El mayor costo de construcción, tras el alza de los precios de los materiales pospandemia; condiciones de financiamiento más restrictivas para las empresas, la 'permisología' y un stock de viviendas que sigue alto en el país en medio de una baja demanda. Esos son los principales factores que explican que los permisos de edificación para viviendas nuevas sigan con una tendencia negativa tanto en metros cuadrados como en unidades autorizadas.
Según datos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE), analizados por 'El Mercurio', entre enero y marzo de 2024 se autorizaron 1,18 millones de metros cuadrados de obras de viviendas nuevas en el país, una caída de 6,1% anual. En tanto, en igual periodo se aprobaron 13.806 viviendas, una disminución de 9,8% entre un año y otro.
Tanto en superficie como en unidades se registraron las cantidades más bajas para un trimestre desde que el INE tiene registro. Esto es desde 1991, es decir, desde hace 33 años, cuando la población en Chile rondaba los 13,5 millones de personas, mientras que hoy suma cerca de 20 millones de habitantes.
En 2023, se aprobaron solo 85.096 viviendas nuevas, cayendo por segundo año consecutivo y siendo el menor registro para un año desde 1991.
En el sector inmobiliario advierten que esta baja en los permisos de edificación redundará en una menor oferta de viviendas, aunque aún existe un stock elevado para la venta. En cuanto a los precios, en el caso de las propiedades terminadas —que las inmobiliarias buscan colocar por el alto costo de mantenerlas— se observa una baja. Pero la escasa nueva oferta que está entrando al mercado lo está haciendo a precios más altos, por los costos de construcción, lo que unido a menores proyectos en desarrollo, presionaría al alza los valores.
Las causas
El gerente de Estudios y Políticas Públicas de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Nicolás León, señaló que uno de los factores que actúa en la baja de los permisos es el alza de los precios de los materiales de construcción, que hoy están 40% por sobre los de 2021, costo que se 'traspasa por completo a los presupuestos de las obras y que ha generado problemas de liquidez y solvencia en las empresas del rubro', indicó.
Otro elemento, explicó León, tiene relación con que las condiciones para acceder a financiamiento 'están siendo más restrictivas para las compañías del sector y están enfrentando tasas de interés mucho más altas de lo que era normal antes del 2021'. En esa fecha, añadió, eran del 5% y hoy alrededor del 15%.
La 'permisología' expresada en demoras 'significativas' de las direcciones de obras municipales (DOM) y un stock de viviendas disponibles 'en máximos históricos (113.000 viviendas en el país), las cuales dada la débil demanda que estamos observando van a tardar varios años en agotarse', son otras de las razones que explican la lentitud en el inicio de nuevas construcciones, afirmó León.
El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Slaven Razmilic, comentó que 'seguimos con ventas bajas en relación al stock disponible y mientras esa sea la situación, el lanzamiento de nuevos proyectos se seguirá postergando'.
Efectos
Sobre los efectos de la caída en los permisos, Razmilic señaló que 'cuando la suspensión en el desarrollo de nuevos proyectos se extiende por un período así de extenso, lo esperable es una reducción de la capacidad instalada y como consecuencia de esto, una menor velocidad de recuperación y una merma en la producción potencial futura. Es el costo de un sobreajuste y sus consecuencias son muy negativas si consideramos las necesidades habitacionales insatisfechas'.
Nicolás León coincidió en que el principal efecto será una menor oferta inmobiliaria. Estimó que la débil incorporación de proyectos e inicio de obras se mantendría en el mediano plazo en la medida en que la rentabilidad de las iniciativas siga afectada por los altos costos de los insumos y del financiamiento.
El gerente de Estudio de la CChC también advierte, en menor medida, una caída en los precios de proyectos con unidades terminadas. 'En teoría, es favorable para la demanda; no obstante, las condiciones financieras restrictivas para acceder a créditos hipotecarios han sido el principal freno para acceder a estas oportunidades', dijo.
Por otra parte, añadió que 'sabemos que la oferta que está entrando hoy día es, por sus costos de edificación, más cara que la que venía ingresando hasta hace algunos años (...). Por lo mismo, es muy probable que se vean mayores precios. En un mercado tan atomizado, normalmente las alzas de costos se traspasan muy directamente a alzas en precios. Al no haber una oferta que esté boyante, la probabilidad de que eso en el mediano plazo pegue en precios, es bastante alta'.
Razmilic sostuvo que 'lograr efectos rápidos en la inversión requiere estímulos mucho más decididos que los anunciados hasta ahora, en particular desde lo tributario y financiero'. León agregó que 'resulta necesario impulsar medidas que generen una mayor competencia entre las entidades financieras para ofrecer mejor acceso al crédito, tanto a empresas como a familias, cuestión primordial si se quiere reactivar un sector tan alicaído los últimos años como el inmobiliario'.