Una lucha con fuerza, similar a la que organizaciones sociales realizaron contra el proyecto Ciudad Parque de Aitué, que proponía levantar en el centro de Concepción siete torres con 912 departamentos, tres de 21 pisos y dos de 15, para 912 departamentos, y otras dos torres de 12 y 15 pisos, para 52 oficinas, ahora, están llevando adelante integrantes de la Junta de Vecinos Plaza Perú del centro de Concepción.

Y es que la capital penquista, a pesar de contar con un límite de alturas de edificios, delimitado entre 5 y 15 niveles por una consulta ciudadana en 2020, aún muchos penquistas, especialmente los del casco urbano, están sufriendo el flagelo de ver sus viviendas dañadas por movimientos de tierra y construcciones aledañas, sufrir ruidos constantes y, luego, cuando la construcción termine deberán soportar una mole de 23 pisos que les quitará el sol y 241 familias que llegarán al sector.

El problema, según explicó Fernando Delgado, presidente de la Junta de Vecinos Plaza Perú, es que la gran cantidad de vecinos colapsarán el sistema de alcantarillado, los ductos de agua y, temen que los 127 vehículos para los que cuenta el proyecto con estacionamientos produzcan una mayor congestión, quitando así la calidad de vida de cientos de familias que por más de 40 años se han radicado en el centro penquista buscando tranquilidad.

'Hoy en rigor el plan regulador no permitiría un edificio de tantos pisos (…) pero acá lo legal está pasando por encima de la gente, a pesar del referéndum y la modificación del plan regulador', dijo Delgado y agregó que esperan poder llegar a una mayor instancia, de tal manera que el proyecto se reduzca.

Gladys Sandoval y Carlos Bonifetti, vecinos del sector por más de 40 años, afirman que el alcalde Álvaro Ortiz los dejó abandonados, que el jefe comunal estaría directamente relacionado con las inmobiliarias y que se sienten desamparados ante la situación.

Muchos de los vecinos están pensando en dejar sus hogares, pero temen que construcciones en alguna que les han robado sombra e intimidad hagan bajar la plusvalía de sus viviendas, obligándolos a buscar créditos en la banca para pagar por tranquilidad, a pesar de su avanzada edad.

'El alcalde no puede intervenir ante el director de Obras, estaría contraviniendo la Ley. El director de obras entregó los permisos bajo estricto apego a la Ley y, el alcalde no puede pedir que intervenga porque los planes reguladores son leyes', dijo el arquitecto y doctor en urbanismo Sergio Baeriswyl.

El profesional aseveró que en los próximos años se verá una serie de construcciones nuevas en altura, que superarán los 15 niveles, en la ciudad. Todas con permisos de construcción otorgadas antes del la determinación de altura.

Dos en uno

Nicole Badilla, vecina del sector, afirmó que realizaron una denuncia ante la Superintendencia del Medio Ambiente (SMA) ante una eventual irregularidad o incumplimiento normativo por parte de las inmobiliarias, ya que posiblemente fraccionaron el proyecto Paicaví 420 y Paicaví 436 para eludir el ingreso al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA). Por lo que están solicitando se demuestre que ambos proyectos son de un mismo propietario.

En caso de ser favorable investigación del Seia para los vecinos se espera primero, paralizar la obra, y segundo, obligar el ingreso al sistema del proyecto inmobiliario para demostrar que es un proyecto.

De ingresar al Seia la empresa debería realizar participación ciudadana y la regulación de las alturas de los edificios, de acuerdo al plan regulador comunal vigente.

ZEl permiso de edificación número 282, correspondiente a un inmueble colectivo en Paicaví 420, fue otorgado el 9 noviembre de 2020, antes de la modificación al pan regulador, a Inversiones e Inmobiliaria Amulen Limitada para realizar un edificio de 23 pisos, que contempla 241 departamentos, 7 locales comerciales y 127 estacionamientos.

Ahora los vecinos dudan de un segundo proyecto de 22 pisos de altura, con permiso 287, otorgado el 13 de noviembre, a la Inmobiliaria y Constructora Las Perdices Cinco S.A. que se ubica en Paicaví 436, a pasos del primero. Esta iniciativa involucra 217 viviendas, 3 locales comerciales y 118 bodegas, no incluye estacionamientos.

Nicole Badilla, vecina que presentó la denuncia el 17 de junio ante el Seia, afirmó que investigaron y detectaron que las empresas están relacionadas y, sobre todo, que la mayor evidencia fue que ambos paños son colindantes. 'Tienen 60 días hábiles para respondernos (...) esperamos tener antes el resultado', comentó.

Cabe destacar que la modificación número 15 del plan regulador, estipula construcciones de cinco a siete pisos en el centro de Concepción, nueve en la zona de expansión desde Las Heras a Manuel Rodríguez; 12 por donde pase el transporte público, desde calle Prat, 21 de mayo y Collao; y 15 en avenida Alessandri.

Según el sistema de información geográfica de Obras Municipales en Concepción hay más de 100 permisos de edificación otorgados, 55 de ellos sobre 15 pisos y 27 tienen 20 o más, incluso hay uno de 26 niveles en Los Carrera 1.155 de 555 viviendas, 21 locales comerciales y 394 estacionamientos.

Desde el municipio recordaron que la modificación al plan regulador comunal entró en vigencia el 6 de julio del año 2021, día en que se publicó en el Diario Oficial.

De acuerdo con la Ley General de Urbanismo y Construcción, todos los proyectos y anteproyectos ingresados para su revisión se rigen por la normativa vigente en ese momento y esta modificación no se puede aplicar en forma retroactiva. Esta iniciativa fue tramitada con fecha anterior, de manera que no está sometida al límite de altura máxima.

En cuanto a la ejecución del proyecto, el titular de la Dirección de Obras Municipal, Juan Andreoli, explicó que lo que compete es supervisar que durante el desarrollo de las obras se cumpla los horarios fijados para los trabajos, las normas de emisión de ruidos y todas las medidas de mitigación correspondientes.

Vigencia de la normativa

Miguel Ángel Hernández Aguayo seremi (s) de Vivienda y Urbanismo, aclaró que los permisos de edificación son emitidos al momento de ingresar la solicitud a la Dirección de Obras Municipales, en base al instrumento de planificación territorial que es vigente desde el día en que es publicado en el Diario Oficial. 'Por lo tanto, la ley establece la caducidad sólo en los casos en que, habiéndose obtenido un permiso de edificación, no se inicien obras dentro de los tres años luego de ser otorgado', dijo.

Respecto a la revisión de ciertos casos particulares, la Seremi de Vivienda y Urbanismo cuenta con las facultades de supervigilancia de cumplimiento de las disposiciones legales, reglamentarias, administrativas y técnicas sobre construcción y urbanización. Por lo tanto, es efectivo que, ante una denuncia fundada, se pueda revisar su cumplimiento.

'Como se señala anteriormente podemos supervigilar el cumplimiento de disposiciones legales y reglamentarias, y así establecer si existen o no incumplimientos. De ser así se debe hacer llegar los antecedentes al municipio para que aplique las medidas correctivas. En tanto, la Contraloría Regional del Biobío puede establecer sanciones administrativas, según sea procedente. Por ello, el camino administrativo es distinto al judicial, cuya opción de elección recae siempre en el interesado', aseveró Hernández.

En la misma línea del seremi (s), Francisco Santibañez, abogado y profesor de Derecho Administrativo de la Universidad de Concepción, afirmó que si los permisos, que mantienen una vigencia de 3 años, fueron otorgados antes de la modificación del plan regulador 2020 estarían bien emitidos.

Explicó que permisos que hayan sido otorgados con alguna falla en una disposición legal podrían ser impugnados, por ejemplo, a través de un recurso de protección, una acción de nulidad o, incluso, nulidad de derecho público o un reclamo de ilegalidad, pero que el problema son los plazos para realizarlos, pues son sólo 30 días para interponer el recurso de protección o del reclamo de ilegalidad desde que se tuvo conocimiento del acto que se reclama.

Eso sí, el jurista que el caso debe ser visto en detalle y que los vecinos no deben destacar la posibilidad de llegar a la Corte Suprema con el caso.

Sergio Baeriswyl, arquitecto y premio nacional de Urbanismo 2014, afirmó que existen algunos precedentes legislativos en la materia en Chile, que la comunidad podría recurrir a la Corte Suprema para lograr un cambio sustancial, pero que se trata de un proceso largo y con un resultado incierto.

Uno de los resultados favorables de la justicia con respecto a edificaciones en altura se generó en febrero de este año cuando la Corte de Apelaciones de Santiago invalidó un permiso de edificación de torres en Providencia.

El Tribunal de alzada acogió el reclamo presentado por Fundación Defendamos La Ciudad y dejó sin efecto el permiso de edificación concedido a la empresa Inmobiliaria Mirador del Cerro SpA para ejecutar el proyecto de dos torres de 30 y una de 32 pisos en las cercanías del Hotel Sheraton Santiago.

El fallo afirma que, el artículo 151, letra a, primera parte, de la Ley Orgánica Constitucional de Municipalidades, dispone que: ‘Cualquier particular podrá reclamar ante el alcalde contra sus resoluciones u omisiones o las de sus funcionarios, que estime ilegales, cuando estas afecten el interés general de la comuna’.

Se resolvió invalidar el permiso teniendo en cuenta la normativa vigente en relación al coeficiente de ocupación de suelo'.

Densificación equilibrada

En 2020 el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, organismo fundamental para obtener calidad de vida y funcionalidad en las ciudades, presentó una guía referencial para la densificación equilibrada.

De hecho el documento indica que la altura máxima de la edificación se enmarca en un rango entre 1:1 y 1:5 veces el ancho de la vía, favorecer los usos mixtos en los instrumentos de planificación, vale decir actividades comerciales, equipamiento y servicios en los primeros posos para activar los espacios y enriquecer la plataforma pública.

Cuidar la consistencia y armonía de las obras urbanísticas que regulan un territorio, en especial la densidad, constructibilidad y ocupación de suelo, para que sean concordantes con la altura de la edificación y las dimensiones del espacio público.

Asegurar los valores patrimoniales, considerar el agrupamiento continuo o aislado de cada sector, así como las singularidades y condiciones extremas en los distintos territorios del país, establecer gradualidad de alturas en vías troncales o expresas, así como a los interiores de barrios y aplicar criterios especiales para desarrollos en terrenos muy amplios, contemplando mayores altura en el caso de interiores de manzana, a cambio de liberar suelo para áreas verdes y actividades comunitarias al aire libre y/o su apertura para uso público durante el día.

Baeriswyl, ex presidente nacional de Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, afirmó que la guía ha contribuido a que muchos municipios regulen la altura de sus edificaciones y recalcó que la densificación es importante, pues las ciudades ya no cuentan con terrenos para expandirse.

'Claramente se da también la verticalización que es un concepto relativo a los edificios de más de 20 pisos que no responden a la densificación equilibrada, recomendada de 1:5 (...) El municipio consideró en la normativa de alturas la densificación equilibrada', dijo el profesional y lamentó que el Gobierno actual no haya activado el organismo que es vital para una buena calidad de vida.

A pesar de reiterados llamados a las empresas involucradas en este reportaje, Diario Concepción no obtuvo una respuesta de ningún ejecutivo responsable de las obras.