Las ventas en el sector inmobiliario no andan para nada bien. Y eso se refleja en el alto stock de propiedades de entrega inmediata acumulado: 32.724 departamentos solo en la Región Metropolitana, según datos de la plataforma Toctoc. Hay 43,6% más que en enero de 2023, cuando la oferta fue de 22.787 propiedades. Por es la industria inmobiliaria ha impulsado una serie de medidas para impulsar las alicaídas ventas; entre ellas, la posibilidad de pagar el pie en cuotas, que es propia de los proyectos en verde, pero que ahora se puede conseguir con las unidades en entrega inmediata; el congelamiento de la tasa de interés del hipotecario, que rebaja el monto del dividendo por algunos meses; y ahora se suma el arriendo con opción de compra, una práctica de empresas financieras que ahora adoptaron algunas inmobiliarias.

¿Cómo opera? Francisco Calderón, gerente general de Brokers Digitales, analizó diferentes propuestas de algunas empresas que lo ofrecen, como Gespania, Grupo Hogares, Inmobiliaria Coterránea e Inmobiliaria SIP, y da su evaluación. 'El proceso consiste en la firma de un compromiso de compra que se concreta luego de un plazo determinado, que puede ser uno, dos o tres años. Luego, dependiendo de la oferta de cada empresa, un porcentaje del arriendo se imputa directamente al pie. Algunas ofrecen el 100% del arriendo o 50%', explica. El resto del precio se paga con un crédito hipotecario, que generalmente corresponde del 80% del valor de la propiedad. 'El resto del de pie por pagar se puede pactar con tarjeta de crédito en cuotas o crédito directo de la inmobiliaria', precisa. Pone como ejemplo un departamento de 40,49 metros cuadrados avaluado en 2.640 UF, en el edificio Paso El Roble, en La Florida.

El proyecto lo levantó la Inmobiliaria SIP. 'En este caso se ofrece pagar por dos años un arriendo de 12 UF ($444.092) mensuales. Al cabo de ese tiempo, habrá pagado 528 UF ($19.540.076). La inmobiliaria le reconocerá el 50% del arriendo como pie, es decir, 264 UF ($9.770.038) equivalentes al 10% del valor del departamento. El resto puede ser con 80% de hipotecario y el 10% faltante, si no tiene ahorros, lo puede pactar en cuotas con tarjeta de crédito o crédito directo de la inmobiliaria', detalla. Dice que el beneficio para el interesado -si es que no tiene el pie o no califica para un crédito- es que puede ganar un poco más de tiempo, ya que al cabo de dos años puede construir un mejor perfil financiero frente el banco.

¿Realmente conviene? 'Conviene a personas en esa situación particular, ya que el costo financiero de esta modalidad generalmente se traspasa al precio. Por eso las unidades con este incentivo no son las más baratas del edificio'.

¿Por qué se generan estos incentivos? 'Ello obedece al alto stock récord de unidades en oferta. Las inmobiliarias se están abriendo a nuevas formas de rentabilizar sus activos, y, a la vez, asegurar la venta en uno o dos años más, que es cuando las tasas estarán más bajas que en la actualidad, según anticipa el mercado. Esta es una modalidad que genera menores riesgos para las inmobiliarias, ya que no transfiere la propiedad a nombre de la persona sino hasta que el pie -o gran parte de él- esté pagado, cosa que no pasa cuando entregan créditos directos al pie, que se pagan después de escriturada la propiedad'.

¿Qué aconseja? 'Hay que revisar muy bien las ofertas, no todas son iguales. Muchas no aplican el 100% del arriendo al pie. En otros casos, el precio de la unidad puede ser mayor que las unidades vendidas en forma normal y, por último, hay casos donde se aplican intereses a lo pagado con el arriendo'.

El caso de Siena

Una de las empresas que está implementando el sistema de arriendo con opción de compra es Siena Inmobiliaria. Ana María del Río, gerenta comercial de la compañía, menciona que esta posibilidad se brinda en tres proyectos con pronta entrega y entrega inmediata: Edificio Christiensen 838, en Las Condes; Edificio Miguel Comas 1800, Vitacura; y próximamente en un proyecto de casas en Piedra Roja.

'En un contrato se acuerda un plazo para el periodo de arriendo, que puede ser de 12 a 18 meses. Esto es ideal para aquellas familias que con el pago de un arriendo se quedan sin capacidad de ahorro. El 100% de lo que se abone en el arriendo se convierte en el pie en caso de que decidan escriturar de forma definitiva. Por último, se asegura el valor de la propiedad hoy, lo que permite tener mucho más claridad y tranquilidad financiera a la hora de tomar la decisión de compra', explica la ejecutiva.