Un análisis de la consultora especializada en investigación de mercado GfK muestra cómo subió el precio de las casas en los últimos diez años en la Región Metropolitana, según el valor del metro cuadrado: el alza se vio en todas las comunas, especialmente en las del sector oriente, donde el año 2023 cerró por sobre las 110 UF (por arriba de los $4.000.000).

Paola Figueroa, directora de Ventas en la compañía Tinsa Chile, revela que este sostenido crecimiento de precios se profundizó en los últimos cinco años, pero hoy está más moderado.

'Uno de los factores es el valor del suelo, que cada vez se va incrementando; lo segundo fue la pandemia, que encareció los costos de la construcción (asociado a la poca disponibilidad de materiales) y luego la misma inflación que vivió el país', señala.

También suma que tras el estallido social muchas familias decidieron abandonar sus viviendas del centro de la capital por comunas más periféricas. Lo mismo pasó en tiempos de pandemia.

'Cuando la gente estuvo encerrada, los que podían y tenían una buena situación económica compraron casas con patio. Por lo mismo, se empezó a valorar mucho más ciertos espacios que incidieron que también existiera una demanda mayor de casas', precisa.

Poca oferta

Respecto al alza que han tenido las comunas del sector oriente, Teodosio Cayo, gerente general de la tasadora Arenas y Cayo, cree que dicho aumento responde a la poca oferta de inmuebles que hay en esas zonas.

'No son muchas las opciones de casas y las que existen tienen asociado un valor de suelo mayor, lo cual fomenta la construcción de edificios y no viviendas en extensión, tal como le ha ocurrido a Providencia', plantea.

Figueroa concuerda y suma que los atributos constructivos de estas casas también impactan en su valor final.

'No hay mucho terreno disponible para desarrollar nuevos proyectos. De hecho, hoy no hay muchos desarrollos. Al haber menor oferta, se produce un aumento de precios', afirma.

En Colina todavía se pueden conseguir casas con buenos valores…

'Colina tiene muchos segmentos distintos. Por ejemplo, está el sector de Santa Filomena, Santa Elena, Piedra Roja, Chamisero. Al haber mayor oferta, también es más competitivo y hace que los precios no sean tan altos. Además, todavía hay terreno para desarrollar nuevos proyectos de viviendas'.

El caso de La Reina

La Reina es una de las pocas comunas de Santiago que presentó una baja en el último año. Para Figueroa esto responde a un ajuste de la oferta.

'Lo que está entrando corresponde a unidades tipo townhouses, que son viviendas de menor superficie y con un ticket promedio más bajo, que hace que baje un poco el valor unitario, pero sigue manteniéndose alto. No es que en La Reina esté bajando el valor de las unidades, hay un cambio en la oferta', insiste.

Cayo coincide en que la oferta nueva que hay corresponde a unidades en condominios con una relación de terreno bastante baja, privilegiando los metros cuadrados construidos en dos o incluso tres niveles.

'Esta oferta no es tan atractiva si se compara con proyectos de otras comunas que privilegian más metros cuadrados de terreno, con patio de uso y goce exclusivo', observa.

Víctor Danús, gerente general de la corredora Prourbe, opina que La Reina tiene características similares a las comunas del sector oriente, pero tiene un problema que se refiere a la delincuencia.

'Eso ha implicado que ha habido una baja en el valor de las viviendas. Las personas que tienen un nivel de ingreso para comprar propiedades de 18.000 o 25.000 UF o más prefieren comprar en comunas como Las Condes o Vitacura, que tienen mejor infraestructura en seguridad', sostiene.

¿Dónde es barato comprar? Responde Cayo: 'Las comunas con casas más económicas para vivir hoy están en Cerrillos, Padre Hurtado y Lampa. Las personas que viven en estos sectores han mejorado sustancialmente sus ingresos y buscan en la misma comuna opciones de vivienda con mayores atributos. Muchos habitantes están dispuestos a pagar un mayor valor y evitan trasladarse a otros sectores de Santiago. Esto lo ha sabido leer el mercado inmobiliario y ha colocado inmuebles con mejores características'.

¿Algún mercado que le llame la atención?

'Hay comunas como Maipú y Lampa que han duplicado el valor unitario en estos últimos diez años, lo cual da cuenta de una importante ganancia en plusvalía que han logrado aquellas personas que compraron en ese momento. Lo mismo pasa en Huechuraba, que sus valores han ido alza en la última década y eso es porque muchas familias ven en esta comuna una buena opción para radicarse, con buenos colegios, malls y distintos servicios'.