El sector de la construcción e industria inmobiliaria vive una tormenta perfecta. Tasas de interés para créditos hipotecarios más altas en más de 14 años, restricciones para que las empresas obtengan financiamiento bancario, aumento de morosidad, elevados niveles de desistimientos para comprar viviendas nuevas y alza de costos en insumos y materiales de construcción. En el sector no dudan en calificarla como la peor crisis desde la debacle de los ochenta.
'La caída de ventas es el factor más relevante que desató la crisis', asevera Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers. Comparadas con 2018 y 2019, últimos años que la industria considera 'normal', hoy las ventas anotan una caída de 40% a 50% en relación a ese lapso. 'Son similares a los años 2011 y 2012; es decir, la venta ha retrocedido 11 años', remarca el ejecutivo.
Refrendan esa mirada en la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI). 'El volumen de ventas alcanzó su mínimo en 2022 y viene recuperándose gradualmente. Para este año esperamos estar en torno a 15% sobre el 2022, aunque aún quedaríamos unos 30 puntos por debajo de los registros anuales preestallido y pandemia', afirma Slaven Razmilic, director ejecutivo de la ADI. Un ejecutivo de ventas de una inmobiliaria capitalina —que construye en el sector oriente—, ilustra que 'si el año pasado vendíamos 10 unidades al mes, ahora son tres'.
El síntoma más claro del desajuste del sector son los excesos de inventario. 'En un mercado en equilibrio, el stock debe cubrir no más de 12 meses de venta. En la actualidad, el stock es de 40.000 unidades, con una venta anual que se estima máximo en 18.000 unidades. Así, el stock cubre 2,4 años de venta, más del doble de una situación de equilibrio', detalla Gleisner.
Este escenario ha puesto en pausa el inicio de nuevas obras, priorizando el término de las construcciones ya iniciadas. Así, el comienzo de nuevas faenas alcanza apenas al 30% de la venta del período, precisan en Colliers.
La realidad de las oficinas es un poco más benévola y muestra una incipiente recuperación. El último reporte de la consultora, con cifras al tercer trimestre, destaca que luego de varios trimestres a la baja, la vacancia en este mercado se estabilizó en 11,3%. Detalla que los sectores de El Bosque-El Golf, Providencia, Nueva Las Condes y Santiago suman, en conjunto, en torno a los 225.000 metros cuadrados de superficie disponible y adelantan que durante el último trimestre del año ingresarán dos nuevos proyectos en las zonas de El Bosque-El Golf y Nueva Las Condes. Ambos sumarían cerca de 46.000 metros cuadrados.
La combinación de todos los factores ha gatillado una crisis de liquidez de inmobiliarias y constructoras donde, según estadísticas del mercado, en lo que va del año se contabilizan más de 130 empresas declaradas en quiebra. Algunas de ellas tenían contratos con el Estado, empresas que golpeadas por el alza de costos y la escasez de sus materias primas, no pudieron cubrir los sobrecostos de las obras. El Gobierno tomó cartas en el asunto y anunció reajustes de contratos, pero a juicio de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), el problema persiste y aún el fisco adeuda US$ 280 millones en reajuste de contratos a las compañías contratistas de obras públicas viales y de infraestructura en general.
El Ministerio de Obras Públicas cuenta con 636 compañías en el registro de contratistas; cinco han quebrado este año, con 36 contratos abandonados.
Más del 35% de los créditos de los bancos
Se trata de un sector que aporta entre el 6% y 7% del PIB, y que además es muy relevante para el sistema financiero. El año pasado, la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) hizo una radiografía para medir la importancia relativa del sector en la industria financiera, análisis que reveló que los distintos activos vinculados a la actividad inmobiliaria representan 41% de las colocaciones bancarias (en las categorías de vivienda, comercial y construcción); 16% de las inversiones de los fondos de inversión, y 27% de las inversiones de las compañías de seguros de vida (en mutuos hipotecarios y bienes raíces).
'Es un sector importante; la exposición de la banca al sector construcción e inmobiliario está por sobre los US$ 25 mil millones, que es el stock de préstamos, al menos 10% del total de créditos del sistema', puntualiza José Manuel Mena, presidente de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (Abif). A ese volumen, dice, hay que sumarle las colocaciones hipotecarias de las personas, 'que son US$ 80 mil millones adicionales, por lo tanto, entre empresas y personas, el sector representa más del 35% del total de créditos de los bancos', detalla Mena.
Dada su relevancia, lo han estado monitoreando de cerca, porque, admite un alto ejecutivo financiero, 'hay una preocupación creciente; se ha visto un aumento del riesgo y morosidad'. Y ejemplifica: si la mora total de la cartera de clientes corporativos de la banca es de 2%, en promedio, esta industria bordea el 4%.
Por ende, los bancos han tendido a disminuir su exposición al sector. Otro ejecutivo del área de riesgo de una entidad financiera grafica el contexto actual: 'Hace un año, de 15 proyectos inmobiliarios o de la construcción a los que evaluábamos su financiamiento en una semana en una determinada sucursal, aprobábamos de ocho a 10; ahora, de los mismos 15 que se analizan, se aprueban cuatro o cinco, y solo a veces seis'. Un directivo de otro banco de la plaza ilustra con otro ejemplo el escenario vigente: 'En una escala de 1 a 10, el riesgo interno de la cartera del sector construcción subió desde 5 a 7 en los últimos 12 meses'. Por lo mismo, las colocaciones de algunos bancos en ese rubro han estado cayendo sistemáticamente entre 3% y 5% mensual desde el inicio de la pandemia.
El deterioro del empleo
El deterioro también se verifica en el empleo que genera, que lleva 13 meses cayendo. Según cifras del INE, la ocupación hoy es de 691.510 personas, versus los 772.710 prepandemia. El peak de ocupados en el rubro fue entre septiembre y noviembre de 2019, con casi 804 mil personas. A su vez, a septiembre, el PIB sectorial acumuló cinco trimestres consecutivos de caída, y al tercer trimestre completa un descenso de 1%, según da cuenta el Banco Central (BC).
Por lo mismo, la inquietud es tal, que hace tres semanas la presidenta del BC alertó sobre el impacto en la economía del rezago que muestra la industria inmobiliaria. En el sector tienen la impresión de que las autoridades de Gobierno no han dimensionado la delicada situación. Por eso, si bien el gremio mantiene contacto permanente con el Ejecutivo, hay inmobiliarias y constructoras que están evaluando acercarse directamente a las autoridades de Economía o Hacienda para alertar del complejo escenario, sus efectos colaterales en la economía y el empeoramiento de la situación si se mantiene el statu quo.
En el rubro ya advierten que el próximo año, en el sector y en empresas vinculadas, entre ellas proveedores y pymes, podrían perderse más de 300 mil empleos. 'La baja velocidad de venta en un contexto de sobrestock, sumado al encarecimiento del financiamiento para nuevos proyectos de vivienda y edificación, ha paralizado la entrada de nuevas obras, las que muestran uno de sus menores niveles de las últimas décadas. De mantenerse esta tendencia, estimamos para fines de 2024 una baja del 43% en el volumen de proyectos de edificación en construcción, lo que implicaría una destrucción neta de cerca de 309 mil empleos', anticipa Nicolás Errázuriz, gerente general corporativo de Iconstruye y Toctoc.
Dividendo 36% mayor que en 2019
El costo de los créditos hipotecarios alcanzó un nuevo máximo. Según informó el Banco Central, en la tercera semana de noviembre, las tasas para este segmento se ubicaron en un promedio de 5,2%, su nivel más alto desde marzo de 2009. Con esto, las tasas para los créditos hipotecarios completaron cinco semanas consecutivas de incrementos y siguieron alejándose de los mínimos de 1,99% en los que estaban a fines de 2019.
Con esta realidad, hoy, ¿qué tan difícil es para una persona comprar una vivienda? En Colliers responden: 'El valor promedio de un departamento es 3.500 UF, que se paga con 20% de pie, ahorrados por el comprador, y un crédito del 80%. Entre 2019 y hoy, el dividendo subió 36% expresado en UF, pero aumentó 78% en pesos. Y, con eso, los ingresos de las personas deben ser 78% mayores expresados en pesos, y 36% mayores expresados en UF, todo para comprar un bien raíz equivalente. Es obvio que se ha producido un desajuste entre lo que se podía en 2019 y lo que se puede hoy', afirma Gleisner.
Para reactivar, a juicio de los privados, se requiere más disposición del sector financiero a financiar proyectos inmobiliarios y entregar mejores condiciones crediticias a los compradores compatibles. Además, mencionan, requieren de muchos terrenos con normativa adecuada en las cercanías de Metro o vías de conectividad, a precios compatibles. 'En el decenio 2010 a 2019, el precio de los terrenos subió más de tres veces, consecuencia de la escasez artificial inducida por regulaciones municipales a contrapelo del mercado', acusan en el sector.
¿Y 2024?
'Mejor que 2023, pero aún por debajo de los registros preestallido y pandemia. La recuperación ya se inició, pero no con la celeridad para reactivar la inversión en nuevas obras', subraya Razmilic, respecto de cómo viene 2024.
En la Cámara Chilena de la Construcción, Nicolás León, gerente de Estudios y Políticas Públicas, no descarta un empeoramiento, aunque, hasta ahora, augura una caída de -0,4% en la inversión, versus el -4,3% de este año, con lo que sumaría tres años con cifras negativas en el quinquenio, considerando que en 2020 la inversión en construcción se contrajo 10% en 12 meses.
Además, se prevé un alza de 17% de las ventas inmobiliarias, comparadas con el avance de 15% este año. 'Hay aumento de ventas, pero con bases de comparación muy bajas. Vamos a llegar recién en 2024 con cifras que se acercan al promedio', proyecta León. Para revertir esta tendencia, plantea, 'debemos volver a hacer atractivo nuestro país para la inversión, abordando asuntos como la estabilidad social, la certeza jurídica, la ‘permisología', el esquema tributario, etc.'.