Al cierre del año pasado, las empresas e inversionistas demoraron un promedio de 815 días en el proceso de trámite del conjunto de permisos municipales para levantar un proyecto inmobiliario en la Región Metropolitana. Ese lapso supera en 25,7% el período observado en 2019, a pesar que la actividad de la industria en 2023 fue sustancialmente menor a la que se registró previo a la pandemia.

En el detalle, Macul, La Cisterna, San Joaquín y Quilicura son las municipalidades que más tiempo tardan en entregar los diversos permisos necesarios para levantar un proyecto inmobiliario en la capital, superando los 1.000 días para este efecto.

A continuación, siguen Lampa, Ñuñoa, Recoleta y Estación Central, comunas que se encuentran en el tramo entre 815 y 1.000 días para completar la entrega de los permisos necesarios.

Por el contrario, Peñalolén, Providencia, Colina y Santiago son las municipalidades que menos tardan en entregar sus permisos, con un promedio total inferior a 600 días.

Los datos anteriores forman parte del último estudio realizado por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) junto a la consultora TOCTOC, en donde se analizó el tiempo promedio de los cinco trámites más gestionados por las empresas ante las Direcciones de Obras Municipales en la Región Metropolitana: Anteproyecto, Permiso de Obra Nueva, Modificación de Proyecto, Constitución de Copropiedad y Recepción Final.

¿Cuál es el factor que determina las demoras? Según el estudio -donde se siguieron 927 expedientes de proyectos inmobiliarios en 30 comunas de la RM entre 2019 y 2023la causa principal se origina en las Direciones de Obras Municipales (DOM), que explican en promedio un 73,7% del plazo total, mientras los tiempos restantes se deben a demoras de las partes solicitantes.

Plazos aumentan pese a menor número de trámites

El estudio de los últimos cuatro años evidencia una marcada disminución de la cantidad de expedientes ingresados para trámites iniciales de proyectos inmobiliarios, como los Anteproyectos y Permisos de Edificación de Obra Nueva.

Por su parte tanto, los procesos correspondientes a los trámites posteriores y finales del desarrollo de proyectos experimentaron un marcado aumento en el período 2019-2023.

No obstante, el análisis de ADI y TOCTOC arroja que pese a la disminución de expedientes ingresados y finalizados -tendencia que incluye los Permisos de Edificación de Obra Nueva, Modificación de Permiso y Copropiedad Inmobiliaria- los plazos han tendido a subir en el mismo período.

Asimismo, explicaron que un zoom a los cinco trámites municipales, arroja que los procesos de Permiso de Obra Nueva y Modificación de Permiso cuentan con un mayor tiempo de tramitación, mientras que los de Recepción Final tienen la menor duración.

Radiografía a los trámites

El estudio analizó la evolución histórica que ha tenido cada trámite municipal durante estos últimos cuatro años, con foco en las comunas con mayores demoras.

En detalle, durante estos últimos cinco años el plazo total promedio del trámite de Anteproyecto pasó de 161 días en 2019 a 142 en 2023, con una disminución del 11,8%.

En este marco, las municipalidades de las comunas del sector oriente son las que más se demoran en este trámite. Ñuñoa ocupa en el primer lugar, con 254 días totales en promedio en los últimos cuatro años, seguida de La Florida con 211, Las Condes con 165, Lo Barnechea con 157, Colina con 153 y Vitacura con 145.

Mientras, Providencia, Peñalolén y Santiago son las comunas con los tiempos más ágiles en este ítem, con 128, 113 y 111 días, respectivamente.

En relación al trámite de Permiso de Obra Nueva, éste evidencia un aumento de 17,4% en el plazo total promedio para el período 2019-2023, pasando de 184 a 216 días.

En este punto, las comunas de San Joaquín (425), Recoleta (411), Macul (383), Puente Alto (306) y La Cisterna (303) exhiben las mayores demoras en este trámite. Y en otro extremo de la lista se ubican Vitacura (163), Lo Barnechea (158), Cerrillos (152), Colina (150) y Providencia (144).

Por su parte, el análisis al trámite de Modificación de Permisos evidenció un aumento en el plazo total promedio de un 42,1% en el período considerado, pasando de 152 días en 2019 a 216 en 2023. En este caso, La Cisterna y Macul encabezan el podio de las comunas con mayores retrasos, con 471 y 378 días respectivamente. A su vez, Santiago y Providencia fueron las municipalidades que promediaron un menor tiempo, con 102 y 96 días respectivamente.

El trámite de Copropiedad fue el que evidenció el mayor aumento de plazo en estos últimos cuatro años, con un alza del 82,2%. Esto se debe a que el plazo total promedio pasó de 90 días en 2019 a 164 en 2023. En este proceso, Lo Barnechea es la comuna que exhibe el mayor plazo para entregar este permiso, con un promedio total en los últimos cuatro años de 311 días, seguida de Ñuñoa y La Florida, con 149 y 134 días, respectivamente. Por el contrario, Providencia (59) y Colina (51) son las municipalidades que menos plazo exhiben para concretar este proceso.

Por último, el trámite de Recepción Final experimentó un aumento en el plazo total promedio de 24,6%, pasando de 61 días en 2019 a 76 en 2023. En detalle, Estación Central, La Cisterna, Providencia y Macul son las comunas que más tardan en entregar este permiso, con 204, 122, 116 y 112 días respectivamente.

En la otra vereda, Ñuñoa (53), Peñalolén (36) y Las Condes (29) tienen los menores tiempos para entregar este permiso.

Alza de precios

El aumento general de los tiempos para completar la tramitación municipal de los proyectos configura un escenario que preocupa crecientemente a los diversos actores del rubro inmobiliario, que reiteradamente han hecho llamados de atención a las autoridades para solucionar estos problemas.

A juicio de Alejandro Marinovic, vicepresidente de la ADI, es inviable para la industria tener demoras de tres años y medio o más en la permisología asociada a un proyecto, como ocurre en algunas comunas de Santiago. 'La demora en la tramitación de permisos tiene efectos relevantes en el precio de las viviendas, al subir los costos financieros y alargar excesivamente el momento de la entrega final a los propietarios', señaló el vicepresidente gremial.

Por su parte, José Ignacio Vicente, CEO de TOCTOC, explicó que este tipo de trabajo es fundamental para entender el contexto respecto al problema de acceso a la vivienda, ya que demuestra que los retrasos en la aprobación de los proyectos, sumado a otros factores, encarece aún más los precios de los inmuebles

'Por esto, urge tomar medidas para frenar la burocracia, que generen mayor dinamismo que promueva el empleo y el acceso a la vivienda', enfatizó el ejecutivo.

Es por esto que, con el estudio en mano, la ADI se acercó a la Asociación de Direcciones de Obras Municipales de Chile, a la Asociación de Oficinas de Arquitectura y al Ministerio de Vivienda, con el objetivo de gestionar y resolver los problemas que han incidido en las excesivas demoras en la entrega de los trámites municipales.

'Los contactos han sido auspiciosos y hemos encontrado en nuestras contrapartes un ánimo constructivo, destacándose el potencial que tiene esta herramienta para avanzar en base a información clara', concluyó Slaven Razmilic, director ejecutivo del gremio.