La decisión de proteger los humedales urbanos estaría derivando en un menor interés para desarrollar nuevos proyectos habitacionales en Puerto Montt, definió un reciente análisis de Tinsa Chile, empresa especialista en valoración y consultoría inmobiliaria. Según detalla ese informe, esa situación ha generando una disminución en el ingreso de proyectos nuevos. Precisan que aunque existe "mucho suelo urbano disponible con buena normativa, aún no hay claridad de las zonas que van a quedar protegidas y cómo van a afectar estos terrenos, teniendo el municipio la facultad de paralizar proyectos".

En el documento argumentan que tanto en la modificación al plan regulador comunal, ingresada en 2016, y en el Estudio Ambiental Estratégico "se solicitó, en el momento de aprobar su diseño, un Informe Ambiental Complementario por los Humedales que se necesitan proteger en la Región de Los Lagos. Una vez concluida esta consulta, se generaron muchas observaciones, las cuales se siguen subsanando en constante participación con las comunidades, ya que, tanto para el municipio como para los ciudadanos, es muy importante que queden protegidos los humedales". A ello se suma que en abril pasado, el Concejo Municipal aprobó la Ordenanza de Humedales, que protege dos mil hectáreas que considera cinco humedales declarados por oficio ante el Ministerio del Medio Ambiente y 17 que esperan la promulgación de esa cartera, a los que se agregan ocho en proceso de caracterización.

En tanto, está vigente un decreto alcaldicio N* 9.689, del U de agosto y publicado el 7 de septiembre en el Diario Oficial, para -conforme al artículo N. 117 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones- extender hasta el 31de diciembre de 2024, la postergación para otorgar permisos de subdivisión, loteo o urbanización predial y de construcciones, dentro de 18 polígonos que incluyen humedales, para los permisos que no sean instalaciones y edificaciones destinadas a áreas verdes o parques.


MENOS PROYECTOS

Rocío Cáceres, jefa de Estudios Inmobiliarios de Tinsa, precisó que iniciativas para proteger humedales urbanos han impactado "en la disminución en el ingreso de proyectos nuevos, específicamente al mercado de casas". Especificó que "hay mucho suelo urbano disponible con buena normativa", como en Valle Volcanes y Pelluco, al oriente de Puerto Montt, "donde se estaba generando mayor dinamismo en este mercado". Reconoció que existe incertidumbre "ya que aún no hay claridad de las zonas que van a quedar protegidas y cómo van a afectara esos terrenos, generando inseguridad en los desarrolladores para iniciar nuevos proyectos. Esto, sumado a que el Ministerio de Medio Ambiente dio facultad al municipio para proteger humedales".

Aseveró que desde el año 2018 se observa una caída en el ingreso de nuevos proyectos. Expuso que en esa fecha Puerto Montt presentaba 36 proyectos activos, pero que "hoy vemos una disminución paulatina, llegando a 14 proyectos activos el primer semestre". Al contrario, el mercado de departamentos "ha tenido un impulso positivo", con un escenario "bastante más favorable desde el año 2021". Expuso que "el primer semestre de 2023 cerró con 34 proyectos activos, que se concentran principalmente en el centro de la ciudad".


VALOR ECOSISTÉMICO

En tanto que David Hinostroza, presidente de la Agrupación Cultural por los Humedales y Entornos Naturales Gayi de Puerto Montt, sostuvo que el informe de Tina "presenta sólo una visión del desarrollo económico" y que intenta "justificar la baja inversión de nuevos proyectos inmobiliarios por la existencia de los humedales, desestimando completamente el valor ecosistémico que estos brindan". Expuso que los humedales han sido rellenados y usados para desarrollos residenciales y complejos industriales, lo que trae consigo su conversión "aun sistema terrestre" lo que provoca "la desaparición de importantes servicios ecosistémicos como la regulación hidrológica, el control de las inundaciones, la protección costera y la depuración del agua". Hinostroza acusó que no se ha considerado los riesgos que implica construir en esas áreas, lo que además deriva en "un desarrollo inmobiliario desordenado, sin clara planificación, destruyendo estos ecosistemas de gran valor".

Citó los casos del humedal Llantén, en Jardín Oriente, con drenajes; el de Valle Volcanes y las modificaciones de cauces; el proyecto Alto La Paloma, "donde se ha talado más de diez hectáreas de bosque nativo, se modificado cauces y se alteró humedales". Aseveró que "se ha pedido en reiteradas oportunidades a la municipalidad que se sume a las demandas de la comunidad, por los riesgos". Estimó que "se requiere y urge una mejor planificación urbana, que incorpore estructura verde y otorgue una buena integración de los humedales. Lo que vemos en Puerto Montt es lo contrario, con una ciudad gris por tanto cemento".

Al ser consultado Rodrigo Arismendi, presidente de la Comisión de Infraestructura y Ordenamiento Territorial del Consejo Regional (Core), planteó que "acelerar y entender la relevancia de tener un plan regulador actualizado es una tarea para la región, porque nos indica dónde podemos construir, respetando los humedales naturales pero también incentivar a incluir humedales artificiales en los proyectos".


DENSIFICAR

Del informe de Tinca Chile destaca que el mercado inmobiliario está apuntando a densificar. En el caso de Puerto Varas, un 77% de los proyectos son de departamentos, la mayor parte localizados en la costanera. Define que hay 13 proyectos activos y 294 unidades en stock. En Puerto Montt, expone Tinca, el mercado se compone en un 71% de departamentos, con 34 proyectos activos y 1.206 unidades en stock. Estos datos fueron considerados relevantes por el consejero Arismendi, para quien los planes reguladores no deben permitir densificar los centros comunales, lo que "tensiona la infraestructura de la ciudad y la demanda por servicios, alcanzando incluso a la infraestructura de Bomberos, que necesitará carros-escala, para posibles incendios en altura". El core por la provincia de Llanquihue añadió que "esas externalidades no se asumen en los relatos de proyectos inmobiliarios de este tipo. Lamentablemente, contamos con planes reguladores muy antiguos, que no contemplan catastros modernos, ni coinciden con políticas actuales de ordenamiento territorial.


"CIFRAS DURAS"

Mientras que el concejal de Puerto Varas, Marcelo Salazar, estimó que el documento da cuenta de "cifras duras", lo que "nos demuestra una vez más el trabajo poco serio que desarrollaron inmobiliarias, aprovechando un plan regulador obsoleto -que ya cumplió 30 años- y que fuera de toda lógica y márgenes les dio rienda suelta para hacer y deshacer, apegados a la ley, lo que quisieran hacer en lo urbano y en lo rural". Sainar cuestionó que el interés económico estuvo por sobre la visión de ciudad. El documento también reconoce un reciente crecimiento de parcelaciones en la comuna lacustre, lo que surgió como respuesta a la alta migración desde la Región Metropolitana por la pandemia del covid-I9. "Esto generó un atochamiento, dado que la ciudad no tenía la infraestructura para abordar a esta nueva población", define. Añade que hubo "un importante desarrollo de viviendas de autoconstrucción en te-'renos a las afueras de la comuna, ya que la oferta es más bien acotada para las casas de segmentos altos, sobre todo en el camino a Ensenada".