- Los altos precios de arriendo, la baja en el consumo producto de la inflación y el aumento de las tasas de interés están impactando al mercado de las bodegas en la Región Metropolitana. Al cierre del primer semestre de 2023, y luego de dos años, se registró una alza en la vacancia a 1,02%, mientras que el semestre anterior el indicador era de 0,2%.
Esto de acuerdo al informe Market Beat Industrial de Cushman & Wakefield, el cual indica que actualmente en la Región Metropolitana hay 54.137 m2 totales disponibles para arrendar, siendo los centros de bodegaje clase B los que lideran dicha disponibilidad, principalmente en el sector norponiente y sur de la capital.
Rosario Meneses, líder en investigación de mercado de Cushman & Wakefield, asegura que esta alza en la vacancia se debe al término de contratos de superficies de almacenamiento, las cuales pertenecen a centros clase B en un 70%, siendo en su mayoría inferiores a 2.000 m2.
"Este panorama lo hemos estado observando desde fines de 2022, a través de distintos arrendatarios que han decidido no renovar sus contratos debido a los altos precios de arriendo y, además, porque las cifras de consumo vienen a la baja, producto de la inflación y el aumento de las tasas de interés. De esta manera, hay una dilatación en los tiempos de espera por nuevos arrendatarios, y por consiguiente una caída en el precio de arriendo pedido", sostiene.
Por otro lado, dice el reporte que en el semestre hubo una producción de 144.973 m2 de bodegaje, con un total de cinco centros, que ingresaron con la mayoría de sus espacios arrendados. Un 63% de esta superficie corresponde a centros clase A.
Con respecto al precio promedio de arriendo de las bodegas disponibles, este alcanzó los 0,184 UF/m2 mensuales, lo que representa una caída de 5% respecto al semestre pasado, cuando este era de 0,193 UF/m2. Mientras que el arriendo pedido promedio de los proyectos en construcción es actualmente de 0,164 UF/m2, un 1% inferior al semestre anterior.
Al respecto, la ejecutiva de la firma afirma que la menor velocidad de arriendo responde a que la absorción neta (ocupación) ha ido disminuyendo, registrando una baja de 19%, respecto al primer semestre de 2022, y alcanzando una suma total de 99.709 m2. Esto, dice, se debe a la disminución de la demanda y al aumento de la devolución de espacios.
De acuerdo con el informe, las bodegas existentes que se encuentran vacantes no cumplen con todos los requerimientos de formato y especificaciones ante la exigente demanda actual, por lo cual aún existiría un importante porcentaje de contratos que se cierran en proyectos en construcción. Esto aplica, por ejemplo, para centros de distribución mayores de 7.000 m2. Para dichos proyectos, aún en obra, existe una vacancia del 20% al cierre del semestre.
Con todo, la absorción positiva, es decir, la demanda, fue de 149.242 m2, un 40% menos que la registrada el mismo semestre del año anterior, mientras que la absorción negativa, es decir, la devolución de m2 fue un 63% mayor a los seis primeros meses del año pasado, registrando cerca de 50.000 m2.
Según el estudio, durante 2023 se espera que entren al mercado un total de 482.659 m2, de los cuales ya ha ingresado el 30%. Así, el porcentaje restante, correspondiente a 330.686 m2, entrará durante el segundo semestre del año.
"Hay un gran dinamismo por el desarrollo de nuevos proyectos, con un gran número de inversiones en construcción y en carpeta. Esto se explica por varios factores, como la preferencia de ciertas compañías por reubicarse en centros de mejor categoría, optando así por postergar la decisión de mudanza para los próximos años, cuando el panorama logístico se prevé que se encuentre más estable y favorable para los inquilinos", afirma la ejecutiva.
De los proyectos que ingresan este año, el 52% se ubica en la zona norponiente de la capital, seguido de un 30% en la zona norte, "y se componen principalmente por bodegas clase A, que son demandadas en su mayoría por empresas de mayor tamaño y con requerimientos de mayor estándar, como andenes, seguridad y altura hombro", puntualiza Meneses.
Además, los proyectos en construcción suman 652.685 m2 y se irán incorporando al mercado hasta el año 2024, mientras que los proyectos en estado de propuesta alcanzan los 1.410.850 m2, de los cuales al menos 300.000 m2 empiezan sus obras este semestre.
En relación a la vacancia, la ejecutiva de Cushman & Wakefield estima que continuarán liberándose espacios, en línea con el ritmo que se ha observado en el último año, alcanzando cerca de un 2% de vacancia. Esto debido a factores como la ralentización del comercio y el aumento de proyectos que ingresarán al mercado con espacios disponibles. "Esto podría ser más perceptible durante el primer semestre de 2024, debido a que la temporada de fin de año considera una mayor demanda por la Navidad y las ventas escolares", concluye.