 38%, seguida de Villa Alemana, con 17%.

El informe igualmente destaca que de las unidades colocadas en el período, la comuna de Concón volvió a registrar el valor total promedio de venta más alto, con 5.306 UF. También exhibió la mayor superficie promedio, con 74,7 metros cuadrados útiles, seguida de las viviendas nuevas de Quilpué, con 67,8 m2, y Viña del Mar, con 66,8 m2.

Asimismo, el estudio indica que las viviendas ofertadas en el Gran Valparaíso alcanzaron las 11.023 unidades, una disminución de 13,96% respecto al semestre anterior y una merma de 19,33% frente a la primera mitad de 2021. De ese volumen, el 93% correspondió a departamentos, que se distribuyeron en 205 proyectos en venta. Las casas, en tanto, estuvieron asociadas a 39 iniciativas en fase de comercialización. Viña del Mar lideró la oferta de departamentos con 40,2% de participación (4.110 unidades), pero disminuyó en 8,5% con relación al semestre anterior.

Paulina Bórquez comenta que debido al panorama actual de la demanda, 'muchos desarrolladores han implementado nuevos mecanismos de mercado que han facilitado la adquisición de viviendas nuevas'. Por ello, estima que 'de mantenerse estas iniciativas, en conjunto con una posible flexibilización de las políticas bancarias y un aumento en los plazos de pago en créditos hipotecarios, para los próximos períodos podríamos ver un leve incremento en el volumen de venta del mercado inmobiliario de vivienda'.