EI constructor Alejandro Pavez (43) tenía el píe para invertir en un departamento pequeño, pero el dividendo del crédito hipotecario le quedaba muy alto: en torno a los $580.000 aprox, considerando que la vivienda se arrendaría bajo los $400.000 mensual a todo reventar.

Por eso, cuando vio que una inmobiliaria le ofrecía el beneficio de dividendo garantizado por hasta 5 años para cerrar la compra, no lo pensó dos veces y se atrevió a invertir en un departamento de 1 dormitorio en el proyecto Albora, en Rondizonni 2020, en Santiago Centro, de la inmobiliaria Norte Verde.

Le costó 2.750 UF y se lo entregaron en 2022: "Fue una forma interesante de invertir porque el target de arriendo que iba a lograr no se alcanzaba a cubrir con el dividendo, entonces fue un alivio".

El beneficio consistió en que, por cinco años, ó sea hasta 2026, la inmobiliaria se encarga de la administración del arriendo de la vivienda, y mientras haya una diferencia entre el alquiler y el valor del dividendo, todos los meses le depositan la diferencia para que él no tenga que poner dinero extra para pagar el crédito. Explica que hoy el departamento se arrienda en $360.000, y como el dividendo del hipotecario que pidió a 25 años, le sale $560.000, todos los meses recibe en su cuenta corriente $200.000 extra para cubrir lo que le falta: "Sin la promoción no lo iba a comprar, y han sido bastante ordenados".

¿Qué hará en 2026 cuando se acabe el beneficio?

"No lo tengo claro, falta harto rato, pero tengo que ver si los arriendos se van a reajustar, si conviene mantener el departamento, venderlo o renegociar el crédito pero hay que ver cómo estarán las tasas en ese tiempo, cuánto capital se ha pagado. Hoy no es el momento para decidirlo, hoy hay que despreocuparse".

Ramón Rojas, gerente comercial de la Inmobiliaria Norte Verde, explica que tienen este incentivo para concretar la compra de viviendas de inversionistas con una medida que da tranquilidad y disminuye el riesgo para pagar el dividendo. El requisito es lograr un crédito de hasta 30 años plazo por el 80% del valor de la vivienda y una tasa de hasta 5%, para acceder al beneficio por desde 1 hasta 5 años.

Destaca que el 80% de las ventas que han logrado de viviendas con entrega inmediata, que tienen precios que van entre los 1.950 A 4.000UF, tienen este beneficio: "Ha despertado gran interés porque simplifica la carga financiera del comprador y solo tiene que ocuparse de pagar la cuota del pie", dice.

Otras inmobiliarias como Imagina y hasta hace poco tiempo Almagro, también tienen un sistema similar, mientras que otras como Gespania o RVC ofrecen pagar hasta 24 meses el dividendo.

"Es una solución comercial que viene a dar velocidad de venta a las inmobiliarias, con lo cual logran pagar sus créditos y obtener margen de rentabilidad, esto tiene un costo para ellas, pero menor que tener todo el capital de la construcción detenido y con intereses en aumento. Y vender un proyecto genera la oportunidad de comenzar otro", destaca Robinson Torres, fundador de la plataforma de asesoría inmobiliaria Plusvalizate.

¿Es conveniente?

Los analistas indican que el riesgo de tomar este beneficio es bajo, pero que de todos hay que tener cautela con la vivienda elegida. Sergio Novoa, gerente de gerente de Consultoría Inmobiliaria de BMI, explica que el escenario ideal para un inversionista es que el arriendo pague completo el dividendo, "pero las condiciones crediticias hacen muy difícil que se dé este escenario, que hace una década era bastante común".

De hecho, Cristián Martínez, CEO de Crece Inmobiliario, indica que, por lo mismo, los retornos por una inversión sobre un bien raíz se encuentra en torno al 3,5% y la tasa de interés según la institución financiera está más alto que eso, "por lo que en la mayoría de los casos, el inversionista sale calzado o pone un diferencial para pagar la cuota del dividendo, pero lo beneficioso es que la mayor parte del dividendo la paga el arrendatario".

No obstante, recalca que lo bueno del beneficio del pago de dividendo es opcional, y el "comprador siempre va a poder renegociar el crédito cuando lo estime conveniente".

Novoa agrega que es importante pensar en refinanciar la deuda, si la tasa disminuye, para poder lograr un equilibrio y evitar diferencias cuando concluya el subsidio al dividendo.

Para Torres, el gran factor que hay que analizar con rigurosidad es el de si la propiedad es una buena compra o no: "Y eso se consigue revisando comparativamente el proyecto en con otros en la misma zona, o que no estén más allá de 500 metros a la redonda". Indica que se debe realizar el ejercicio de dividir el valor final de los departamentos por los m2 de cada uno de ellos para conseguir el valor de venta UF x m2: "Si el resultado de la propiedad que se está adquiriendo está por sobre las otras opciones, pudiera no ser una buena decisión invertir ahí".